【2024年版】不動産売却におけるレインズ登録の流れと早期売却などのメリットを詳しく解説

不動産売却でよく見聞きするレインズ（REINS）とはどのようなサービスでしょうか。
また、レインズの登録に際して事前に理解すべきメリットやデメリットとは何でしょうか。
レインズの仕組みやメリット・デメリットをまとめましたので、名古屋市天白区、名古屋市緑区、名古屋市南区で不動産の売却を検討している方は、こちらの記事をご活用ください。

不動産売却活動に不可欠なレインズの意味や仕組みとは

レインズのシステムサーバに登録された物件情報は、公開した瞬間に全国の不動産会社へとシェアされます。

レインズとは

レインズは、売却を依頼された不動産会社が売買物件の情報を掲載して拡散し、他の不動産会社が自由に情報の閲覧や利用ができる不動産ポータルサイトです。
レインズは、個人の居住用住宅を扱う不動産会社のほとんどが利用している不動産会社専用のサービスであり、一部の情報を除き一般の方がレインズを閲覧することはできません。
REINSという表記は、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）を短縮したものです。
レインズは、国土交通大臣から指定された全国で4つの不動産流通機構（東日本・中部・近畿・西日本）という財団法人や社団法人が運営しています。

レインズが果たす役割や仕組みとは

レインズに売却物件を登録すると、全国でレインズサービスに加入している不動産会社はいつでも自由に検索して見られるようになります。
買主側の不動産会社は、買主が要望する条件に合致する物件をレインズで検索し、物件の売却を担当している不動産会社へその物件がまだ残っているのか問い合わせをして、物件の質問や内見のスケジュール調整をします。
このように、売買物件はレインズを利用することで、全国の不動産会社が早期の成約へ向けて協力できる仕組みです。
基本的には、物件情報をレインズに掲載し広告する活動に対して、売主側から不動産会社へレインズへの掲載費用を支払うことはありません。
不動産会社は、自分の会社がある地域以外でもレインズに載っている物件ならすべてご紹介できるため、一部の非公開物件を除きどの不動産会社も売り物件の情報量は等しいことになります。
ちなみに、レインズ関連サービスには一般の方でも自由に利用できる「レインズ・マーケット・インフォメーション（REINS Market Information）」があり、無料で全国の売買物件がいくらで成約したのかを無料で検索して知ることができます。

不動産売却依頼からレインズへ物件情報を登録するまでの流れとは

レインズ登録の義務やルールはどの媒介契約を締結しているかによって若干異なるため、売主が希望する売却方法に適した媒介契約の種類に気を付けましょう。

レインズに掲載する流れ①媒介契約を選ぶ

レインズへの物件情報の登録は、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動がスタートするタイミングでおこないます。
まずは、いくつかの不動産会社へ売却の相談をして売却査定を受け、そのあとで依頼する不動産会社が決まってから媒介契約を締結します。
媒介契約とは、売主と不動産会社が売却活動の取り決めをする契約です。
売却活動報告の手段と頻度・仲介手数料額と支払時期・媒介契約期間および、売却物件の情報をレインズに登録するまでの期限などが記載されています。
物件情報をレインズに登録する際に、必ず掲載しなければならない情報や表記方法などが厳しく決まっています。
そのため、媒介契約時には物件に関するお手持ちの資料をすべて開示いただくと、情報に誤りがなくスムーズに登録作業がおこなえるため、できるだけ多くの資料を準備しておきましょう。

レインズに掲載する流れ②登録の期限

売却物件の情報がレインズに掲載されるのは、媒介契約を締結して売却活動がスタートしてから数日以内です。
売却活動内容などを定めた3種類の媒介契約ごとにレインズ登録に関して下記の期限があります。
一般媒介契約
レインズへの登録義務なし（任意）、レインズに登録しないという選択も可能。
専任媒介契約
レインズへの登録義務あり・媒介契約締結日の翌日から7日以内に登録。
専属専任媒介契約
レインズへの登録義務あり・媒介契約締結日の翌日から5日以内に登録。

レインズに掲載する流れ③情報の公開

不動産会社がレインズへの売買物件情報をパソコンを使って登録し、登録後に公開した瞬間にリアルタイムで全国の不動産会社が検索できるようになります。
レインズに登録した証明として発行される「登録証明書」は必ず売主へ渡し、その後売買が成立した際にはレインズへ成約登録をしなければなりません。
なお、レインズ利用のIDやパスワードは会員以外の利用が禁じられており、一般の方はもちろん不動産会社の業務委託先であっても貸与できないため、不動産会社以外の方がレインズを利用できない仕組みになっています。

不動産売却の際にレインズへ物件を登録するメリット・デメリット

レインズ登録によって全国の不動産会社へ情報が拡散されれば、多くの不動産会社が買主探しに参加するため早期成約に効果がありますが、一切広告しない売却方法をとる場合もあります。

レインズ登録する主なメリット：早期売却に効果あり

レインズを使わずに、1社だけの不動産会社が売却活動する場合は、その1社が抱えている買主もしくはインターネットの不動産ポータルサイトで自発的に検索した買主にだけしか情報が届きません。
しかし、売却物件情報をレインズに登録すれば、登録している多くの不動産会社を経由してより多くの買主へ情報を届けられるため、早期売却の可能性が高まります。

レインズ登録する主デメリット：近所に知られる

不動産の売却がスタートすると、レインズでつながる多くの不動産会社と協力しながら物件情報を一気に拡散し集客します。
しかし、離婚の財産分与やローン返済の困窮などの理由で売却する場合には、売却していることを近所に知られたくないケースもあるでしょう。
このような場合には、レインズ登録による情報拡散力によって不動産を売却していることが近所へばれる可能性が高かくなるため、登録義務のある専任媒介契約や専属専任媒介契約は避け、登録義務のない一般媒介契約にしたほうが良いでしょう。
そして、一般媒介契約でも、レインズ登録やインターネット広告をしないという特約をつけて、まずは不動産会社から直接のご紹介に限るなど限定的にスタートし、成約しないなら徐々に公開するという方法も採れます。
また、情報開示の範囲を限る売却方法は、通常よりも売却期間が長くかかることも注意しなくてはなりません。

まとめ

レインズとは、全国の不動産会社へ売却物件の情報を一気に拡散して早期の売却を後押しする、不動産会社専用の不動産ポータルサイトです。
レインズ登録をしない場合には一般媒介を選ぶなど、レインズ登録時に守るべき義務や期間は媒介契約ごとのルールにしたがい運用されています。
私たち「ハウスドゥ天白野並」は、名古屋市天白区、名古屋市緑区、名古屋市南区を中心に不動産事業を営むエキスパートです。
不動産売却についてご不安や疑問などがあれば、お気軽にご相談ください。