【2024年版】不動産売却における譲渡損失とは？確定申告の必要性も解説！

不動産を売却したときの金額が、購入時の価格を下回るケースは少なくありません。
この場合、譲渡損失が生じているため、特例を利用して節税できる可能性があります。
そこで今回は、不動産売却における譲渡損失について、利用できる特例や確定申告の必要性などを解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡損失とは

不動産売却後の確定申告について調べていると「譲渡損失」という単語を目にすることがあります。
不動産売却は日常的におこなうものではないため、聞き慣れない言葉が多く、混乱してしまう方も多いでしょう。
はじめに、譲渡損失とはなにか、譲渡損失が生じたときに利用できる特例などを解説します。

譲渡損失とは

売却した不動産の価格が購入時の価格を下回る場合は、譲渡損失が生じていることになります。
たとえば、5,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却した場合などです。
この場合は、2,000万円の譲渡損失が発生していることになります。
建物は築年数とともに価値が減少するため、譲渡損失が生じるケースは珍しくありません。

譲渡所得が生じたら確定申告が必要

反対に、不動産の売却価格が購入時の価格を上回った場合は、売却益が生じていることになります。
不動産売買における売却益は譲渡所得といい、譲渡所得には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は以下の計算式で求められ、結果がプラスになった場合は確定申告が必要です。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産購入時にかかった費用で、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用を指します。
これらの費用を差し引いたあとの金額に税率をかければ、譲渡所得税の額が分かります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315％です。

譲渡損失が発生した際の確定申告は不要？

不動産売却により譲渡損失が生じた場合は、税金がかからないため確定申告は不要です。
しかし、確定申告をして「損益通算」を適用することで、支払う税金を少なくできる可能性があります。
損益通算とは、不動産売却により生じた損失を、給与所得などほかの所得と相殺することです。
ほかの所得と相殺すれば、その分所得が減るため、支払う税金を少なくできます。
損益通算をおこなうには確定申告が必要なので、事前に要件を確認して必要書類などを準備しておきましょう。

不動産売却で譲渡損失が出た際に利用できる特例

先述したように、譲渡損失が生じた場合は、損益通算を適用することで節税が可能です。
また、損益通算をしてもなお損失が残る場合は「繰越控除」もあわせて利用できる可能性があります。
繰越控除とは、損益通算で控除しきれない損失を、最長3年間に渡り繰り越して控除できる制度です。
損益通算と繰越控除が利用できる特例には2つの種類があり、それぞれで要件が異なります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

自宅の買い換えで譲渡損失が発生した場合に利用できる特例です。
一定の要件を満たす場合に、旧居の売却で生じた譲渡損失をほかの所得から控除できます。
さらに、控除しきれなかった損失については、売却した翌年以降3年内に繰り越して控除することが可能です。
この特例を受けるには、旧居と新居に対する要件を満たす必要があります。
旧居に対する条件は以下のとおりです。

• 所有期間が売却する年の1月1日で5年を超えていること
• 前年と前々年において本特例の適用を受けていないこと
• 令和5年12月31日までに売却すること
• 敷地面積が500㎡以内までの譲渡損失の金額であること

一方で新居には、以下のような条件が設けられています。

• 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに購入すること
• 物件を購入した年の翌年12月31日までに居住または居住見込みであること
• 床面積が50㎡以上であること
• 繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高があること

住宅ローンを組んで新居を購入する場合は、住宅ローン控除と併用することができます。
なお、損益通算をおこなう年の所得が3,000万円以上の場合は、特例が適用できないためご注意ください。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っている自宅を売却して、損失が生じたときに利用できる特例です。
買い換え時の特例と同様に、譲渡損失をほかの所得と相殺して、控除しきれなかった分は最長3年間に渡り繰り越せます。
買い換えに限らず適用することができ、引っ越し先の住宅に関する条件もありません。
特例を適用するための条件は以下のとおりです。

• 所有期間が売却する年の1月1日で5年を超えていること
• 親族以外への譲渡であること
• 売却の前日に一定の住宅ローン残高があること
• 売却の前日に住宅ローンの償還期間が10年以上あること

この特例も、損益通算をおこなう年の所得が3,000万円以上の場合は、適用対象外となるためご注意ください。
いずれの特例も、国税庁のホームページに詳細が記載されているため、事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産売却で譲渡損失が生じた場合の確定申告について

譲渡損失が生じた場合も、特例を利用して節税ができるため、申告することをおすすめします。
とはいえ、確定申告に馴染みがないと「どのように進めるんだろう」と不安になる方も多いでしょう。
ここからは、確定申告の流れと必要書類、申告時期などを解説します。

確定申告の流れ

譲渡損失が生じて特例を利用する場合は、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日までに申告をしなければなりません。
申告期限を過ぎてから手続きすると、特例が適用されてないため、必ず期限内に申告することが大切です。
申告手続きのおもな流れは、以下のとおりです。

• 必要な書類を集める
• 確定申告を実施する
• 還付金を受け取る

確定申告が必要と分かったら、まず必要書類を集めます。
申告書のほかにもさまざまな書類が必要になるため、早めに確認しておくようにしましょう。
申告方法は税務署に出向くほか、郵送やオンライン（e-Tax）でもおこなえます。
確定申告が受理されて、納め過ぎた税金があると分かったら、約1か月から1か月半後に還付金が受け取れます。
窓口や郵送ではなくe-Taxを利用した場合は、2週間から3週間と少し早めに受け取ることが可能です。

確定申告時の必要書類

不動産売却後の確定申告では、確定申告書と譲渡所得の内訳書、分離課税用の申告書などが必要です。
いずれも、税務署で直接取得するほか、インターネット上でダウンロードすることもできます。
また申告書以外にも、以下のような書類をご自身で用意する必要があります。

• 住民票
• 登記事項証明書のコピー
• 売買契約書のコピー
• 売却する物件の住宅ローン残高証明書
• 買い換え先の物件を証明する書類（マイホームの買い換え特例の場合）

どの特例を利用するかによって提出書類が異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却により譲渡損失が生じた場合、基本的に確定申告は不要です。
しかし、申告をして特例を適用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
申告期限を過ぎると特例を利用できなくなるため、必ず期限内に手続きを済ませるようにしましょう。
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