【2024年版】事故物件は通常の不動産売却よりも工夫が必要！注意点についても解説！

人が亡くなった過去がある不動産を所有している方のなかには、「手放したいけれどそもそも売れるのだろうか」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
たしかに、過去に事件や事故が原因で人が亡くなった不動産は、「事故物件」と呼ばれ敬遠する方が多いのは否めませんが、売却できないわけではありません。
そこで今回は、事故物件とはどのような不動産を指すのか、不動産売却への影響や売却へつなげる方法について解説します。
売却時の注意点もご説明しますので、名古屋市天白区、緑区、南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

「事故物件」とは？不動産売却は可能？

事故物件とは、一般的に、過去に殺人事件や自殺、孤独死、事故死などが起こった物件のことを指します。
不動産取引では、欠陥や不具合を意味する「瑕疵」という言葉がよく使われますが、事故物件は心理的なストレスにつながる瑕疵という意味で「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
そして事故物件を売却する際には、その内容を買主に伝える「告知義務」があります。
ただし、一言で「事故物件」といっても、人が亡くなったすべての物件が該当するわけではありません。

人の死に関する告知について

告知義務の有無については、2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において、次のように定められています。
告知義務がある

• 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
• 発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

そのほか、原因が明らかでない死についても、「告知義務がある」とされています。
告知義務がない

• 自然死…老衰や病死
• 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

どこの家でも起こり得る自然死や、事故であっても事件性がない死については、「告知義務はない」とされています。
告知義務がない物件については、基本的に通常の不動産売却と同じように売却活動を進めることができます。

事故物件の売却は可能なのか

事故物件であっても売却することは可能です。
ただし、通常の物件より相場が低くなることが予想されます。
たとえば同じような条件で比較して、通常の物件と事故物件を同じ価格で売り出した場合、事故物件をあえて選ぶ方はほとんどいないでしょう。
事故物件の原因となった内容や物件の状況によって異なりますが、殺人の場合で相場から5割程度、自殺の場合で3割程度、価格が下がることを想定しておく必要があります。
またそもそも買主が見つかりにくいのが実情です。
相場が低くなるだけでなく、売却期間も通常の不動産売却より長引く可能性が高いでしょう。

不動産売却がしにくい事故物件を売却する方法

事故物件は売却がしにくくなるのが一般的です。
通常の不動産売却と同様の方法で売り出しても、なかなか売却につながらない可能性が高いため、事故物件を売却する際には工夫して売り出す必要があります。
そこでここからは、事故物件を少しでも早く売却するための方法をご説明します。

値引きする

先述のとおり、事故物件は相場に近い価格で売り出してもなかなか買主が見つからない可能性があります。
とくに需要が少ないエリアは、通常の不動産であっても売却が長引くケースが多く、事故物件の場合はいつまでも売れずに残ってしまうといった状況になりかねません。
その場合、相場よりも値引きすることで興味を持ってくれる買主が現れる場合があります。

更地にしてから売り出す

ニュースなどで広く報道された凄惨な殺人事件が起きたような物件は、いくらリフォームやハウスクリーニングなどできれいにしても、悪いイメージを払しょくできない場合があります。
そのような建物は、そのまま売却するより解体を検討してみても良いでしょう。
ただし、更地にするためには解体費用がかかります。
また、更地は「住宅用地の軽減措置」を受けられないため、建物がある土地よりも固定資産税や都市計画税が高くなります。
解体すると税金が跳ね上がるため、売却が長引いた場合に税金の負担が大きくなることを頭に入れておきましょう。

しばらく時間が経過したあとに売り出す

建物を解体して更地にしても、事故物件サイトなどに過去の事件に関する情報が掲載されている場合、家を新築するための土地を探している方からは敬遠されるでしょう。
そこで、解体後すぐに更地として売り出すのではなく、コインパーキングなどの用途で再利用する期間を設けるのも方法の1つです。
月日の流れとともに記憶が風化され、最終的には住宅用地として売却できる可能性があります。
ただし土地の需要が少ないエリアの場合は、借主が見つからないかもしれないというリスクがあります。

不動産売却がしにくい事故物件を売却するときの注意点

最後に、事故物件を売却するにあたって知っておくべき注意点について解説します。

注意点①最初から大幅な値引きをしない

事故物件は、通常の不動産売却よりも価格が低くなるのが一般的です。
ただし、最初から大幅な値引きをする必要はありません。
なぜなら、心理的瑕疵は目に見えないものであるため、人のとらえ方がさまざまだからです。
たとえば、「人が亡くなった物件には住みたくない」という買主もいれば、「価格が安いのなら気にしない」と考える買主もいます。
とくに、駅から徒歩圏内や、大型の商業施設が近くにあるといったように、立地自体に魅力があり需要が高いエリアの場合は、それほど値下げをしなくても早く売却できる可能性があります。
したがって、最初から大幅な値引きをするのではなく、購入検討者の反応を見ながら、売却が長引くようであれば価格を設定し直すといった戦略で売却活動を進めてみましょう。
ただし、販売価格の設定や値下げのタイミングなどについては慎重に判断することが大切です。

注意点②告知義務を守る

事故物件には告知義務があることを先述しましたが、売主のなかには過去の事件について知られたくないと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、告知義務を怠ると「契約不適合責任」を問われ、買主から損害賠償を請求されたり、契約を解除されたりする可能性があります。
売却後にトラブルに発展するのを避けるためにも、告知義務がある内容については包み隠さず伝えましょう。
そのときには、事件から何年経過しているのか、物件のどこで発生したのかといった情報をしっかりと告知してください。
マンションの場合、売却する物件には問題がなくても、エレベーターや駐車場などのマンションの共用部分で事件が起きたようなケースも、心理的瑕疵とみなされる場合があります。
また一戸建ての場合では、家ではなく敷地内に建っている倉庫で事件が起きたような場合でも、包み隠さず告知することが大切です。

まとめ

事故物件とは、事件や事故で人が亡くなった過去がある物件を指します。
通常の不動産売却よりも売却が困難になるケースが多く、相場よりも価格が低くなるのが一般的です。
とはいえ、事件や事故の内容、立地条件、また人のとらえ方によってあまり影響を受けない場合もあるため、どのように売り出すのが良いのかを一緒に考えながら売却を進めていきましょう。
「ハウスドゥ天白野並」は、名古屋市天白区、緑区、南区で不動産売却をサポートしております。
事故物件の売却についてもお力になりますので、まずは弊社までお気軽にご相談ください。