【2023年度版】住宅ローンの返済が苦しいときに活用を検討したいリースバックとは？

さまざまな事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、滞納を続けると家を差し押さえられる可能性があります。
このような事態になってしまう前におこないたい対処法の1つがリースバックです。
そこで今回はリースバックとは何か、仕組みやメリット・デメリット、混同しやすいリバースモーゲージとの違いについてご紹介します。
名古屋市天白区、緑区、南区で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひご参考にしてみてください。

リースバックとは？仕組みを知ってローンの滞納を回避しよう！

まずはリースバックとは何か、その仕組みについてご紹介します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産を売却しても自宅に住み続けることが可能なサービスです。
住み慣れた自宅を手放さずにまとまった資金が入手できるため、住宅ローンの支払いが困難な方以外にも、老後の生活資金を確保したい方や相続資産の整理をしたい方などから関心を集めています。

リースバックの仕組みとは

それでは、リースバックを活用した場合、どのような仕組みで自宅に住み続けることができるのかご紹介します。
リースバックは、不動産会社へ不動産を売却したあと賃貸借契約を締結し、賃料を支払うという仕組みでサービスが成立しています。
つまり、売主はリースバックにおいて売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結するということです。
上記を踏まえたリースバックの流れは、次の3ステップです。
ステップ①不動産を売却する
不動産を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼します。
査定とは、不動産会社が不動産の資産価値を調査することです。
実際に物件を訪問し、物件の状態や築年数、間取り、周辺環境などを加味して買取価格を提示します。
買取価格に合意したら、不動産会社と売買契約を締結するという流れです。
売買契約が成立した場合、不動産の所有権は、不動産会社へ移転します。
売却活動が不要で不動産会社と直接取引するため、売却金は2週間から1か月前後と早期に支払われることが可能です。
ステップ②不動産を貸家として借りる
不動産の所有者となった不動産会社と賃貸借契約を締結します。
売主と買主の関係から、借主と貸主の関係に変化するというわけです。
賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約とは契約期間に定めがなく、更新ができる契約のこと、定期借家契約とは契約期間に定めがあり、更新ができない契約のことです。
定期借家契約でも再契約によって住み続けることは可能ですが、契約する際は内容を確認しておくと安心です。
ステップ③不動産を買い戻す（希望する場合）
希望する場合は、「再売買予約権」を付けて売却をすれば、不動産を買い戻せる可能性があります。
買い戻しの際は、再び売買契約を締結します。

リースバックの対象は？

リースバックの対象は、すべての不動産です。
基本的に不動産の所有者は利用することが可能ですが、制限がかかる場合もあるため、注意しましょう。
まず、不動産を売却しても住宅ローンが残るケースでは、利用に制限がかかってしまうかもしれません。
なぜなら、賃料とは別に、少額とはいえ住宅ローンの支払いが続くためです。
また、継続的な賃料の支払いが不安視される安定収入がないケースも注意が必要です。
いずれにしても、利用の可否はケースバイケースのため、まずはハウスドゥ天白野並までご相談ください。

リースバックのメリット・デメリットとは

続いて、リースバックのメリット・デメリットについてご紹介します。

リースバックのメリットとは

リースバックのメリットは、おもに次の5つです。
自宅に住み続けることが可能
本来なら不動産を売却した際は、ほかの住居への引っ越しが必要ですが、リースバックでは自宅に住み続けることが可能です。
住み慣れた場所で生活できるため、生活環境の変化によるストレスなども感じにくいでしょう。
引っ越しが不要なため、片付けの手間や費用の負担もかかりません。
早期に現金化ができる
先述のとおり、リースバックの場合は不動産会社と直接取引するため、第三者の買主を探す手間がかからず、早期に現金化ができます。
通常の売却なら早くても数か月はかかるか、条件などによっては買主が現れない可能性も考えられます。
周囲に知られずに売却が可能
売却活動をおこなわないため、周囲に売却について知られるリスクも低くなります。
維持費の支払いが不要
固定資産税や火災保険など、不動産の維持費が不要になるメリットもあります。
住宅ローンの返済リスクがない
住宅ローンの金利上昇など、返済に関する不安から解放されます。

リースバックのデメリットとは

リースバックのデメリットは、おもに次の3つです。
売却金が相場より低くなる可能性がある
リースバックにおける買取の場合、不動産会社は投資用不動産として査定するため、売却金が相場よりも低くなりがちです。
具体的には、近隣の物件に比べて6割から9割ほどになるでしょう。
ただし、買取の場合は仲介手数料が不要というメリットがあります。
家賃が相場より高くなる可能性がある
リースバックの家賃は、買取価格の利回りをもとに算出されるため、相場よりも高くなりがちです。
不動産によっては、売却価格の8％から10％ほどになるケースもあります。
不動産の所有者ではなくなる
自宅に住み続けられますが、所有権は不動産会社へ移転するため、不動産の所有者ではなくなります。
あくまでも借主になるため、貸主の定めたルールに従って物件を利用する必要があることに注意しましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは？

最後に、リースバックとリバースモーゲージの違いについてご紹介します。
リバースモーゲージも自宅に住み続けながら、まとまった資金を得られるサービスのため、リースバックと混同してしまいがちです。
どのような点が異なるのか、見ていきましょう。
違い①不動産の所有権
リバースモーゲージは融資サービスのため、所有権が不動産会社へ移転するリースバックとは異なり、所有者が変わりません。
契約者が亡くなった際に不動産を売却し、融資金を返済する仕組みです。
違い②年齢制限
リースバックに年齢の制限はありませんが、リバースモーゲージが利用できるのは、基本的に55歳から80歳までの方です。
違い③担保の設定
リースバックに担保の設定は不要ですが、リバースモーゲージの場合は融資を受けるために土地や建物を担保にしなければなりません。
違い④資金の使用用途
リースバックの売却金に使用用途の制限はありませんが、リバースモーゲージでは、老後の生活資金などに限られます。
違い⑤契約終了後の取り扱い
リースバックでは契約終了後に買い戻しが可能ですが、リバースモーゲージでは契約終了後は売却して融資金を一括返済します。
一般的に、リバースモーゲージは一戸建ての物件が対象になることが多いでしょう。
このように、リースバックとリバースモーゲージでは、さまざまな違いがあります。
まとまった資金を生活費以外の教育費や事業費などに使用したい方は、リースバックがおすすめです。
また、リバースモーゲージには年齢制限がある点にも注意しましょう。

まとめ

今回はリースバックとは何か、仕組みやメリット・デメリット、混同しやすいリバースモーゲージとの違いについてご紹介しました。
住宅ローンの返済が困難な場合に活用できるリースバックですが、仕組みをきちんと理解して、慎重に検討することが大切です。
判断に迷われた場合は、親身に対応させていただきますので、ぜひハウスドゥ天白野並までご相談ください。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心にリースバックの活用をご検討中の方からのご連絡をお待ちしております。