【2024年版】リースバック利用時に起きやすいトラブル事例とは？回避するための対策も解説

リースバックとは、不動産売却後もそのまま同じ家に住み続けられるサービスのことです。
「住宅ローンの返済が苦しい」「まとまった現金が欲しい」といった方からすると魅力的なサービスですが注意点もあります。
トラブルに発展するのを防ぐためには、リースバックを利用するうえでの注意点を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、リースバックを利用する際の注意点と起こりやすいトラブル、トラブルを回避するための対策を解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心とするエリアにお住まいでリースバックの利用をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

トラブルが起きる前に知っておきたい！リースバックの注意点とは

まずは、リースバックがどのような仕組みなのかを理解しておきましょう。
リースバックとは、自宅を売却して資金を得たあとも家賃を支払うことでそのまま売却した家に住み続けられるサービスのことをいいます。
流れとしては、まず不動産会社に自宅を売却して代金を得ます。
その後、自宅を売却した不動産会社と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことでそのまま住み続けることができます。
不動産売買と賃貸借契約を一体化したサービスと考えると良いでしょう。
リースバックを利用すると引っ越し作業が不要なため、近隣住民に自宅を売却したことを知られる心配がありません。
また通勤ルートや子どもの学区を変える必要がなく、引っ越しに伴う精神的ストレスを軽減できる点もメリットの1つです。
このようにリースバックには多くのメリットがありますが、注意しなければならないこともあります。
後悔しないためにも、リースバックの注意点を事前に把握しておきましょう。

買取価格が市場相場よりも低くなりやすい

リースバック利用時の買取価格は、市場相場よりも低くなる傾向があります。
買取価格の相場は物件によっても異なりますが、市場相場の約6割から7割になることが多いです。
リースバックを利用するかどうかは、一般的な不動産売却時にかかる費用や手間と比較して、どちらにメリットがあるかをよく考えたうえで判断しましょう。

賃貸期間に制限を設けていることが多い

リースバックを利用するには、不動産の売却後に不動産会社と賃貸借契約を結ぶ必要があります。
このときの賃貸借契約は「普通借家契約」ではなく「定期借家契約」である場合が多いです。
定期借家契約とは、契約更新のできない賃貸借契約のことをいいます。
定期借家契約の場合、基本的には契約期間の満了とともに退去しなければなりません。
長く自宅に住み続けたい場合は、契約更新が可能な普通借家契約を採用しているリースバックを選択すると良いでしょう。

売却価格より買戻価格のほうが高くなる可能性がある

リースバックでは、売買契約に買戻し特約を付帯させることで、将来的に自宅を買い戻すことができます。
買い戻す場合の物件価格は、不動産会社が自宅を買い取るときに支払った諸経費を上乗せした金額になることが一般的です。
そのため、売却価格よりも高い金額で自宅を買い戻すことになる可能性があります。

リースバックでよく起きるトラブルとは？具体的な事例をご紹介

続いて、リースバックの利用中によく起きるトラブルについて、具体的な事例を用いてご紹介します。

家賃が支払えなくなった

一般的な賃貸物件の家賃は、市場相場を参考に設定します。
一方でリースバックの場合は、物件の買取価格をもとに家賃を計算します。
つまり、自宅の売却価格が高ければ高いほど、それだけ家賃も高額になるということです。
リースバック利用時の家賃は、買取価格の約10％が相場といわれています。
たとえば自宅を2,000万円で売却した場合、年間の家賃は200万円となり、毎月約17万円の家賃を支払うことになります。
自宅の売却によりまとまった資金が手に入ったものの、毎月の家賃の支払いが苦しくなったというトラブルは少なくありません。

買い戻しができなくなった

先述したように、リースバックにおける自宅の買戻価格は売却価格よりも高くなる可能性があります。
そのためいざ買い戻すとなったときに、資金不足で買い戻しができないというトラブルも少なくありません。
また、リースバックの場合は毎月の家賃が割高なため、計画どおりに貯金ができず買い戻し費用を準備できないケースも多いです。
定められた期限内に費用を準備できす買い戻しができなかった場合は、退去となりますのでご注意ください。

勝手に売却されてしまった

リースバックの契約時に「勝手に売却しない」と約束があったものの、断りなく第三者に売却されトラブルに発展するケースもあります。
基本的に、貸主は借主に相談や通知をせずに物件を売却することができ、売却自体は違法行為ではありません。
とはいえ知らないうちに所有者が変わるのは、借主からすると不安要素となりえるでしょう。
なお、リースバック契約の内容は、原則として新しい所有者にも引き継がれます。

リースバック利用時のトラブルを回避するための対策とは

前章ではリースバック利用時に起こりやすいトラブルの事例をご紹介しました。
それでは、トラブルを回避するためにはどうしたら良いのでしょうか。
ここではリースバック利用時のトラブルを回避するための対策を3つご紹介します。

契約内容を確認する

リースバックを利用する際は、不動産会社との間で「売買契約書」と「賃貸借契約書」を取り交わす必要があります。
トラブルを避けるには、これら契約書の内容を十分に理解することが大切です。
売買契約書では、自宅の買い戻しが可能かどうかを確認しましょう。
将来的に自宅を買い戻したいのであれば、再売買の予約契約書または買戻特約があるかどうかをチェックします。
一方で賃貸借契約書では「定期借家契約」なのか「普通借家契約」なのかを必ず確認しておきましょう。
短期間のみの利用であれば定期借家契約でも問題ありませんが、長く住み続けたい場合は普通借家契約のほうが安心です。

適正価格を把握する

リースバックにおけるトラブルを防ぐには、自宅の売却価格が適正かどうか把握することも大切です。
先述したように、リースバック利用時の売却価格は市場価格よりも安くなる傾向にあります。
リースバックの売却価格は、一般的な仲介市場における取引価格の約6〜8割になることが多いです。
ある程度の目安を把握したうえで契約を結べば「割安で売却して損をしてしまった」というトラブルを防げるでしょう。

家賃を10年間払い続けられるかシミュレーションする

リースバックを利用する際は、毎月の家賃を無理なく支払い続けられるかどうかシミュレーションすることも大切です。
家庭の経済事情は日々変わるものであり、この先もずっと同じとは限りません。
リースバックを契約したときは家賃を払い続ける余裕があったとしても、失業や病気などにより家計が苦しくなる可能性もあります。
不測の事態などを考慮したうえで、まずは家賃を10年間払い続けられるかしっかりと計算してみましょう。

まとめ

リースバックを利用する際の注意点と起こりやすいトラブル、トラブルを回避するための対策について解説しました。
リースバックには多くのメリットがありますが、買取価格が相場より安くなるなどの注意点もあります。
後悔しないためにも、リースバックを利用する際は契約書の内容をしっかり確認しておくことが大切です。
私たち「名古屋市不動産売却相談所」は、名古屋市天白区、緑区、南区を中心とするエリアで不動産売却のサポートをおこなっております。
不動産売却をご検討中の方やリースバックについてご相談のある方は、ぜひお気軽にお問合せください。