【2024年版】リースバックの買取相場は？家賃相場や家賃を抑える方法も解説

リースバックとは、自宅を売却したあともそのまま住み続けられるとして、近年注目を集めているサービスです。
老後資金の確保やローンを返済したいときに有効ですが、買取価格が低くなりやすいなどの注意点もあります。
そこで今回は、リースバックにおける買取価格や家賃の相場、家賃を抑える方法を解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区でリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

リースバックにおける買取価格の相場とは？

リースバックとは、自宅を売却したあともそのまま住み続けられるというサービスです。
具体的には、自宅を売却してまとまった資金を得たあと、売却先の不動産会社と賃貸借契約を締結します。
その後は家賃を支払い続けることで、同じ家に住み続けられるという仕組みです。
売買契約と賃貸借契約が一体化したサービスと考えるとイメージしやすいかもしれません。
生活環境を変えずに済むことや、短期間でまとまった資金を手に入れられる点がメリットです。
また特約をつけることで、売却した自宅を将来的に買い戻すこともできます。
このようにメリットの多いリースバックですが、買取価格が相場よりも低くなりやすいため注意が必要です。
ここでは、リースバックにおける買取価格の相場を解説します。

買取価格の相場

リースバックを利用した際の買取価格は、市場価格の70%前後になるといわれています。
投資用物件として家賃収入を得るのが目的のため、利回りを重視して物件を査定するためです。
たとえば自宅の市場価格が4,000万円の場合、リースバックの買取価格は2,800万円前後となります。
そう聞くと売主は損をしているように感じますが、低い金額で売却すると毎月の家賃が安くなるなどのメリットもあります。

築年数が古いと買取相場が高くなることがある

買取価格の相場は、物件の築年数によっても異なります。
不動産は築年数が浅いほうが資産価値が高いと判断され、売却価格も高くなるのが一般的です。
しかし、リースバックの場合は不動産の価値だけではなく、今後の市場価格の下落率も重視されます。
築年数が経過した物件と築浅の物件を比べた際に、下落リスクが低いのは前者のほうです。
たとえば、リースバックを利用して10年間居住したのち、契約期間がきたため退去したとしましょう。
その後不動産会社は物件を売却しますが、築年数の浅い物件は下落率が大きいため、買い取ったときよりも低い価格での取引となります。
一方で、築年数の経過した物件は価値の下落が起こりにくく、売却時には築年数の浅い物件よりも多くの利益を得られます。
不動産の価値と買取価格との関わりにおいては、築年数が経過した物件のほうがメリットになるといえるでしょう。

リースバックにおける家賃相場とは？

通常の賃貸物件は、築年数や間取り、周辺相場などをもとに家賃を設定するのが一般的です。
しかし、リースバックの場合は、買取価格における利回りを重視して家賃を算出します。
ここでは、リースバックにおける家賃の計算方法と、家賃が高いといわれる理由について解説します。

リースバックにおける家賃相場の計算方法

リースバック利用時の家賃は、以下の計算式を使って求めます。
1か月の家賃＝買取価格×期待利回り÷12か月
期待利回りは7～13％程度で設定されるのが一般的です。
たとえば期待利回りを10％とした場合、月々の家賃相場は以下のようになります。

• 買取価格が1,000万円：8万3,333円
• 買取価格が2,000万円：16万6,666円
• 買取価格が3,000万円：25万円
• 買取価格が4,000万円：33万3,333円

上記を見てもわかるように、買取価格が高いほど毎月の家賃相場もアップします。
ただし、これはあくまでも目安であり、必ずしもこの金額が家賃として設定されるわけではありません。
リースバックの家賃は、買取をおこなう不動産会社の査定方針や賃貸借期間などによっても異なります。

リースバックは家賃が高いといわれる理由

リースバックの家賃は買取価格における利回りによって算出されるため、相場よりも高くなる傾向にあります。
さらに、以下のような物件の取引もおこなうので「リースバックは家賃が高い」というイメージにつながっていると考えられます。

• 競売にかけられている物件
• 住宅ローンの債務が残っている物件

これらの物件は、買取価格を高くせざるを得ないため、その分家賃も高くなってしまいます。
基本的にリースバックは住宅ローンを完済しないと利用できません。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されているためです。
抵当権とは、契約者のローン返済が滞ったときに、金融機関が自宅を担保にとる権利のことをいいます。
抵当権が設定されているうちは売却ができないため、ローンを完済して抹消手続きをおこなわなければなりません。
つまり、売主は自宅の売却代金でローンを完済する必要があるため、買取価格が高くなりその分家賃もアップするというわけです。

市場相場よりも高めなリースバックの家賃を抑える方法

家賃は毎月支払うものなので、なるべく金額を抑えたいと思う方は多いでしょう。
ここでは、リースバックの家賃を抑える方法を解説します。

買取価格の交渉をする

家賃を低くするために、不動産会社と交渉してあえて買取価格を低くする方法があります。
交渉により買取価格を抑えられれば、その分家賃を安くできるでしょう。
期待利回りは、物件種別や築年数だけでなく、不動産会社の方針によっても異なります。
不動産会社により対応は異なりますが、買取価格を低くしてもらえる可能性はゼロではないため、まずは相談してみると良いでしょう。

現在必要な資金だけを確保する

リースバックは、住宅ローンの返済や事業用資金にあてたいなどの目的があって利用される方が多いです。
その際に、今必要な資金だけを確保することで買取価格を抑える方法もあります。
たとえば事業資金として1,000万円を用意しなければならず、リースバックを利用するとしましょう。
本来であれば2,000万円で売却できる自宅を、あえて1,000万円で買い取ってもらうなどです。
一般的な不動産売却では、大切な不動産を手放すことになるため、1円でも高く売れることを目指します。
しかし、リースバックは将来自宅を買い戻すことが可能です。
そのため、ひとまず必要な資金だけを確保して買取価格を抑え、その分家賃を低くするという選択肢もあります。
「現在必要な資金を調達できれば良い」という方は、必要な金額を計算して、ご自身で買取価格を提案してみると良いでしょう。

まとめ

まとまった資金を得たいときに有効なリースバックですが、家賃が高くなりやすいという特徴があります。
家賃は毎月の支出のなかでも大きな割合を占めるので、無理なく支払い続けられる金額に設定することが大切です。
買取価格を低くすれば家賃を抑えられるため、まずは不動産会社に交渉してみると良いでしょう。
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