【2024年版】空き家を放置するのは危険！デメリットや空き家にかかる税金も解説

少子高齢化や核家族化に伴い、日本では空き家の増加が社会問題となっています。
空き家を放置すると資産価値が低下するだけでなく、倒壊などにより近隣トラブルを招く恐れもあるため、適切に管理することが大切です。
そこで今回は、空き家を放置するデメリットや空き家にかかる税金、売却方法などを解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で空き家を所有している方は、ぜひ最後までご覧ください。

空き家を放置するデメリットとは？

空き家の管理を怠り放置すると、さまざまなデメリットが生じます。
ここでは、空き家を放置することで生じるデメリットについて解説します。

建物が早く老朽化する

人が住まなくなった住宅は換気や掃除をする機会が減るため、人が住んでいる家に比べて早く劣化します。
とくに屋根や外壁は外気に晒されているため、劣化するスピードも早く定期的なメンテナンスが必要です。
手入れを怠り塗装が劣化すると、防水機能が失われて雨漏りや家全体の腐食につながります。
あまりにも老朽化が進んだ家は、解体や大規模な修繕が必要になり、多額のコストがかかってしまいます。

資産価値が下がる

資産価値とは、財産としての評価額や市場での取引価格のことをいいます。
一般的に建物の資産価値は経年とともに下がっていきますが、建物の痛み具合も影響します。
たとえば同じ築10年の住宅であっても、放置された建物と手入されている建物では、前者のほうが資産価値は低くなります。
あまりにも老朽化が進み資産価値が低下してしまうと、売却時に値下げが必要になるかもしれません。
空き家を手放すときに高値で売却するためにも、適切に管理して資産価値を維持することが大切です。

犯罪のターゲットにされやすい

放置された空き家は人の気配を感じないため、放火や不法投棄など犯罪のターゲットにされやすくなります。
過去には、空き家が特殊詐欺の被害金や不正薬物の送付先に利用されていたケースもありました。
このような空き家が近くにあると、住民は安心して暮らすことができません。
空き家の問題は所有者だけでなく、近隣住民にも関係していることを忘れないようにしましょう。

近隣トラブルに発展する可能性がある

空き家が原因で近隣住民とトラブルになるケースは年々増加しています。
たとえば空き家の管理を怠ると、草木が伸び放題になるため、害獣や害虫が住み着き隣家にまで被害が及ぶかもしれません。
また、老朽化した外壁や屋根の一部が剥がれ落ち、通行人や近隣住民にけがをさせる可能性もあります。
もし空き家の管理不足が原因で近隣住民に被害が及んだ場合、所有者が損害賠償責任を負うことになります。

放置された空き家にも税金がかかる

ここからは、空き家と税金の関係について解説します。

空き家でも税金がかかる

不動産は居住の有無に関わらず、固定資産税や都市計画税がかかります。
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される地方税です。
一方で都市計画税は、都市計画区域内に不動産を所有している方に対して課されます。
それぞれの税額を求める計算式は以下のとおりです。

• 固定資産税：固定資産税評価額×1.4％
• 都市計画税：固定資産税評価額×0.3％

たとえば固定資産税評価額が3,000万円の場合、固定資産税額は42万円、都市計画税は9万円です。
いずれも5月頃に納付書が送られてくるため、4期にわけて支払うのが一般的です。
納付書のなかには課税明細書が同封されており、その書類を見れば固定資産税評価額がわかります。

住宅用地には軽減措置がある

住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」が適用され、次のように税額が軽減されています。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減

たとえば面積が150㎡で固定資産税評価額が3,000万円の宅地の場合、特例適用後の固定資産税は7万円です。
一方で、特例適用前だと税額は42万円となり、その差は約4倍です。
この特例は、住宅が建つ土地に適用されるものなので、空き家を解体してしまうと適用対象外となってしまいます。
そのため、空き家を解体せずにそのまま残しておく方が多く、放置された空き家が社会問題となっているのです。

特定空家に指定されると税負担が増える

空き家を長期間放置すると、特定空家に指定されるリスクがあります。
特定空家とは「空き家対策特別措置法」によって規定された空き家のことで、たとえば以下のような空き家が該当します。

• 建物が傾いているなど倒壊の危険性がある
• ゴミが散乱しているなど著しく衛生上有害の可能性がある
• 窓ガラスが割れたままになっているなど管理不足により景観を損なっている
• 空き家への侵入が容易など放置することが不適切である

特定空家に指定されると、空き家の状態を改善するよう行政から助言や指導が入ります。
それでも対処しないでいると、先述した住宅用地の特例が適用できなくなり、固定資産税が増えてしまいます。
たとえば「土地面積が350㎡・住宅の評価額が500万円・土地の評価額が3,000万円」の一戸建てがあるとしましょう。
通常の空き家では固定資産税額が約18万円なのに対して、特定空家では約50万円と32万円も高くなってしまいます。
特定空家に指定されないようにするには、定期的に現地を訪問して適切に管理することが大切です。

空き家は放置する前に売却するのがおすすめ

ここまでご解説してきたように、空き家は放置しているとさまざまなデメリットが生じます。
今後活用する予定がなければ、トラブルを起こす前に売却を検討してはいかがでしょうか。
ここでは、空き家の売却方法を解説します。

空き家をそのまま売却する

1つ目は、空き家を解体せずにそのまま中古住宅として売却する方法です。
この方法であれば、建物を解体する費用や手間がかからないというメリットがあります。
また、建物を残したまま売却活動を進められるため、更地にするより固定資産税の負担が少ない点も魅力の1つです。
ただし、更地に比べると需要が低く、売却に時間がかかる傾向にあります。
建物が古い場合は、買主が解体費用を負担しなければならないため、売却価格も低くなります。
なお、空き家の築年数が経過しており著しく劣化している場合は、古家付き土地として売却するのがおすすめです。
古家付き土地とは、建物の価値は含めずに土地だけの価格で売りだす方法です。
中古住宅か古家付き土地かで迷う場合は、不動産会社に相談してから決めると良いでしょう。

空き家を解体してから売却する

2つ目は、空き家を取り壊して更地の状態で売り出す方法です。
土地の用途が幅広く、買主は購入後すぐに着工できることから、需要が高く早期売却が期待できます。
ただし、空き家を解体するにはそれなりの費用が必要です。
解体費用はさまざまな要因で変動しますが、建物の構造ごとの相場は以下のとおりです。

• 木造：1坪あたり3万円ほど
• 鉄骨造：1坪あたり4～5万円ほど
• 鉄筋コンクリート造：1坪あたり5～7万円ほど

また、空き家を解体すると住宅用地の特例が適用できなくなる点にも注意が必要です。
売却期間が長引くほど、固定資産税や管理費の負担が増えてしまうでしょう。

まとめ

空き家を放置するデメリットや空き家にかかる税金、売却方法などを解説しました。
空き家を長期間放置していると、特定空家に指定され、固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。
また近隣住民とトラブルになるリスクもあるため、今後活用する予定がなければ、早めに売却を検討しましょう。
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