【2024年版】不動産売却後の確定申告は必要？不要？その確認方法も解説

不動産売却をすると、確定申告が必要になるケースがあります。
しかし多くの方にとって、確定申告が必要なのか不要なのかの判断が難しいですよね。
「そもそも確定申告についてよく知らない」という方も少なくないでしょう。
そこで今回は、確定申告が必要か不要を確認する方法や、確定申告を忘れた場合のペナルティや対処法、確定申告に関する特例について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心とするエリアで不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却後の確定申告が必要か不要かを確認する方法とは

不動産売却をすると、確定申告が必要になる方と不要な方がいます。
その確認方法について知る前に、まずは確定申告とはどのようなものなのかについて理解しておきましょう。

確定申告とは

確定申告とは、その1年間に得た所得の総額を税務署に申告し、所得に合った税金を納税することをいいます。
給与によって所得を得ている会社員の方であれば、普段は会社側が給与に関する手続きを済ませているため、ご本人による確定申告は不要です。
しかし、不動産売却によって所得を得た場合は、ご自身での確定申告が必要になります。
確定申告は、不動産がある土地を管轄している税務署の窓口や、国税庁のホームページなどからおこないましょう。
手続きに不安がある方や時間がないという方は、別途依頼費がかかりますが税理士に頼む方法もあります。
納税に関しては税務署のほか、お近くの金融機関でも手続きが可能です。
確定申告の期間は不動産売却をした翌年の2月16日～3月15日となっています。
ただし、年によって変更になる場合もあるので最新の情報を確認してください。

確定申告が必要になるケース

不動産売却をして確定申告が必要になるのは、基本的に「不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合」です。
ここでいう利益とは不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた額のことをいいます。
取得費は不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
不動産の購入代金や購入の際に支払った仲介手数料などが取得費に含まれ、不動産売却の際に支払った税金や仲介手数料などが譲渡費用に含まれます。
これらを踏まえた譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
この譲渡所得に対して「譲渡所得税」が課されるため、確定申告が必要になります。

確定申告が原則として不要なケース

譲渡所得がマイナスになり、譲渡所得税が課されない場合、原則として確定申告は不要です。
しかし、損失が出た場合にも確定申告をおこなうことで、所得税の還付が受けられるなどの特例が利用できる可能性があります。
つまり、不動産売却によって損失が出た場合は法律的には確定申告が不要ですが、確定申告をすることによって節税できる場合があると考えておきましょう。

不要と勘違い？不動産売却後の確定申告を忘れた場合のリスクとは

確定申告の期間は、不動産売却をした翌年の2月16日から約1か月間です。
長ければ売却から確定申告まで1年以上間が空くこともあるため、「確定申告の存在を忘れたまま期間がすぎてしまった」というケースも考えられます。
なかには、「自分の場合は確定申告が不要だと思い込んでいた」という方もいるでしょう。
では、確定申告を忘れた、あるいは不要だと勘違いしていた場合にはどのようなリスクやペナルティが課されるのでしょうか。

確定申告を忘れた場合のペナルティ1：銀行の融資が受けられない

事業をしている方に限られるペナルティですが、確定申告をしていないと決算書が正しく作成されず、銀行からの融資が受けられなくなります。
決算書の有無は信頼度に大きく関わるため、すでに融資を受けている場合も打ち切られてしまうリスクがあると考えておきましょう。

確定申告を忘れた場合のペナルティ2：無申告加算税が課される

確定申告を忘れたまま期限をすぎると、「無申告」という状態になり、無申告加算税が課されます。
無申告加算税の税率は「課税対象の50万円までの部分には15%、50万円を超える部分には20%」です。
申告すべき金額が大きいほど加算税の額も大きくなるため注意しましょう。
申告と納税のすべてが期限内に完了できない場合でも、無申告になる状況は避けることをおすすめします。

確定申告を忘れた場合のペナルティ3：延滞税が課される

申告は完了していても、納税が期限内におこなわれなかった場合には延滞税が課されます。
延滞税の税率は、納税期限から2か月以内であれば約7％、それ以降は14％です。
無申告加算税よりは負担が少ないものの、延滞税の税率も低いとはいえません。
2か月を境に税率が倍増するため、延滞に気が付いた時点で早急に税額を確認することをおすすめします。

確定申告を忘れた場合の対処法とは

確定申告を忘れた方でも、下記の条件に当てはまればペナルティを回避することができます。

• 期限から1か月以内に自主的に申告した場合
• 期限内に申告をする意思があったと認められる場合

確定申告を忘れたままでいると、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」が届きます。
これは確定申告を忘れた方への警告書にあたるため、届いた場合はすぐに内容を確認しましょう。

確定申告が不要なケースでも要確認！不動産売却時の特例とは

不動産売却の際には、確定申告をすることで受けられるいくつかの特例があります。
売却損が出た場合にも確定申告が不要だとすぐに判断せず、適用できる特例がないか確認してみましょう。

確定申告に関する特例1：3,000万円の特別控除

不動産の所有期間に関わらず、不動産売却時の譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
適用には、売却する不動産がマイホームであること、売主と買主が親子や夫婦などでないことといった要件があります。
この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下の場合は譲渡所得税が課されません。
しかし、確定申告をしなければ適用されないので注意しましょう。

確定申告に関する特例2：軽減税率の特例

売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」が適用されます。
この特例は、3,000万円の特別控除との併用が可能です。
適用後は、譲渡所得から3,000万円を控除したあとの金額に対する税率が、通常よりも低くなります。

確定申告に関する特例3：譲渡損失の買換え特例

自宅を買い換えるために売却し、その際に譲渡損失が出た場合は、損失額を給与などほかの所得から差し引くことができる特例です。
これを損益通算と呼びます。
損失を1年で控除しきれなかった場合は、その翌年から3年まで繰り越すことも可能です。

まとめ

不動産売却では、確定申告が不要だとすぐに判断しないことが大切です。
譲渡所得がマイナスになった方も、利用できる特例がないかまず確認してみましょう。
「確定申告をし忘れた！」という場合も、素早く対応することでペナルティを回避できますよ。
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