【2024年版】不動産はいつ売却すべき？タイミングを判断する3つの指標を解説

不動産売却を成功させるためのポイントは、売り出すタイミングを見極めることです。
いつ売り出すかによって、売却の条件やスムーズに売れるか否かが異なります。
売り出すタイミングによっては、良い物件でもスムーズに売却できない恐れがあるでしょう。
今回は売却に適したタイミングを判断する、3つの指標を解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

市況から考える不動産売却のタイミング

まずは、市況から考える、不動産売却のタイミングについて解説します。

市況で見る売却のタイミング1：不動産価格指数

売却のタイミングを市況から考える場合、不動産価格指数をまず確認します。
不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産価格の動向です。
実際の取引をもとに、不動産価格の推移がグラフ化されているので、相場を知る際にも役立ちます。
令和4年の段階で、不動産の市場価格は上昇しており、この流れは今後も続く見込みです。
市況や相場をもとに不動産売却のタイミングを考える場合、下記を参考になさってください。

• 右肩上がりが続いていれば遅く売却する
• 右肩下がりが続いていれば早く売却する
• 横ばいならどのタイミングで売却しても同じ

グラフが右肩上がりなら、値上げを待って売却することを検討しましょう。
右肩下がりが続いている場合、これ以上下がらないうちに売却するのがおすすめです。
ただし、今の市況が必ずしも続くとは限らないため、どのタイミング売り出すかはそれぞれの判断になります。

市況で見る売却のタイミング2：住宅ローンの金利

住宅ローンの金利も、売却のタイミングを市況から考える際の指標のひとつです。
金利は低いほうが不動産売却しやすくなります。
金利が高いと、そのぶん支払い総額が増え、買主側の金銭的な負担が大きくなるからです。
そのため、住宅ローンの金利は低いほうが購買意欲が高まり、不動産を購入するハードルは下がると言えるでしょう。
ちなみに平成11年以降、令和5年現在も低金利の状態が続いています。
住宅ローンを使う場合は金利が低いほどお得になるため、上昇しないうちに売り出すことも検討なさってください。
ただし、金利の低さは景気が良くないことを意味します。
景気が悪いと不動産価格の相場も下がり、かつ購買意欲も低下するのが一般的です。
そのため、市況で売却のタイミングを考える際は、不動産価格指数など、ほかの要素も含めて検討すると良いでしょう。

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税金から考える不動産売却のタイミング

続いて、税金から考える不動産売却のタイミングを解説します。

不動産売却でかかる税金とは？

不動産売却で譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税（所得税＋住民税）という税金がかかります。
譲渡所得とは、土地や建物を売って得た利益のことです。
譲渡所得は、下記の計算式で算出します。
不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われた金額のことです。
取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用のことで、建築費用や不動産取得税などが該当します。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことです。
印紙税や仲介手数料が、譲渡費用として計上できます。
譲渡所得税を算出する際のベースとなる譲渡所得は、さまざまな経費をマイナスしたあとの金額です。

所有期間によって変わる税率とは？

譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて算出します。
その税率は、不動産の所有期間によって異なり、下記になります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39％（所得税30％・住民税9％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20％（所得税15％・住民税5％）

売却のタイミングによって、税率が大きく異なります。
税金の負担を軽減したい場合、所有期間が5年を超えたタイミングで売却するのがおすすめです。

税金の負担を軽減する控除とは？

税金から不動産売却のタイミングを考える場合、所有期間だけでなく控除や特例にも着目なさってください。
不動産売却で利用できる主な控除や特例は、下記のとおりです。

• 3,000万円の特別控除
• マイホームにおける軽減税率の特例

3,000万円の特別控除とは、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
不動産の所有期間に関係なく利用でき、節税効果も高い控除となります。
この控除によって譲渡所得がゼロになった場合、売却後の税金はかかりません。
マイホームにおける軽減税率の特例とは、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていると利用できる特例です。
3,000万円の特別控除を利用したあとの譲渡所得に対して、下記の税率が適用されます。

• 6,000万円までの部分：14％（所得税10％・住民税4％）
• 6,000万円を超える部分：20％（所得税15％・住民税5％）

所有期間が10年を超えそうなタイミングで不動産売却するなら、10年を超えたタイミングで売ったほうがお得です。

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季節から考える不動産売却のタイミング

最後に、季節から考える不動産売却のタイミングを解説します。

季節から考える不動産売却のタイミング1：3月

不動産売却のタイミングを季節で考える場合、まず3月が適した時期と言えます。
3月はいわゆる引っ越しシーズンのため、不動産の成約件数が多くなるタイミングです。
4月からの新生活に間に合わせるため、3月中に不動産の購入を決める方も多くいます。
異動や転勤、入学などでライフスタイルが変化するタイミングは、不動産売却に適した時期と言えるでしょう。
3月の成約を目指すためには、遅くとも12月までには売却に向けて動き出すのがおすすめです。
冬のあいだに不動産会社を決めたり、売却に向けた戦略を練ったりします。
1月頃から売却をスタートさせ、2月または3月の成約を目指すと良いでしょう。

季節から考える不動産売却のタイミング2：9月

季節から不動産売却のタイミングを考える場合、9月も検討なさってください。
9月は夏が終わり、暑さも和らいでくるため、不動産の購入向けて動き出す方が増える時期です。
7月や8月はお盆休みがあるので、一般的に不動産の動きは落ち着く傾向にあります。
公益財団法人不動産流通推進センターが提供する、売り物件成約報告件数の動向を見ると、8月は成約件数が少ないことがわかります。
夏は室内が暑くなるため、内覧時にエアコンなどの空調設備が必要です。
空き家やライフラインを止めている物件の場合、エアコンを使用できません。
「暑さのあまり、ゆっくり内覧できなかった…」といったことも考えられるでしょう。
そのため、季節から不動産売却のタイミングを考える場合は、気温が下がり過ごしやすくなる9月も視野に入れてみてください。
9月の成約を目指すためには、3月と同様、早めに動き出すことがポイントです。
夏のあいだに準備しておき、9月中の売却を目指しましょう。

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まとめ

不動産売却を成功させるためには、売り出すタイミングがポイントです。
解説した3つの指標をもとに、適した時期を見極めます。
適したタイミングで売り出せば、税金の負担が軽減され、手元に残すお金を多くしたりできます。
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