【2024年版】リースバック後の買戻しの仕組みは？価格基準や注意点を解説

自宅を活用した資金調達や、住宅ローンの悩みを解決する方法として、リースバックが注目されています。
売却後は賃貸物件として住み続けることができるうえ、条件によっては買戻しも可能です。
今回はリースバックにおける買戻しの仕組みや、価格基準、注意点について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で住宅ローンの返済が苦しい方や、リースバックをお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックにおける買戻しの仕組み

まずは、リースバックとはなにか、買戻しの仕組みについて解説します。

リースバックってなに？

リースバックとは、自宅を売却し、そのあとは賃貸物件として住み続けられるサービスです。
売却によってまとまった資金を手に入れられるので、老後の資金や住宅ローンの完済などに充てられます。
また、リースバックでは売却先と賃貸借契約を締結します。
売却しても、住み慣れた我が家から引っ越ししなくて済むのが、大きなメリットです。

買戻しの仕組みとは？

冒頭でも解説したとおり、売却しても、将来自宅を買戻すことが可能です。
リースバックのもともとの名称には「セールス（売却）・リース（賃貸）・バック（買戻し）」という3つの言葉が含まれています。
3つの取引を組み合わせた仕組みが、リースバックの特徴といえるでしょう。
そのため、リースバックを利用する際は、まず売買契約と賃貸借契約を締結します。
売買契約の特約（オプション）として買戻すことを付帯すれば、将来買戻しが可能となるのです。

特約の仕組み

先述したとおり、買戻しは売買契約の特約となります。
そのため、買戻すタイミングで新たな売買契約を締結する必要はありません。
買戻しという名称から、数年後に売主と買主が改めて売買契約を結ぶイメージを持つ方も多いでしょう。
しかし、民法では、あらかじめ定められた金額を売主が買主に返還することで契約を解除できることになっています。
この仕組みは、売買契約を白紙に戻し、対象の不動産を手元に戻す「解除権留保」というものです。
そのため、買戻すための売買契約を新たに結ぶ必要はないということです。
また、契約を解除する権限は買主にあります。
売主に対して必要なお金を支払えば、一方的に自宅を買戻すことが可能です。

買戻す権利のひとつ再売買の予約とは？

リースバックでは、将来新たに売買契約を締結することを約束するタイプの契約もあります。
この契約を再売買の予約と呼び、先述した特約とは仕組みが異なります。
将来、自宅を買戻すという意味では、特約も再売買の予約も同じです。
しかし、再売買の予約では、売主が予約を行使すると契約が成立する仕組みとなっています。

買戻すまでの期間は？

買戻しの期間は売主と買主の話合いで決められます。
しかし、10年を超えることはできません。
話合いのうえ10年以上に期間を設定しても、自動で10年となります。

リースバック後の買戻しにおける価格基準

続いて、リースバック後の買戻しにおける、価格基準について解説します。

買戻しの際の価格基準

リースバック後における買戻しの価格基準は、下記の計算方法で算出します。
売却価格×1.1～1.3
売却価格とは、売買契約時に支払った金額のことです。
たとえば、リースバックを開始した際の売却代金が1,000万円の場合、「1,000万円×1.1～1.3＝1,100万円～1,300万円」となります。
買戻す際の価格は、リースバック会社や投資家の購入時の金額にくわえ、購入時と売却時にかかる費用を上乗せした金額です。
場合によっては、利益を少し上乗せするケースもあるでしょう。
そのため、売却価格より10％～30％多く支払うことになります。
ただし、立地条件が良かったり優良物件だったりする場合は、10％ほどの割り増しで買戻すことも可能です。

リースバックをする際の価格基準

リースバックを開始する際の価格基準は、下記の計算方法で算出します。
市場価格×70％～90％
通常の不動産売却に比べて、安く売却することになります。
ただし、立地条件が良かったり優良物件だったりする場合は、90％ほどで売却できるケースもあります。

損をしないためのポイントは？

買戻す際の価格は、売却価格から10％～30％を上乗せするのが一般的です。
ただし、どの程度上乗せするかは不動産会社によって異なります。
少しでも安く買戻したい場合は、売却時の価格を安くすることがポイントです。
たとえば、上乗せする価格が10％の場合、1,500万円で売却すると、買戻す際は1,650万円かかります。
しかし、1,000万円で売却すれば1,100万円で買戻すことが可能です。
買戻すことを前提にリースバックを利用する場合、いくらで売却するのかを考えることが大切といえるでしょう。

リースバック後に買戻しをするための注意点

最後に、リースバック後に買戻しをするための注意点を解説します。

注意点1：条件を売買契約書に記載しておく

注意点としてまず挙げられるのが、条件を売買契約書に記載しておくことです。
あらかじめ取り決めた価格より、買戻し時に高い価格を提示されてしまうケースがあります。
価格やタイミングは、記載内容のなかでも大切な項目のため、必ず明記するようにしましょう。
ただし、一般的には物件の価値や経済状況を考慮し、買戻しの価格を決定します。
そのため、買戻すタイミングによっては、数倍高い価格を提示せざるを得ない状況になるかもしれません。

注意点2：家賃は滞納しない

リースバックにおける買戻しの条件は、売買契約書の内容を履行することです。
売買契約書には、家賃の金額や支払日が明記されています。
そのため、家賃を滞納してしまうと契約不履行となり、買戻しが難しくなる恐れがあります。
買戻す権利を失わないよう、家賃は決められた期日までに支払うことが大切です。

注意点3：普通借家契約を選ぶ

契約時に、普通借家契約を選ぶことも注意点のひとつです。
賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約とは、借主の意思で契約更新ができる種類です。
定期借家契約は、契約期間が定められている種類で、原則更新ができません。
そのため、自宅に長く住み続けたい場合は、普通借家契約を選ぶのがおすすめです。

注意点4：買戻せないケースもある

買戻せないケースもあることも、注意点として押さえておきたいポイントです。
売却後に自宅が転売され、家賃を値上げしたり、契約の更新ができなかったりすることがあります。
トラブルに発展し、最終的には買戻しが拒否されるケースもあるでしょう。
転売先によって、契約当初と同じ条件で買戻しができない可能性があることを、注意点として押さえておいてください。
そのようなトラブルを回避するためには、買戻すことを売買契約書に記載しておくことが大切です。

まとめ

リースバックにおける、買戻しの際の仕組みや価格基準、注意点を解説しました。
契約内容によっては、買戻しができないといったトラブルが懸念されます。
リースバックを有効的に利用するためには、契約内容や条件を確認したうえで、売買契約書に記載しておくことがポイントです。
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