【2024年版】不動産売却前にリフォームは必要？必要なケースと価格相場を解説

自宅を売却する際に「費用をかけてでもリフォームしたほうが良いのか」と悩む方は少なくありません。
リフォームをしたほうが良いかどうかは、物件や設備の状態を見て判断する必要があります。
そこで今回は、不動産売却前にリフォームが必要かどうか、リフォームをする場合の費用相場などを解説します。
名古屋市天白区や名古屋市緑区、名古屋市南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前にリフォームをするメリットとデメリット

はじめに、不動産を売る前にリフォームをするメリットとデメリットを解説します。

メリット1.早期売却が期待できる

売却前にリフォームをすると、内覧時の印象が良くなり、早期売却が期待できます。
不動産売却において内覧は重要なステップで、内覧時の印象が成否を決めるともいわれています。
どんなに立地が良くても、内覧時の印象が悪いとなかなか成約には至りません。
リフォームによって物件の魅力を高めれば、第一印象が良くなり売却しやすくなるでしょう。

メリット2.買主が見つかりやすい

20〜30年前に建てられた建物は、設備が現代のニーズに合っていないケースも少なくありません。
たとえば、新築だとほぼすべてが洋式トイレですが、相続などで取得した古い家は和式が採用されていることもあります。
住宅設備は住みやすさに大きく影響するため、不動産購入時に重視する方がとても多いです。
リフォームにより設備を新しくすることで、買主が見つかりやすくなるというメリットがあります。
また、設備や建物の状態を古さを原因に値下げ交渉される確率も減るため、希望価格で売却できる可能性も高まるでしょう。

デメリット1.売却費用を回収するのが難しい

リフォームをするには、何百万円と高額な費用がかかります。
「工事費用は売却代金に上乗せして回収すれば良い」と考える方もいらっしゃいますが、なかなか難しいのが現状です。
売却代金にリフォーム費用を上乗せすると、買主に割高な印象を与えてしまうためです。
中古物件の魅力である「安さ」がなくなると、広告を見た時点で省かれ、内覧すらしてもらえないかもしれません。
売却費用を全額回収できなければ、結果として損をしたことになってしまいます。

デメリット2.買主の幅を狭めてしまう可能性がある

リフォームは個人の趣味が反映されやすい点に注意が必要です。
個性的すぎると良いと思う方が限定されて、売却しづらくなってしまいます。
せっかくお金をかけてリフォームしても、長期間買主が見つからなければ、値下げを検討しなければなりません。
リフォームをする際は、個人の趣味が反映されないスタンダードな工事にとどめておきましょう。

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不動産売却前にリフォームが必要なケース

費用を回収できないなどのデメリットを考慮すると、売却前のリフォームはあまりおすすめできません。
しかし、物件や設備の状態によっては、リフォームをしたほうが有利にあるケースもあります。
ここからは、不動産売却前にリフォームが必要なケースと工事にかかる費用の相場を解説します。

リフォームしたほうが良いケース

生活に欠かせない設備が破損している場合は、リフォームしてから売り出すことをおすすめします。
たとえば、給湯器が壊れたまま売り出すと、お湯がでないため買主は購入後に修理をしなければなりません。
そうなると、費用やコストがかかってしまうため、購入を見送る方も多いでしょう。
また、壁に大きなシミがある、水回りのカビがひどいなど、見た目の印象が悪い場合もリフォームをおすすめします。
物件自体に問題がなくても、室内の汚れがひどいと第一印象が悪くなり、売却しづらくなってしまいます。
リフォームが必要かどうかを見極めるためにも、売却する物件の状態をしっかり把握しておくことが大切です。

リフォーム費用の相場

家のリフォーム費用は、施工箇所や内容によって相場が異なります。
部分ごとの費用相場は次のとおりです。

• 壁紙の交換（10㎡）：約1〜2万円
• フローリングの張り替え（6畳）：約7〜9万円
• トイレ：約10〜50万円
• 浴室・キッチン：約50〜150万円
• 洗面所：20〜50万円

水回りは設備が高額なため工事費用も高くなりやすいですが、優先的にリフォームすることをおすすめします。
キッチンやお風呂、トイレといった水回りは、暮らしやすさに大きく影響するためです。
毎日利用する場所が古く汚れていると、生活後のイメージが湧きにくく、検討対象から外されてしまう可能性があります。
水回りをまとめて工事すると安くなるプランを提供している業者もあるため、まずは見積もりを依頼してみると良いでしょう。
なお、物件をフルリフォームする際の費用は、400万円ほどが相場です。
こだわる箇所が増えるほど工事費用が高額になり、全額回収ができずに損をする可能性が高くなります。
大幅なリフォームは買主自身におこなってもらい、売主は最小限の修繕などで済ませることが賢明でしょう。

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リフォームをしないでも不動産売却を円滑に進める方法がある

売却費用を抑えるために、リフォームをせずに売り出したいという方も多いのではないでしょうか。
リフォームをしない場合でも、以下のような方法で不動産売却を円滑に進めることができます。

ホームインスペクションを依頼する

ホームインスペクションとは、専門家による建物の状況調査です。
住宅診断士が実際に建物を調査して、劣化状況や修繕箇所の有無、修繕時期などを教えてくれます。
クロスや外壁などの汚れはリフォームで解消できますが、建物自体に欠陥があると大規模な工事が必要になります。
そうなると、買主はすぐに住み始めることができないため、建物自体に不具合がないかを気にする方が少なくありません。
ホームインスペクションおこない、建物の状況を把握できれば、買主が安心して購入に踏み切れるというメリットがあります。
費用相場は、一般的な木造住宅で約5万円からとなっており、リフォームほどコストはかかりません。
中古住宅を安心して購入してもらうためのアピールにも繋がるため、とくに古い物件を売却する方は検討してみると良いでしょう。

ハウスクリーニングをおこなう

物件の印象を良くするために、ハウスクリーニングをおこなうのも選択肢の1つです。
素人では掃除が難しい箇所も、専用の器具や洗剤を使って、隅々まできれいにしてくれます。
ハウスクリーニングによって内覧時の印象が良くなれば、買主の購入意欲を高められるでしょう。
費用相場は物件の広さやプランなどによって異なりますが、2LDKの家で3〜7万円程度が目安です。

劣化がひどい箇所は修繕しておく

建物の劣化がひどいと、買主からの印象が悪く売れにくくなってしまいます。
外壁の塗装が剥がれている、塀の崩れが目立つなど、見てすぐにわかる劣化は簡易的にでも修繕しておきましょう。
大規模なリフォームはおすすめできませんが、費用が少なく済む簡易修繕であれば、費用対効果が見込めます。
以下のようなリフォームは低コストで実施できるため検討してみると良いでしょう。

• 障子の張替：1枚あたり約2,000円
• ドアの修繕：1枚あたり約5万円
• 給湯機の修繕：約2万円
• 外壁の補修：1㎡あたり約3,000円〜5,000円

まとめ

不動産売却前にリフォームをおこなうと、買主が見つかりやすく早期売却に繋がりやすいというメリットがあります。
ただし、リフォーム費用を売却代金に上乗せするのが難しく、全額回収できずに損をする可能性もあります。
基本的に売却前のリフォームは不要なケースが多いため、判断に迷う場合は不動産会社にご相談ください。
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