【2024年版】空き家を売るのと貸すのとではどちらが良い？判断基準も解説！

相続などで取得した空き家を、売るか貸すかで迷っている方はいらっしゃいませんか。
それぞれにメリットとデメリットがありますが、管理の手間などを考えると売却がおすすめです。
この記事では、空き家を貸すか売るかの判断基準や、空き家の売却方法、売却時のポイントなどを解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で空き家を所有している方はぜひ最後までご覧ください。

空き家を貸すか売るかの判断基準

空き家を売るか貸すかで迷ったら、それぞれを選んだ場合の収益や手間をシミュレーションしてみましょう。
空き家を売ると家を手放すことになりますが、まとまったお金が手に入ります。
一方で賃貸に出すと、長期的な収入を得られる代わりに、建物の定期的な管理とメンテナンスが必要です。
空き家を貸すか売るかを判断するためにも、まずはそれぞれのメリットとデメリットを確認しておきましょう。

空き家を貸すメリット

空き家を貸し出すと、不動産を手放さずに済む、家賃収入が得られるなどのメリットがあります。
人に貸していても物件の所有権は貸主にあるため、将来的に資産として残すことが可能です。
「今は空き家でも将来使うかもしれない」という方は、貸すことを第一優先で考えましょう。
また、賃貸需要の高いエリアであれば、借主がみつかりやすいため安定した家賃収入が望めます。
借主が長期間住み続けてくれれば、最終的には売却するよりも大きな利益が得られるかもしれません。

空き家を貸すデメリット

賃貸経営をおこなうなかで、入居者が家賃を滞納したり、近隣住民とトラブルを起こしたりすることもあります。
このような問題は基本的に貸主が対応しなければならないため、精神的なストレスを抱えてしまうかもしれません。
また、建物や設備の修繕費用などは貸主の負担となり、管理委託会社に依頼する場合は毎月費用がかかります。
入居者が決まらなければその間は家賃収入が得られないので、管理にかかる費用は預貯金などを切り崩して支払うことになるでしょう。

空き家を売るメリット

空き家を売ると、まとまったお金が手に入るという大きなメリットがあります。
売却代金はローンの返済や住み替え費用、子どもの学資などさまざまな用途に活用できます。
まとまった現金が必要で、今の家に今後住む予定がないという方は、売ることを第一優先で考えましょう。
また、売却後は家の管理が不要になるため、維持費や時間的コストを節約できる点もメリットです。

空き家を売るデメリット

売却すると所有権は買主へと移行するため、家を手放すことになってしまいます。
親が老人ホームに入居しており帰ってくる可能性がある場合は、手放すという選択はできないでしょう。
なお、売却する不動産にローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済しなければなりません。
もし売却代金をあててもローンを返済できないようであれば、不足分を現金で用意する必要があります。

空き家を売るための3つの方法

空き家を売ると決めたら、まずどのような方法で売り出すかを考えましょう。
ここでは、空き家を売るための3つの方法について解説します。

空き家をそのままの状態で売る

売却にかかる費用や手間を省きたい場合は、空き家を現状の状態で売る方法がおすすめです。
空き家の状態が良好でそのまま住めるようであれば「中古住宅」として売り出します。
そのまま住むのが難しいほど劣化している場合は「古家付き土地」として、土地をメインに売却するのが一般的です。
木造住宅は築20年を経過していると古家付き土地として売ることが多いですが、どちらの方法を選択するかは売主の自由です。
判断に迷う場合は、不動産会社にご相談ください。

空き家を解体してから売る

空き家が著しく劣化している場合は、建物を解体してから売り出すのが良いでしょう。
劣化が激しい空き家をそのままにしておくと、倒壊の恐れがあり大変危険です。
また、売却期間中に行政指導が入り、固定資産税が増額するリスクもあります。
更地にすればこのようなリスクを回避できるうえ、土地の用途が広がり早期売却が期待できるなどのメリットがあります。
なお、空き家の解体工事にかかる費用は、30坪の木造住宅で100万円ほどが目安です。
建物の構造や立地によっては、さらに高額になる可能性もあるため、見積もりを確認してから解体するか判断すると良いでしょう。

空き家をリフォームしてから売る

築年数が経過しているけれど解体するほどでもない状態であれば、空き家をリフォームしてから売却する方法もあります。
空き家の売却で問題になるのは、設備の破損や壁紙の破れ、雨漏りといった状態の悪さです。
リフォームによって問題点が改善されれば、空き家を早く売却できる可能性が高まるでしょう。
一方で、リフォームにかけた費用を全額回収するのが難しいというデメリットもあります。
中古住宅には相場があり、売却代金にリフォーム費用を上乗せすると割高な印象を与えてしまうためです。
損をしないためにも、大掛かりな工事ではなく必要最低限のリフォームに留めることをおすすめします。

空き家を売る際のポイント

不動産は居住の有無に関係なく、所有しているだけで固定資産税やメンテナンス費用がかかります。
将来空き家を活用する予定がなければ、早めの売却を検討しましょう。
ここでは、空き家を売る際のポイントについて解説します。

隣地との境界を明確にしておく

相続した古い空き家などの場合、隣家との境界が曖昧なままになっていることも少なくありません。
たとえば、亡くなった親が生前に隣地所有者と口約束で境界を決め、実際の面積が登記簿の面積と一致していない場合などです。
隣地との境界がはっきりしていない土地は、隣地の所有者とトラブルに発展しやすいため、なかなか売却ができません。
トラブルを避けるためにも、空き家を売る前に確定測量をおこなって、境界を確定させておきましょう。
測量が完了するまでに3～4か月ほどかかるため、余裕をもって売却活動を進めることが大切です。

長期戦を覚悟して売却計画を立てる

不動産売却にかかる期間の目安は約3〜6か月ですが、空き家の場合は1年以上かかることも珍しくありません。
「早く売却しなきゃ」と焦ってしまうと、不必要に値下げをしてしまい損をする可能性があります。
空き家の売却には時間がかかると考え、余裕をもったスケジュールを立てておくことが大切です。
また、売却期間中でも維持費は発生するため、前もって準備しておくことをおすすめします。

空き家の状態を把握しておく

相続した空き家などの場合、物件の状態を正確に把握できていないことが多いです。
空き家の状態を把握できないまま売却して、あとから欠陥がわかった場合、売主が修理費用を負担しなければなりません。
場合によっては損害賠償や契約解除を請求されることもあります。
このようなリスクを回避するには、物件の状態を隅々まで把握して、欠陥があれば契約書に記載することが大切です。
インスペクション（住宅診断）を受ければ空き家の状況を把握できるため、まずは見積もりを依頼してみると良いでしょう。

まとめ

空き家を人に貸すとなると、入居者への対応や建物の修繕といった管理をおこなわなければなりません。
管理にかかる手間やコストを軽減したいのであれば、売却することをおすすめします。
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