【2023年度版】不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは?計算方法と注意点を解説!

2023-04-11

不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは?計算方法と注意点を解説!

この記事のハイライト
●減価償却の対象は建物部分のみであり土地部分は含まれない
●平成28年4月1日以降に取得した不動産を減価償却する際は定額法を用いる
●取得費の証明になりそうな書類はできる限り用意するのがおすすめ

不動産売却をおこなうと、翌年に確定申告が必要になる場合があります。
その際に減価償却費を求めなければならないこともあるため、事前に計算方法を確認しておくと安心です。
この記事では、不動産売却後の確定申告で必要な減価償却について、計算方法や注意点を解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは?

不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは?

はじめに減価償却とはなにか、どのようなときに必要になるのかを解説します。

減価償却とは?

減価償却とは、年月の経過により減少する固定資産の価値を、年ごとに減らす会計手続きのことです。
たとえば50万円のパソコンを、5年間使用する見込みで購入したとしましょう。
購入時に50万円を費用計上するのではなく、10万円を5年間にわたって計上するのが減価償却です。
また、減少した価値を金額で表した数字を減価償却費といいます。
このように毎年少しずつ経費として計上することで、事業者は安定して税金を納められるようになります。

土地は減価償却の対象外

減価償却の対象となるのは、取得に10万円以上かかった固定資産です。
事業用の機械や車はもちろん、金額によってはスマートフォンやパソコンなども該当します。
また不動産も減価償却の対象ですが、土地は該当しないため注意が必要です。
土地は建物とは異なり、経年で劣化しないと考えられているためです。

自宅の売却でも譲渡所得が出た場合は減価償却が必要

事業用の資産でなくても、自宅を売却して譲渡所得(売却益)が発生した場合は減価償却が必要です。
たとえば、2,000万円で購入した自宅を3,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡所得が発生したことになります。
譲渡所得には譲渡所得税が課されるため、確定申告をしなければなりません。
譲渡所得がいくらになるかは、以下の計算式で求められます。
譲渡所得=売却額-(取得費-建物の減価償却費相当額+譲渡費用)
上記の「取得費」とは、自宅を購入した際にかかった費用のことです。
購入代金をはじめ、不動産取得税や登録免許税、仲介手数料なども含まれます。
一方で「譲渡費用」とは、仲介手数料や印紙税など自宅を売却する際にかかった費用のことです。
建物は取得から売却までの間に劣化して価値が下がるため、取得費から減価償却費を差し引く必要があります。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類があります。
定額法は毎年決まった金額を減価償却処理する方法で、定率法は最初の年度に多くの減価償却を計上する方法です。
平成28年4月1日以降に取得した不動産に関しては、届出をしない限り定額法で計算することになります。
自宅の減価償却費を定額法で求める際の計算式は次のとおりです。
減価償却費=建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
ここからは、順を追って減価償却費の計算方法を解説します。
最後に数字を計算式へ代入するため、メモを取っておくと良いでしょう。

建物の購入代金を調べる

一戸建てやマンションを購入したときの値段は、基本的に土地部分と建物部分の合計金額になっています。
減価償却の対象は建物部分のみなので、まずは建物部分の購入代金を調べなければなりません。
一般的には、購入時の売買契約書に記載されている金額を計算に用います。
土地と建物の価格が分かれて記載されていない場合は、以下の計算式を使って消費税額から建物の購入代金を求めましょう。
建物購入代金=売買契約書に記載の消費税÷消費税率+消費税
消費税率は購入時の税率で計算するため、お間違えのないようご注意ください。
もし消費税額の記載がなければ、標準建築単価や固定資産税評価額から建物の購入代金を算出する必要があります。

購入代金以外の費用を調べる

先述したように、譲渡所得を計算する際の取得費には、購入代金だけでなく取得に関わった費用を計上できます。
取得費には、登録免許税や印紙税といった税金のほか、建築代金や土地の測量費なども含まれます。
ただし、事業所得などの必要経費に算入したものは、取得費に含められないため注意しましょう。

自宅の償却率を調べる

償却率とは1年ごとに喪失する価値の指標で、建物の法定耐用年数によって決まります。
自宅(非事業用資産)の耐用年数と償却率は以下のとおりです。

  • 鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造:耐用年数 70年・償却率 0.015
  • れんが造、石造又はブロック造:耐用年数 57年・償却率 0.018
  • 金属造(骨格材の肉厚4mm超):耐用年数 51年・償却率 0.020
  • 木造または合成樹脂造:耐用年数 33年・償却率 0.031
  • 木骨モルタル造:耐用年数 30年・償却率 0.034

非事業用の耐用年数は、事業用資産の耐用年数を1.5倍したものとなっています。

経過年数の端数を切り上げる

経過年数とは、自宅を購入してから売却するまでの期間です。
端数が6か月以上の場合は1年に切り上げ、6か月未満の場合は切り捨てます。
たとえば、経過年数が10年8か月の場合は、8か月の部分を切り上げて11年で計算することになります。

計算式に代入する

最後に、手元に用意した数字を減価償却費の計算式に代入します。
たとえば、建物部分の取得費が4,000万円の木造住宅を築20年で売却したとしましょう。
この場合の減価償却費は「4,000万円×0.9×0.031×20=2,232万円」です。
あとは減価償却費を取得費から差し引けば、売却時点での取得費を正しく計算できるようになります。

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不動産売却における減価償却の注意点

不動産売却における減価償却の注意点

最後に、不動産売却における減価償却の注意点を解説します。

概算取得費で計算すると損をすることがある

相続した不動産の場合は、取得費を証明する書類が残っていないことも珍しくありません。
このような場合は、不動産を売却して得た金額の5%を「概算取得費」として計算することが可能です。
ただし概算取得費で計算すると、売却金額の約9割が課税対象となるため、本来よりも譲渡所得が大きくなる可能性があります。
譲渡所得が大きくなると、その分支払う税金も高くなるため、損をしてしまうかもしれません。
取得費を正しく計算するためにも、取得費の証明になりそうな書類はなるべく多く用意することをおすすめします。

譲渡損失が出た場合にも使える特例がある

不動産を売却して、利益ではなく譲渡損失が生じることもあります。
譲渡所得が生じていない場合の確定申告は義務ではありません。
しかし、確定申告をして「損益通算」をすることで、節税できる可能性があります。
損益通算とは、年間の利益から損失を差し引くことです。
たとえば、土地や建物を売って400万円の損失が発生したとしましょう。
特例を利用して400万円をほかの所得と相殺すれば、その分所得が減るため節税に繋がります。
損益通算をするには確定申告が必要なので、忘れずにおこないましょう。

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まとめ

不動産売却後の確定申告で必要な減価償却について、計算方法や注意点などを解説しました。
譲渡所得を正しく申告するには、減価償却費の計算が必要不可欠です。
土地は減価償却の対象外であるため、計算に含めないよう注意しましょう。
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