【2024年版】リースバックで交わす契約書は2種類！確認項目や特約について解説！

リースバックを利用する際は、不動産売買契約書と賃貸借契約書を交わす必要があります。
通常の不動産売却とは異なり確認する内容も多いため、事前に契約書の記載内容や特約などを理解しておくことが大切です。
この記事では、リースバックにおける契約書の内容と確認項目、特約の種類について解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区でリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックにおける売買契約書の記載内容と確認項目

リースバックとは、不動産を売却して資金を得たあとも、継続して自宅に住み続けられるというサービスです。
リースバックを利用する場合、まず不動産会社と売買契約を結び、自宅の売却代金を得ます。
次に賃貸借契約を結んで、毎月家賃を支払うことで、そのまま住み続けられる仕組みです。
ここからは、不動産会社と交わす売買契約書の記載内容と確認項目を解説します。

売却価格と支払い方法や決済日など

売却価格は不動産取引において重要な項目の1つなので、契約の段階でしっかり確認しておきます。
金額だけを見るのではなく、なぜこの価格なのか根拠も含めて確認するようにしましょう。
リースバック利用時の売却価格は、市場相場の7割前後になるのが一般的です。
事前に相場を把握しておけば、売却価格が適正かどうか判断しやすくなります。
また、売却価格の支払い方法や決済日が希望通りになっているかも確認しておきましょう。

買い戻しの可否とその期間や金額など

リースバックでは、契約時に特約をつけることで自宅を買い戻すことが可能です。
この特約を付ける際は、不動産会社と事前に買い戻し条件を決める必要があります。
契約書では、取り決めた内容がきちんと反映されているかを確認します。
なお、リースバックの買い戻し価格は、売却価格の1.1倍から1.3倍になるのが一般的です。
事前に聞いていた売却価格と相違がないか確認して、少しでも気になることがあれば確認するようにしましょう。

不動産の面積や設備など

隣地所有者とのトラブルを避けるためにも、境界は必ず確認しておきましょう。
エアコンや給湯器などの設備に関する項目もあるため、故障や不具合があれば、その旨を記載しておきます。
契約後に不具合が見つかると、誰に修理責任があるのか分からず揉める原因となるためです。
契約書に設備の状態を記載しておけば、責任の所在がわかりやすくなり、トラブルの防止に繋がります。

固定資産税や火災保険の支払い

リースバックを契約する際は、固定資産税や火災保険料の負担割合および起算日についても取り決めをおこないます。
これらを決めずに契約すると、誰に支払い義務があるかが分からず、トラブルに発展する可能性があるためです。
売買契約書を交わす際は、負担割合と起算日がどのようになっているか確認しておきましょう。
とくに固定資産税の起算日は、いつにするかによって負担割合が大きく異なるため、認識を合わせておく必要があります。

リースバックにおける賃貸借契約書の記載内容と確認項目

続いて、賃貸借契約書の記載内容と確認項目を解説します。

契約期間

リースバック利用時に結ぶ賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
どちらの契約になっているかによって更新の有無が異なるため、必ずチェックしておくようにしましょう。
普通借家契約は更新が可能で、買主が望む限り継続して住み続けることができます。
定期借家契約は更新ができず、契約期間の満了とともに退去しなければなりません。
再契約を結べば継続して住み続けることも可能ですが、貸主が再契約を認めないこともあります。
このように、賃貸借契約の種類によって住み続けられる期間が異なるため、必ずチェックしておくようにしましょう。

敷金や礼金などの金額

敷金や礼金の金額は、契約を結ぶ不動産会社によって異なります。
確実な資金計画を立てるためにも、契約時にどのくらいの費用がかかるのかチェックしておくようにしましょう。
また敷金や礼金だけでなく、契約更新をする際に発生する諸費用についても確認しておくと安心です。

家賃の金額と支払い方法

リースバックを利用すると、自宅の所有権は不動産会社に移行するため、固定資産税や修繕積立金の支払いは無くなります。
その代わり毎月家賃が発生するため、金額と支払い方法などはしっかり確認しておきましょう。
リースバックの家賃は売却価格に応じて決まり、相場よりも高くなる傾向にあります。
もし家賃を滞納してしまうと強制退去となる恐れがあるため、支払い期日も必ずチェックしておきましょう。

途中解約の方法

途中解約が可能か、可能であればいつまでに告知すれば良いのかも確認しておくことが大切です。
多くの場合、告知期間は1〜2か月で設定されます。
もし通知期間があることを知らずに引っ越し先を決めてしまうと、家賃を二重で支払うことになってしまいます。
不要な出費を防ぐためにも、途中解約の方法については事前に確認しておくようにしましょう。
また、原状回復の義務と費用負担についても契約時に確認しておくことで認識違いによるトラブルを防止できます。

リースバック時に交わす契約書には特約を付加できる

リースバックを契約する際に交わす契約書には、特約が設けられることもあります。
内容を把握せずに契約するとトラブルの原因となるため、事前に特約を理解しておかなければなりません。
ここからは、リースバック契約における特約について解説します。

買い戻し特約

前述したように、リースバックでは特約をつけることで、将来自宅を買い戻せるようになります。
買い戻し価格や買い戻し時期については、不動産会社としっかり話し合い、契約書に明記することが大切です。
口約束で済ませていると、思ったよりも買い戻し費用が高くて買い戻せなかったというトラブルに発展する恐れがあります。
なお、買い戻し特約の内容は登記できるため、オーナーが変わった場合でも買い戻しを主張できます。

中途解約に関する特例

リースバックの利用中に、家賃の支払いが苦しいなどの理由で退去を検討することもあるでしょう。
賃貸借契約が定期借家契約となっている場合は、基本的に途中解約ができません。
もし契約期間中に退去するとなった場合、違約金が発生するケースもあります。
ただし、契約書に中途解約が可能とする特例が定められている場合は、契約期間中でも解約が可能です。
定期借家契約の場合は、中途解約に関する特約の有無を確認しておくようにしましょう。

禁止事項など

不動産を利用するうえでの禁止事項を特約として契約書に記載することがあります。
たとえば、ペットの飼育やリフォームの禁止、無断転貸の禁止などです。
禁止事項に記載されている内容を把握せずに契約すると、あとでトラブルに発展する可能性があります。
また禁止事項によって、ご自身が希望する生活を送れない可能性もあるでしょう。
トラブルを避けるためにも、禁止事項はしっかり確認しておくことが大切です。

まとめ

リースバックでは2種類の契約書を締結するため、確認項目も多くなりがちです。
聞きなれない用語もあり流し読みしてしまいそうになりますが、内容をしっかり把握しないとトラブルに発展する可能性があります。
トラブルを避けるためにも、契約書の内容を理解したうえで手続きを進めるようにしましょう。
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