【2024年版】リースバックで退去する場面を解説！自主退去と強制退去とは？

リースバックとは、自宅を売却後に賃貸借契約を結んで借りる方法です。
自宅に継続して暮らせるのがメリットですが、退去の仕組みについて理解しておく必要があります。
そこで今回はリースバックの退去について、自主退去や強制退去となるケースをご紹介します。
名古屋市天白区、名古屋市緑区、名古屋市南区で住宅ローンの返済が苦しくリースバックをご検討中の方は、ぜひ本記事ご参考にしてください。

リースバック契約における退去について

リースバックは売買契約を結んだ後に、新しい買主を貸主とした賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約の契約形態は、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
ここからはリースバックの仕組みや普通借家契約と定期借家契約それぞれの退去の考え方について解説します。

リースバックとは

リースバックとは自宅を売却して、新しい買主と賃貸借契約を結んで借りる方法です。
そうすると、売主はまとまった売却資金を手に入れつつ、自宅に住み続けることができます。
リースバックで締結する契約は、売買契約と賃貸借契約の2本です。
引っ越しをせず今までどおりの生活を続けられるので、売却したことが周囲に気付かれる心配はありません。
契約では、将来自宅を買い戻せるような特約を付けることも可能です。
このようにメリットの多い方法ですが、注意点もあります。
リースバックの場合、売却価格は割安、家賃は割高になりやすいです。
また契約期間が限られていて、ずっと住み続けることができない可能性があります。
リースバックで後悔しないためには、賃貸借契約の種類や条項について把握しておくことが必要です。

普通借家契約

普通借家契約とは更新ができる賃貸借契約です。
一度契約を結んだら借主が希望する限り、契約が更新され続けることになります。
契約期間は1年以上としなければならず、一般的には2年に設定することが多いです。
2年間の契約を更新すると、さらに2年契約を延ばすことが可能です。
更新する方法は自動更新になっているケースと更新契約を結ぶケースの2パターンがあります。
普通借家契約においては、貸主の事情による中途解約や更新拒絶が基本的にできません。
したがって普通借家契約は定期借家契約と比べて、貸主から立ち退きを求められる可能性は低いです。
ただし信頼関係の崩壊や建物の老朽化など正当な事由がある場合は例外になるので注意しましょう。

定期借家契約

定期借家契約とは更新できない賃貸借契約で、期間満了を迎えると自動的に契約終了します。
たとえ借主が使用継続を希望しても、更新できない場合もあります。
貸主の合意がもらえれば再契約を締結できますが、賃料増額を求められる可能性もあります。
更新可能な普通借家契約と比べて、定期借家契約は借主が退去させられる危険性が高いです。
2種類の賃貸借契約のうち、どちらを選ぶかは貸主によって異なります。
借主側の退去リスクを抑えるためには、定期借家契約ではなく普通借家契約の方向で交渉すると良いでしょう。

リースバックで自主退去できるケースとは

リースバックの賃貸借契約期間中に借主の意思で退去することを自主退去といいます。
ここからはリースバックで自主退去するケースや自主退去は可能なのかについて解説します。

自主退去するケース

自宅に住み続けられるリースバックを選択しても、自主退去を検討するケースがあります。
たとえば今より好条件の物件を見つけたときやリースバックの家賃の支払いが厳しくなったときなどです。
リースバックの賃料は周辺相場よりも高く設定される傾向があります。
もっと安い家賃の物件が出てくれば、自主退去して引っ越したいと考えるかもしれません。
家賃の支払いが厳しくなったときは、支払不能になる前に自主退去する必要が出てきます。
このようにリースバックを始めた当初と事情が変わり自主退去したくなるケースは少なくありません。
次の項目からは自主退去するための条件を解説します。

中途解約条項がある

通常の賃貸借契約では中途解約条項がないと、借主は中途解約できません。
一方でリースバックの賃貸借契約では中途解約条項が入っていて、借主側から中途解約できることが多いです。
そのためリースバックでは通常と比べて、借主が自主退去しやすい傾向にあります。
ただし自主退去できるかどうかは、あくまで賃貸借契約書の記載内容次第です。
契約書に中途解約条項の記載がない場合もあるため注意しましょう。
自主退去する可能性があるならば契約書を読み込み、中途解約条項があるかどうか確認することが大切です。

合意解除できる

中途解約条項が設けられていない場合は、貸主と借主の合意をもって合意解除ができます。
また定期借家契約では床面積200㎡未満の場合、やむを得ない理由であれば借主からの中途解約が可能です。
たとえば以下の理由は、やむを得ない理由と認められる可能性があります。

• 長期間の海外留学、海外派遣に行くことになった
• 家賃の支払いが困難になった

リースバックで強制退去となるケース

リースバックに関わらず賃貸借契約では、貸主側から強制退去を求められるケースがあります。
どのようなケースで強制退去となるのか解説します。

家賃滞納

長期間にわたり家賃を滞納した場合、強制退去となる可能性が高いです。
家賃の支払いが遅れると、貸主は借主に対して督促をおこないます。
滞納期間が3か月程度になると、貸主から家賃督促状が送られくる流れです。
それでも応じなければ明け渡し請求と未払い金の請求の提訴がおこなわれます。
明け渡し判決後も退去しなければ、裁判所から催告がおこなわれ強制退去となります。
賃貸借契約では1回の滞納で契約解除・強制退去とはなりません。
3回以上の滞納が続くと、貸主と借主の信頼関係が破壊され、貸主から契約を解除できます。

定期借家契約

定期借家契約で再契約ができなければ、借主は強制退去となります。
再契約を結ぶためには、貸主の合意が必要不可欠です。
また貸主から「家賃を増額するのであれば再契約する」と提示される場合もあります。
この場合、家賃増額に借主側が合意しなければ再契約はできません。
強制退去は免れたとしても、家賃の負担が大きくなることもあるため、注意しましょう。
このように定期借家契約のリースバックは、強制退去の危険性が高いです。
ずっと住み続けることを目的とするのあれば、普通借家契約をおすすめします。

契約違反

借主が契約違反を犯した場合も、強制退去になる可能性があります。
契約違反とは契約不履行で、当事者の一方が契約内容を守らないことをいいます。
さきほどご紹介した家賃滞納も契約違反の1つに含まれます。
そのほかにも、無断で転貸していたり、ペット禁止なのにペットを飼っていたりするケースがあげられます。
契約違反をおこなうと、強制退去のほか民事責任に問われ、裁判まで発展したケースもあります。
違約金を請求されることもあるためくれぐれも注意しましょう。

まとめ

リースバックの契約内容次第では、借主の意思に反して退去せざるをえないケースがあります。
契約を結ぶ前に内容をよく確認し、退去トラブルが発生しないよう気を付けましょう。
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