【2024年版】不動産売却における契約不適合責任とは？買主の権利についても解説

不動産売却におけるトラブルを防止するには、契約不適合責任について理解しておくことが大切です。
契約不適合責任は物件に不具合があった場合に売主が負う責任で、2020年までは瑕疵担保責任と呼ばれていました。
この記事では、契約不適合責任の内容や買主の権利、責任を問われないようにするためのインスペクションについて解説します。
名古屋市天白区や名古屋市緑区、名古屋市南区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容に適合しない不動産を引き渡した際に売主が負う責任のことです。
2020年4月の改正民法により、これまであった瑕疵担保責任が廃止され、代わりに契約不適合責任が登場しました。
まずは、契約不適合責任の内容と瑕疵担保責任との違いについて解説します。

契約書に記載があるかが重要

契約不適合責任を問われるのは、契約内容と異なるものを売却したときです。
不動産売買においては、売買契約書に記載されているかどうかで判断します。
古い物件でよく見られる雨漏りを例に、契約不適合責任について考えてみましょう。
売買契約書に「雨漏りがあります」と記載しており、買主も了承している場合は責任を問われることはありません。
しかし契約書に記載していない場合は、契約内容と合致しないため売主の責任となります。
そのため買主から雨漏りの修理を依頼されたら、売主が費用を負担して業者を手配しなければなりません。
たとえ売主が雨漏りについて知らなかったとしても、売買契約書に記載がなければ契約不適合責任は発生します。
契約不適合責任の追及を回避するには、物件の状態を把握して不具合があれば詳細に記載することが大切です。

瑕疵担保責任との違い

民法改正前の瑕疵担保責任では、物件の隠れた瑕疵（不具合）に対して責任を負うとされていました。
隠れた瑕疵とは、契約時点で買主が把握できていなかったキズや不具合を指します。
たとえば雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染など、どれも見た目だけではわからないようなものが該当します。
瑕疵担保責任では、上記のように見た目だけではわからない瑕疵が発見された場合のみ、売主が責任を負うとされていました。
しかし民法改正後の契約不適合責任では、瑕疵が隠れているかどうかでなく、契約書に適合するかどうかが重要となります。
売却した物件が契約内容と異なれば、たとえ引き渡し後であっても売主が責任を負うことになります。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

契約不適合責任が発生した場合、買主は売主に対して以下の権利を主張することができます。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償請求

これまでの瑕疵担保責任における買主の権利は、契約解除と損害賠償請求の2つのみでした。
契約不適合責任では合計5つの権利が認められているため、買主の権利は増えたことになります。
それぞれの買主の権利について順番に確認していきましょう。

追完請求

追完請求とは、購入した物件が契約に適合するよう、修繕などを請求することです。
たとえば、契約書には記載のない雨漏りが物件に生じていたとします。
この場合、買主から物件の修繕を求められたら、たとえ引き渡し後であっても売主が費用を負担する必要があります。
ただし契約書に雨漏りについて記載があり、契約時に買主も了承している場合には、追完請求は認められません。

代金減額請求

代金減額請求とは、文字どおり購入代金を減額するよう請求することです。
基本的には追完請求をしてもなお売主が対応しなかった場合に、代金減額請求がなされます。
ただし追完の補修が不可能である場合は、買主は直ちに代金の減額を請求することが可能です。
つまり代金減額請求は、代金減額請求に応じてもらえないときと、追完の補修が不可能な場合に利用できる権利です。

催告解除

催告解除とは、売主が追完請求に応じなかった場合に、買主が催告したうえで契約を解除することです。
本来であれば、売主が追完請求に応じない場合は代金減額請求へと進みます。
しかし住宅の場合は、売買代金の減額では納得できないという買主も少なくありません。
たとえば建物に大きな欠陥があり、そのまま住める状態ではないとしましょう。
買主が住むためには多額の修繕費用がかかるため「購入をキャンセルしたい」となるケースが多いです。
そのような場合に、買主は催告解除の権利を行使して、契約をはじめからなかったことにできます。

無催告解除

無催告解除とは、買主に催告せず直ちに契約の解除を申し出ることです。
契約の目的が達成できない、つまり売主の履行が期待できない場合に、無催告解除が認められます。
これまでの瑕疵担保責任でも、契約の目的が達成できないときには契約解除ができました。
瑕疵担保責任における契約解除が、契約不適合責任の無催告解除にあたります。

損害賠償請求

損害賠償請求とは、相手の行為によって被った損害について、金銭で賠償を求めることです。
建物の不具合によって買主に不利益が生じている場合は、買主は売主に対して損害賠償を請求できます。
損害賠償請求は瑕疵担保責任でも認められていましたが、契約不適合責任とは内容が少し異なります。
瑕疵担保責任では、売主に故意または過失がなくても損害賠償の責任があるとされていました。
一方で契約不適合責任では、売主に故意や過失がなければ、責任を負わなくて良いとされています。

不動産売却時に契約不適合責任を問われないためのインスペクションとは

売却する物件に不具合や欠陥がある場合、売主は買主にすべて告知する必要があります。
これを「告知義務」といって、告知義務を怠ると契約不適合責任を負うことになります。
契約不適合責任の追及を回避するには、契約書に物件の状態をより具体的に記載することが大切です。
そこでおすすめなのが、インスペクションの実施です。
ここからは、インスペクションについて解説します。

インスペクションとは

インスペクションとは、専門家が建物の現況を調査することで、住宅診断とも呼ばれています。
インスペクションをおこなうと、物件の劣化状況や欠陥だけでなく、改修すべき箇所や時期なども把握できます。
費用は検査内容によっても異なりますが、一戸建ては5～12万円ほど、マンションは4～6万円ほどが相場です。
ただし、床下や小屋裏への侵入調査や基礎の鉄筋調査なども実施したい場合は、別途オプション料金がかかります。
費用はかかるものの、インスペクションを実施すれば、その結果を契約書に記載してトラブルを未然に防止することができます。
また、インスペクション実施済みの物件はほかの物件と差別化できるため、早期売却が見込める点もメリットです。

インスペクションで必要な書類

インスペクションを実施するのであれば、次のような書類を準備しておきましょう。

• 周辺地図
• 建物仕様書
• 建築確認申請書
• 地番調査結果報告書

上記の書類があれば、より精度の高いインスペクション結果を期待できます。
必ずしもすべての書類が必要というわけではありませんが、なるべく用意しておくことをおすすめします。

まとめ

これまでの瑕疵担保責任が廃止され、代わりにできたのが契約不適合責任です。
契約不適合責任を問われるかどうかは、契約書に記載されているかどうかがポイントとなります。
責任を追及されないためには、売主が物件の状態を把握して、不具合やキズがあれば契約書に記載することが大切です。
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