【2023年度版】相続後から不動産売却までの流れと手続き方法!税金と注意点も解説

2023-02-28

相続後から不動産売却までの流れと手続き方法!税金と注意点も解説

この記事のハイライト
●相続した不動産を売却する際は、必要書類の準備や相続登記の手続きが必要である
●不動産売却にかかる税金は、3,000万円の特別控除などの制度を利用すれば抑えることができる
●相続した不動産を売却する際は、スムーズに売却を進めるためにも相続人同士で十分な話し合いをおこなうことが大切である

不動産を相続したけれど活用予定がないため、すぐに売却を検討している方もおられるのではないでしょうか。
相続後は、売却までにさまざまな手続きが必要であったり、注意しなければならないことがあるので事前に確認しておくと良いでしょう。
そこで、不動産を相続する予定がある方に向けて、相続した不動産を売却する際の手続き方法やかかる税金、また注意点について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

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相続後に不動産売却をするまでの流れと手続き方法

相続後に不動産売却をするまでの流れと手続き方法

相続した不動産を売却する際は、以下のような流れで進みます。

  • 遺言書・相続財産・相続人を確認する
  • 必要書類の準備
  • 遺産分割協議をおこなう
  • 相続登記
  • 不動産売却

それぞれの流れの詳細と手続きについて解説します。

STEP1:遺言書・相続財産・相続人を確認する

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書があるかどうかで、その後の手続きが変わるためです。
遺言書がある場合は、基本的に遺言の内容にそって相続の手続きを進めることになります。
遺言書がない場合は、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本から相続人を確定させます。
相続人が確定したら、次は財産を確認しましょう。
相続財産とは、預貯金や不動産、株式などのプラスの財産だけでなく、借金やローンなどのマイナスの財産も含まれます。

STEP2:必要書類の準備

相続人や財産が確定したら、相続手続きに必要な書類を準備しましょう。

  • 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書・住民票の写し
  • 被相続人の戸籍謄本・住民票の除票
  • 遺言書もしくは遺産分割協議書
  • 登記事項証明書
  • 固定資産評価証明書

上記の書類が必要になることが多いですが、取得に時間がかかることもあるため、早めに準備しておきましょう。

STEP3:遺産分割協議をおこなう

遺言書がない場合や、法定相続以外での方法で遺産分割をおこなう場合は、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人全員で誰が何を相続するかなどの分割方法について話し合うことです。
話し合いがまとまれば、その後のトラブル防止のためにも必ず「遺産分割協議書」を作成しておきましょう。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名・捺印が必要です。

STEP4:相続登記

不動産を相続する方が決まったら、被相続人から相続する方へ不動産の名義変更(相続登記)をおこないましょう。
不動産売却するにあたって、対象物件の名義人しか売却することはできません。
そのため不動産売却の予定がある場合は、忘れずに相続登記の手続きをしましょう。

STEP5:不動産売却

相続登記が終われば、不動産売却を進めていくことができます。
売却活動を始める際には、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあるため、自分にあった契約方法を選択し売却を進めていきましょう。

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相続後の不動産売却にかかる税金の種類と計算方法

相続後の不動産売却にかかる税金の種類と計算方法

相続後の不動産売却では、以下のような税金・費用がかかることがあります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 仲介手数料

それぞれの税金の計算方法も含めて解説します。

①譲渡所得税

不動産売却で利益が出れば、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、住民税・所得税・復興特別所得税を総称したものです。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で算出するため、まずは譲渡所得と税率を求めなければなりません。
譲渡所得は、売却価格から購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて、以下のように算出することができます。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以内の場合は「39.63%」、5年超えの場合は「20.315%」になります。

②印紙税

印紙税は売買契約書にかかる税金で、契約書に収入印紙を貼付することで間接的に納税します。
印紙税の額は、売却価格によって以下のように異なります。

  • 500万円超え1,000万円以下の場合:5,000円
  • 1,000万円超え5,000万円以下の場合:1万円
  • 5,000万円超え1億円以下の場合:3万円

上記の金額は、令和6年3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額になります。

③登録免許税

売却予定の物件が住宅ローンを利用していた場合、抵当権が設定されている可能性があります。
売却するにあたって、抵当権の抹消手続きをしなければなりません。
その際にかかるのが登録免許税です。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」になりますが、司法書士へ依頼する場合は、別途報酬料などが発生します。

④仲介手数料

不動産会社の仲介により買主と売買成立となった際は、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は法律により上限額が定められており、400万円超えの場合は以下の計算式で求めることができます。
売買価格400万円超えの場合の仲介手数料の上限=売却価格×3%+6万円+消費税

利用できる特例・控除制度

相続した不動産の売却で発生する税金を抑えるには、以下のような特例・控除制度が利用できます。

  • 相続空き家の3,000万円の控除
  • 取得費加算の特例

これらの特例や控除制度を利用すれば、譲渡所得を減らすことができ所得税や住民税を大幅に節税することが可能です。

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相続後の不動産売却をおこなう際の注意点

相続後の不動産売却をおこなう際の注意点

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点について解説します。

注意点①相続登記をしなければ売却できない

相続した不動産を売却する際は、必ず相続登記が必要です。
上記でも少しご説明しましたが、相続登記をおこなっていない場合は不動産売却をすることができません。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
現在は任意での申請となっていますが、義務化されれば罰則もあるため、すぐ売却する予定がない場合でもできるだけ早く手続きをおこなっておくようにしましょう。

注意点②契約不適合責任に問われないように調査しておく

相続した不動産をそのまま売却すると、トラブルになりやすいのが「契約不適合責任」の問題です。
契約不適合責任とは、買主に引き渡したあとに買主が契約不適合な不具合などを発見した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
とくに相続したばかりで売却をすると、不具合を把握できないケースも多いでしょう。
そのため、事前に物件調査をおこなうことをおすすめします。

注意点③遺産分割について十分に話し合いをおこなっておく

相続財産のなかに不動産が含まれると、分割方法などでトラブルになりやすくなります。
とくに不動産の売却の話し合いでは、反対する方や難色を示す方などがいればスムーズに進めることが難しくなります。
そのため、第三者に介入してもうなどして、相続人同士で十分な話し合いをおこないましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するまでの流れや手続き方法、また売却時にかかる税金や注意点について解説しました。
相続した不動産は、遺産分割協議や相続登記など売却までにおこなわなければならない手続きなどが多くあります。
スムーズに売却するためにも、相続人同士でしっかりと話し合いをおこなっておきましょう。
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