【2024年版】不動産の心理的瑕疵とは？売却にあたえる影響や告知義務についても解説

不動産売却を検討し始めたら、物件で起きたことや周辺環境が心理的瑕疵があたるどうかを確認しておきましょう。
買主が購入を決断する際に重大な影響を与えると考えられることは心理的瑕疵にあたり、告知義務が生じるため、黙って売却するとあとから大きなトラブルに発展しかねません。
この記事では、不動産の心理的瑕疵とはなにかや、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響、告知義務について解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で不動産をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。

売却に影響をあたえる？不動産の心理的瑕疵とは？

所有する不動産に心理的瑕疵がある場合は、なるべく早い段階で不動産会社に伝えて、売却計画を練ることが重要です。
ここでは、どんなことが心理的瑕疵に該当するのか、心理的瑕疵とはなにかを解説します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵の「瑕疵」の読み方は「かし」で、欠陥という意味があります。
一般的な瑕疵は建物の壁にひびが入っている、雨漏りがあるなどの物理的な欠陥を指すことが多いですが、心理的瑕疵は少し内容が違います。
不動産売却における心理的瑕疵とは、建物や土地に物理的な欠陥がなくても、買主が購入を決断する際に重大な影響を与える事象のことを指します。
人の死に関する心理的瑕疵のある物件は、一般的に「事故物件」とも呼ばれています。

心理的瑕疵の具体例

心理的瑕疵は人の死に関わることだけでなく、さまざまなことが該当します。
以下のことに当てはまる場合、心理的瑕疵であると認められるケースが多いです。

• 悪臭・異臭がする
• 騒音がある
• 近隣に反社会的組織の事務所がある
• 近隣に墓地がある
• 悪評が広まっている

このような心理的瑕疵がある場合、「住みたくない」と感じる方は少なくありません。
そのため、不動産売却前に買主に心理的瑕疵の内容を告知し、納得してもらったうえで契約を結ぶ必要があります。
心理的瑕疵への感じ方は個人差が大きいため、トラブルを防ぐためには些細なことでもしっかりと伝えることが大切です。

人の死に関する心理的瑕疵

人の死に関することは、心理的瑕疵に該当するかどうかの判断に迷うことが少なくありません。
国土交通省が公表したガイドラインによると、以下のことが心理的瑕疵に該当するといわれています。

• 他殺
• 自殺
• 発見まで時間が経った自然死
• 原因不明の死

すぐに発見された自然死や転倒などの不慮の事故による死は、心理的瑕疵には当たらないとされています。
また、マンションの共有部分や隣家など、所有する不動産の敷地外で起きた死も心理的瑕疵に該当しないことが多いです。
ただし、このようなケースでも、近所で噂になった場合や社会的に大きな影響を与えた事件の場合など、状況によっては心理的瑕疵に該当すると判断されることもあるため、注意が必要です。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

心理的瑕疵がある場合、買主には必ず告知しなければいけないため、売却に影響をおよぼすことが多いです。
ここでは、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響について解説します。

心理的瑕疵のある不動産は金額が下がりやすい

心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、価格が下がりやすいという特徴があります。
心理的瑕疵のない不動産に住みたいと考える方が多いため、心理的瑕疵があると価値は下がってしまうのです。
値下がり幅は心理的瑕疵の内容によって異なりますが、自然死の場合は相場から1割程度の値下がりとなることが一般的です。
自殺や殺人の場合は、自然死よりも心理的な抵抗を感じる方が多くなるため、さらに金額が下がる傾向にあります。
事件の内容や物件によって価格に与える影響は大きく異なるため、お持ちの不動産の売却価格を知るためには、心理的瑕疵の内容を伝えたうえで不動産会社に査定を依頼しましょう。

心理的瑕疵の影響の受け取り方は個人差が大きい

心理的瑕疵に関しては、物理的な瑕疵よりも受け取り方に個人差が大きいのがポイントです。
「人が死んだ家には絶対に住みたくない」という方もいれば、「殺人があっても安くなるなら気にしない」「自殺は嫌だけど、自然死や事故死なら気にならない」など、さまざまな意見があります。
買主の要望に応じて、特殊清掃やリフォームなどを臨機応変におこなうと良いでしょう。
ただし、心理的瑕疵は値下げ交渉の材料になりやすいため、値下げを要求されることを前提に売却活動を進める必要があります。
価格交渉がスムーズに進むように、いくらまでなら値下げして良いかの基準を事前に決めておくと良いでしょう。

特殊清掃やリフォームなどの費用がかかるケースもある

心理的瑕疵の状況や買主の要望によっては、売却前に特殊清掃やリフォームが必要となることがあります。
特殊清掃の価格相場は状況によって異なりますが、通常のクリーニングよりも費用が高いのが一般的です。
また、死亡から発見までに時間がかかった場合は、においや汚れが落ちにくいため、追加の費用が発生することも珍しくありません。
売却前に費用をかけたくない場合は、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」も検討しましょう。
買取価格から特殊清掃などの費用を差し引くことで、売主がお金を払うことなくそのまま不動産売却ができる可能性もあります。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵には告知義務があり、黙って売却したことが発覚した場合は、売主は責任を問われることがあります。
ここでは、心理的瑕疵の告知義務について解説します。

いつまで告知義務が発生するか

心理的瑕疵のきっかけとなった出来事が昔のことであっても、不動産売却では告知しなければいけません。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸物件において人の死に関する心理的瑕疵は、発生からおよそ3年間は告知が必要であると示されています。
一方、不動産売却においては告知しなければいけない期間が明確にされていないため、たとえ昔のことでも伝えるべきだと考えたほうが良いでしょう。
事件の重大性によっては、たとえ何十年前のことでも買主には伝えなければいけない、という意見もあります。

告知しない場合はどうなるか

買主に心理的瑕疵を告知しないまま売却した場合でも、周囲の方からの話などで、心理的瑕疵があったことに買主が気付くケースが少なくありません。
売却前に買主に心理的瑕疵を伝えていないと、売主は「契約不適合責任」を追及されるおそれがあります。
契約不適合責任とは、契約内容と合わないものを引き渡したことに対して、売主が責任を取ることをいいます。
心理的瑕疵について契約書などに明記していなければ、買主は心理的瑕疵のない不動産を購入する契約をしたことになります。
売主が心理的瑕疵を把握していたのにわざと黙っていたと認められれば、買主から損害賠償を請求されたり、契約解除を求められることも考えられます。
裁判になるなど、大きなトラブルに発展することもあるため、把握している心理的瑕疵には告知義務を果たし、すべて買主に伝えておくことが必要です。

まとめ

不動産の心理的瑕疵とはなにかや、不動産売却に与える影響、告知義務について解説しました。
ガイドラインによって心理的瑕疵のケースが明記されていますが、該当しない場合でも不動産売却の際には買主に伝えることでトラブルを防げるでしょう。
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