【2023年度版】不動産売却時にかかる税金とは？控除を利用した税金対策も解説！

土地や建物などの不動産を売却する際は、さまざまな税金が発生します。
不動産売却をスムーズにおこなうには、事前に税金の種類や計算方法を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、税負担を軽減する控除について解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区を中心としたエリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時の税金対策：税金の種類について

不動産売却時にかかる税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3種類です。
それぞれがどのような税金なのか、金額の目安と支払い時期を交えて解説します。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など経済取引に伴って作成される文書に課される税金です。
不動産売却においては、買主と交わす売買契約書に対して課税されます。
印紙税額は契約金額によって異なり、令和6年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されます。
軽減措置適用後の印紙税額は以下のとおりです。

• 100万円超え500万円以下：1,000円
• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円

契約金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り付ければ、納税したことになります。

登録免許税

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、残債を返済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権が付いたままでは売却ができないため、法務局で抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
その手続きの際に発生するのが、登録免許税です。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産の個数あたり1,000円です。
たとえば土地付きの一戸建てを売却する場合、登録免許税は2,000円となります。
手続きを司法書士へ依頼する場合は、別途報酬料が必要です。

譲渡所得税

不動産売却により譲渡所得（利益）が発生したら、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税、復興特別所得税の総称です。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興に用いられるために創設されたもので、令和19年まで支払う必要があります。
いずれも不動産売却をおこなった翌年に支払うため、売却代金から納税資金を確保しておくことが可能です。
譲渡所得税の計算方法については後ほど解説します。

不動産売却時の税金対策：譲渡所得税の計算方法

先述したように、不動産売却により得た譲渡所得（利益）には譲渡所得税がかかります。
不動産の価格が高くなるほど税額も増えるため、事前に計算方法を把握しておくことが大切です。
譲渡所得税は、譲渡所得に一定の税率をかけることで算出できます。
以下の手順に従い、譲渡所得税を計算してみましょう。

譲渡所得を求める

譲渡所得税を求めるには、まず譲渡所得がいくらになるかを計算しなければなりません。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－控除金額
取得費とは不動産を購入したときにかかった費用のことです。
購入代金のほか、購入時に支払った仲介手数料や税金なども含まれます。
譲渡費用は不動産を売却したときにかかった費用のことで、土地の測量費や売却時に支払った税金などが該当します。
一方で控除金額とは、特例を利用した場合に譲渡所得から差し引ける金額のことです。
これらの費用を差し引いたあとの金額が譲渡所得となります。
計算式の結果がマイナスまたはゼロになった場合、譲渡所得税は発生しません。

建物の場合は減価償却が必要

建物は経年劣化により価値が減少するため、その分を減価償却費として差し引かなければなりません。
土地に関しては、時間の経過により価値が減少しないので減価償却は不要です。
居住用不動産の減価償却費は、以下の計算式を使って算出します。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9％×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造住宅は0.031、鉄骨造が0.025、鉄筋コンクリート造が0.015です。
たとえば3,000万円で購入した木造住宅を10年間所有した場合、減価償却費は「3,000万円×0.9×0.031×10年＝837万円」となります。

所有期間に応じた税率をかける

計算式で算出した譲渡所得に一定の税率をかければ、譲渡所得税が算出できます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超え）：20.315%

たとえば、8年間所有した不動産を売却して400万円の譲渡所得が生じた場合、税額は約81万2,600円（400万円×20.315%）です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が倍近く異なるため、売却のタイミングをよく見極めるようにしましょう。

不動産売却時の税金対策：税負担を抑える控除や特例

最後に、不動産売却時の税金対策として利用できる控除や特例を解説します。

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

自宅を売却する際は、要件を満たすことで譲渡所得を最高3,000万円まで控除できます。
控除額が大きいため、この特例を利用すると譲渡所得がゼロになるケースも少なくありません。
所有期間の長短にかかわらず利用できるので、要件にあてはまるようであれば忘れずに利用しましょう。
要件には「ご自身が居住している不動産であること」や「買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと」などが挙げられます。
また、この特例は今住んでいない住宅にも適用できます。
その場合は、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
期限を過ぎてしまうと特例を利用できなくなるため、利用する予定がある方は早めに売却活動を始めましょう。

所有期間10年超えのマイホームを売却する際に利用できる特例

所有期間が10年超えの自宅を売却する場合は、要件を満たすことで長期譲渡所得の税率がさらに軽減されます。
長期譲渡所得の税率は20.315％ですが、この特例を利用すると以下の税率になります。

• 譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21%
• 譲渡所得が6,000万円を超えた部分：20.315%

この特例は、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除と併用ができます。
3,000万円を控除しても譲渡所得がゼロにならない場合は、併せて適用すると良いでしょう。

相続した空き家を売却した際に使える控除

相続した空き家を売却する場合に利用できる特例もあります。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例といって、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。
要件には「昭和56年5月31日以前に建築された物件であること」や「区分所有建物登記がされている建物でないこと」などが含まれます。
また、令和5年12月31日までに売却することも条件の1つであるため、売却を決めたら速やかに手続きを進めるようにしましょう。

まとめ

不動産売却時には、印紙税や登録免許税などさまざまな税金が発生します。
また不動産売却により利益が発生した場合は、売却した翌年に譲渡所得税も支払わなければなりません。
譲渡所得税は高額になりやすいため、控除や特例を利用して賢く税金対策をおこないましょう。
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