【2024年版】特定空家とは？認定基準や認定された場合のリスクを解説

たとえ空き家であっても、所有者である以上、適切に維持管理していく必要があります。
維持管理を怠ると、さまざまなデメリットが生じる「特定空家」に認定される可能性があるからです。
今回は特定空家とはなにか、認定基準や認定された場合のリスクを解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

認定されるとさまざまなデメリットが！特定空家とはなに？

まずは、認定されるとさまざまなデメリットが生じる、特定空家とはなにかを解説します。

特定空家とは

特定空家とは、放置することが望ましくないと判断された空き家のことです。
平成27年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」では、下記のような空き家を特定空家として認定するとされています。
放置すると倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態・著しく衛生上有害となる恐れのある状態・適切な管理がおこなわれていないことにより、著しく景観を損なっている状態・周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
つまり、空き家の存在が、周辺地域や近隣住民に迷惑をかける場合、特定空家に認定される可能性が高いと言うことです。

通常の空き家とはなにが違う？

特定空家とは、通常の空き家とは責任内容に大きな違いがあります。
通常の空き家は、周辺環境や近隣住民に、悪影響をおよぼさないよう、適切な管理に努めることが法律上の責任内容です。
その一方、特定空家は、周辺環境の保全を図るために、自治体からの勧告や命令など、必要な措置を講ずるとされています。
また、自治体からの勧告や命令に従わない場合は、行政代執行法に基づいた措置がおこなわれます。
空き家を強制的に解体されたり、その費用は所有者に請求されるのが、通常の空き家とは異なる点です。
通常の空き家は、放置しても罰則がありませんが、特定空家は放置すると行政処分の対象となります。

認定の解除はできる？

特定空家に認定されても、認定された原因を解消できれば解除される可能性があります。
建物のメンテナンスや修理をおこなったり、ゴミや不用品を処分したり、庭木の手入れをおこなうなど、不適切な部分を改善することが大切です。

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法律における特定空家の認定基準

続いて、法律における特定空家の認定基準を解説します。

認定基準1：放置すると倒壊の恐れがある場合

認定基準のひとつが、倒壊の恐れがある場合です。
建物の柱が傾いていたり基礎部分に不同沈下があったりすると、特定空家に認定される可能性があります。
建物の基礎が変形していたり、シロアリ被害で腐敗していたりすると、倒壊の恐れがあり危険と判断されるでしょう。
また、屋根や外壁が劣化し、脱落の危険性がある場合も同様です。
建物が倒壊すると、通行人が怪我をしたり周辺の住宅を傷つけたりする恐れがあるため、早急な対応が求められます。

認定基準2：衛生上、著しく有害となる恐れのある状態

認定基準として、衛生上、著しく有害となる恐れのある状態も挙げられます。
衛生上、著しく有害となる恐れのある状態とは、ゴミの放置などにより悪臭や害虫が発生している状態のことです。
アスベストが飛散する可能性が高かったり、浄化槽の破損によって汚物が流出していたりすると、特定空家に認定される可能性があります。
そのため、建物の設備の破損や、ゴミが不法投棄されている場合は注意が必要です。

認定基準3：著しく景観を損なっている状態

著しく景観を損なっている状態も、特定空家として扱われる恐れがあります。
外壁の落書きがそのままにされていたり、建物が植物のツタで覆われていたりするケースです。
また、敷地内にゴミが散乱していたり、看板が破損したまま放置されていたりする状態も同様です。
そのような空き家は、景観計画やルールに、著しく適合していないと見なされる可能性があります。
景観を損ねている場合、近隣の住民から苦情がくることも多いので、早急に対処する必要があるでしょう。

認定基準4：放置することが不適切であると判断された場合

周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切であると判断された場合も、特定空家に認定される可能性があります。
たとえば、玄関が施錠されておらず容易に侵入できる状態や、植物が道路にはみ出し通行の妨げになっている状態などです。
空き巣や放火など、犯罪の温床になる可能性がある空き家は、特定空家に認定されることがあります。
このようなケースでは、認定基準を満たすか否かは、自治体の判断となるのが一般的です。
しかし、悪質な放置と見なされる可能性が高く、すぐに行政指導に移行することもあるでしょう。
周辺地域や近隣住民に迷惑をかけるような状態は、速やかに改善する必要があります。

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特定空家に認定された場合のリスク

最後に、特定空家に認定された場合のリスクについて解説します。

リスク1：行政指導を受ける

リスクとしてまず挙げられるのが、行政指導を受けることです。
一般的には助言や指導からはじまり、勧告や命令を受けても改善されない場合、行政代執行に移行します。
行政代執行とは、自治体が所有者に代わり、代理で改善措置（空き家の強制解体）をおこなうことです。
とは言え、自治体が空き家を解体したからといって、その費用を負担してくれる訳ではありません。
解体にかかった費用は、所有者に請求されることになります。
万が一支払わない場合は、土地や財産が差し押さえられてしまうでしょう。
解体費用は数百万円かかることもあります。
また、自己破産したとしても、行政代執行によって請求された費用は免責になりません。
特定空家における行政代執行の件数は年々増えているため、今後はもっと厳しい措置となる可能性があります。

リスク2：固定資産税の減税措置から外されてしまう

リスクとして、固定資産税の減税措置から外されてしまうことも挙げられます。
居住用の建物には住宅用地の特例が適用されているため、下記のとおり固定資産税と都市計画税の負担が軽減されています。

• 200㎡までの部分：固定資産税は課税標準額×1.4％×1/6・都市計画税は課税標準額×0.3％×1/6
• 200㎡以上：固定資産税は課税標準額×1.4％×1/3・都市計画税は課税標準額×0.3％×1/3
• 対象外となった場合：固定資産税は課税標準額×1.4％・都市計画税は課税標準額×0.3％

「特定空家に認定される=住宅ではない」と見なされ、更地と同じ扱いとなります。
そのため、住宅用地における税金の軽減措置から外されてしまうのです。
これまで、名古屋市天白区、緑区、南区を含めた日本全国で、税金対策のために放置されていた空き家が多くありました。
しかし、軽減措置の対象外となれば、今後は放置される空き家が少なくなるでしょう。

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まとめ

特定空家とは、放置することが望ましくないと判断された空き家のことです。
主な認定基準は4つあり、いずれかに該当すると認定される可能性が高くなります。
特定空家にはさまざまなリスクがともなうため、適切に対処することが大切です。
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