【2024年版】不動産売却をすると住民税が上がる？支払い時期や計算方法を解説！

不動産を売る際は、売却益だけでなく売却時にかかる費用や税金についても把握しておくことが大切です。
税金によって支払う時期がバラバラなので、きちんと資金計画を立てておかないと納税資金が足りなくなる可能性があります。
そこで今回は、不動産売却にかかる費用の1つである住民税について、仕組みや納税時期、税額の計算方法を解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時の住民税とは

まずは住民税の仕組みと、不動産売却との関係を解説します。

住民税とは

都道府県民税と市区町村民税をあわせた税金を住民税といいます。
税率は標準税率が10%で、会社員は毎月の給与から天引きされていることが一般的です。
所得税はその年の所得に対して課される一方、住民税は前年の所得に対して課税されます。
そのため、退職して所得がゼロになった場合でも、前年分の住民税を支払わなければなりません。

不動産売却と住民税の関係

不動産を売却したら、売却益に対して住民税と所得税がかかります。
つまり、不動産売却により得た所得の分だけ、翌年の住民税が上がるということです。
不動産売却によって発生した所得は譲渡所得といい、給与所得とは別に申告する必要があります。
会社員の場合は勤め先が代わりに申告・納税をおこなうため、ご自身で確定申告をしたことがない方も多いでしょう。
しかし、不動産売却により譲渡所得が発生したら、ご自身で書類を作成して確定申告をする必要があります。
確定申告により、税務署は給与所得と譲渡所得を合わせたトータルの所得を把握することができるためです。
譲渡所得が生じているにも関わらず申告を怠ると、ペナルティとして余計に税金を納めることになるため注意しましょう。

不動産売却における住民税の支払い時期とは

続いて、住民税の支払い時期と注意点を解説します。

申告は所得税のみ

課税対象になれば確定申告が必要ですが、申告するのは所得税のみです。
所得税を申告すれば住民税も申告したことになるため、住民税を単体で計算して申告する必要はありません。
なお、申告時期は不動産を売った翌年の2月16日から3月15日の期間中におこないます。
用意する書類が多く、また書類を紛失している場合は再発行などが必要になるため、早めに準備することが大切です。

住民税の支払い時期

住民税の支払い方法には「特別徴収」と「普通徴収」の2種類があります。
特別徴収は毎月の給与から天引きされる方法で、普通徴収は納付書を使って売主本人が納税する方法です。
サラリーマンや公務員などは、特別徴収で住民税を支払うケースが多いでしょう。
給与所得のない自営業やフリーランスなどは、普通徴収となり納付書で納めることになります。
納付書は不動産売却をした翌年の5月以降に届き、6月・8月・10月・翌年1月のように4期に分けて納付するのが一般的です。
納税方法には以下のような手段がありますが、各自治体によって異なるため確認しておくと良いでしょう。

• 納税課窓口での納付
• 口座振替での納付
• モバイルバンキングでの納付
• クレジットカードでの納付
• 銀行窓口やコンビニエンスストアでの納付

納税時期の違いに注意

不動産売却後の所得税は、確定申告を終えて3月15日にまで支払うのが原則です。
一方で住民税は、所得税を支払ったあと数か月ほど経ってから納税することになります。
不動産売却をして確定申告まで終えると、安心感からか住民税の支払いを忘れてしまう方が少なくありません。
いざ納税時期がきて「資金が足りない」とならないよう、それぞれの納税タイミングをしっかり理解しておきましょう。

不動産売却における住民税の計算方法とは

最後に、住民税の計算方法を解説します。
住民税は所得税とまとめて計算されるため、住民税単体でいくら課税されるのかを知る機会は少ないかもしれません。
しかし、確実な資金計画を立てるためにも、金額の目安は把握しておくことをおすすめします。
ここからは、住民税の計算方法を解説したうえで、具体的な数字を用いたシミュレーションをおこないます。

ステップ1：譲渡所得を求める

不動産売却時に課税される住民税と所得税は、総称して「譲渡所得税」と呼ばれ、譲渡所得に対して課税されます。
そのため、譲渡所得税がいくらになるかを知るには、まず譲渡所得を求めなければなりません。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝土地や建物を売った金額－（取得費＋譲渡費用）　　
取得費とは、不動産を購入したときに要した費用です。
不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などの税金、購入代金そのものが該当します。
なお、建物は土地と異なり経年劣化するため、減価償却も必要です。
減価償却とは、経年とともに減少した価値の分を数字に換算し、建物の購入価格から差し引くことです。
減価償却費は以下の計算式で求められます。
減価償却費＝取得価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は構造により異なり、木造が0.031、軽量鉄骨造（3mm以下）が0.036、鉄筋コンクリート造が0.015です。
上記は居住用建物の償却率であり、事業用は計算方法がことなるため注意しましょう。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却したときに要した費用を指し、仲介手数料や税金のほか建物の解体費用なども該当します。

ステップ2：譲渡所得に税率をかける

算出した譲渡所得に税率をかければ、譲渡所得税の額が分かります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年超えであれば長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

• 長期譲渡所得：合計税率 20.315%（所得税率 15.315%・住民税率 5%）
• 短期譲渡所得：合計税率 39.63%（所得税率 30.63%・住民税率 9%）

上記の税率のなかには、復興特別所得税も含まれています。
復興特別所得税とは、東日本大震災における被災者支援などを目的としている税金です。
税率は「所得税額×2.1%」で、2037年12月31日まで支払う必要があります。

シミュレーション

1,000万円で購入した土地を2,700万円で売却したと仮定して、シミュレーションをおこないます。
売却物件の所有期間は4年で、諸費用として200万円かかったとしましょう。
この場合、所得税および住民税を求める計算式は以下のようになります。
所得税：（2,700万円－1,000万円－200万円）×30.63%＝459万4,500円
住民税：（2,700万円－1,000万円－200万円）×9%＝135万円
合計税額：459万4,500円＋135万円＝594万4,500円
なお、不動産売却時には税負担を抑える特例がいくつか用意されています。
たとえば「3,000万円の特別控除」を利用すると、譲渡所得から3,000万円まで差し引くことが可能です。
譲渡所得を抑えられれば、その分納める税金が少なくなるため節税に繋がります。
特例の種類や適用条件は国税庁のホームページに記載されているので、事前に確認しておくと良いでしょう。

まとめ

不動産売却で利益が生じたら、所得税と住民税が課されます。
所得税は不動産売却をした翌年の確定申告時に、住民税は不動産売却をした翌年の6月頃に支払うのが原則です。
それぞれで納税の時期がズレているため、資金不足にならないよう確実な資金計画を立てておきましょう。
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