2024-01-19
不動産売却の際には登記手続きが必要となり、その際には費用が発生します。
登記は売主と買主どちらも必要な手続きですが、費用は誰が負担するのでしょうか。
今回は、不動産売却時に必要な登記の種類や費用相場、必要書類などを解説します。
名古屋市天白区や名古屋市緑区、名古屋市南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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登記とは、売買や相続、贈与などで不動産を取得したときにおこなう手続きです。
ここからは、不動産売却で必要となる登記について解説します。
登記には「表題部登記(表示の登記)」と「権利部登記(権利の登記)」があります。
表題部登記とは、不動産の物理的現況を記録する登記です。
土地であれば所在・地番・地目・地積、建物であれば家屋番号・種類・構造・床面積などを記録します。
一方で権利部登記とは、不動産の所有権や賃借権、抵当権といった権利関係を記録する登記です。
権利部登記には申請義務がありませんが、自分の権利を守るためにも手続きは必ずおこないましょう。
登記には、第三者に対してその権利を主張できる「対抗力」があります。
買主と売買契約を結んだとしても、売買契約そのものは売主と買主しか知り得ません。
そのため売買契約を結んだだけでは、所有権の移転があったと第三者に証明しにくいといえます。
登記をおこなえば登記簿上に証拠として残せるため、権利の変動を第三者にも主張できるようになります。
自分や買主の権利を守り、不要なトラブルを避けるためにも、登記は必ずおこなうようにしてください。
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売主が費用を負担する登記手続きは、不動産に設定された抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」のみです。
しかし、以下の手続きが必要になった場合は、基本的に売主の費用負担となります。
いずれも、登記簿に記載された情報と現状を一致させるための手続きです。
登記簿の情報が正しくないと不動産売却ができないため、売却に必要な登記申請でかかる費用は原則として売主が負担します。
ただし買主から承諾を得られる場合は、売主ではなく買主が登記費用を負担しても問題ありません。
不動産売却における登記費用とは「登録免許税」と「司法書士手数料」の2つを指します。
司法書士手数料が含まれる理由は、司法書士へ手続きを委託するよう金融機関から要請されることが多いためです。
不動産を売却する際、一般的には以下の手続きを同時におこないます。
抵当権に関する登記は、売主と買主だけでなく、住宅ローンを融資する金融機関にも関係します。
手続きにミスがあっては困るので、個人で手続きすることは原則認められません。
ほとんどの場合で司法書士に依頼することになるため、その依頼料も登記費用に含まれているのです。
司法書士手数料は一律で決まっているわけではないため、金額に不安を覚える方も多いのではないでしょうか。
日本司法書士会連合会が実施した報酬アンケートによると、登記内容別の手数料相場は次のとおりです。
相続登記は手続きが複雑化することも多く、手数料が高くなる傾向にあります。
なお不動産売却では、司法書士が決済当日に立会うのが一般的なため、上記の手数料とは別に出張費がかかることもあります。
登記申請をおこなう際は、法務局の窓口で登録免許税を支払わなければなりません。
登録免許税の額は、固定資産税評価額に基づいて算出する方法と、不動産1個あたりで金額が決まっている場合があります。
住所変更登記・氏名変更登記・抵当権抹消登記における登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
たとえば一戸建てを売却するため、抵当権抹消登記をおこなうとします。
この場合、土地と建物両方の抵当権を抹消しなければならないため、登録免許税は2,000円です。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額に2%(原則税率)をかけて求めます。
なお、令和8年3月31日までに登記を受ける場合は、土地にかかる登録免許税が1.5%に軽減されます。
固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税納税通知書に記載されているため、確認してみると良いでしょう。
抵当権設定登記にかかる登録免許税は「債権金額の4%」で、1,000円未満の金額は切り捨てて計算します。
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最後に、不動産売却時の登記で必要な書類を解説します。
書類が足りないと登記申請ができなくなってしまうため、事前に確認して準備しておきましょう。
不動産売却の登記で必要な書類は次のとおりです。
それぞれの書類について順番に解説します。
登記申請書とは、その名のとおり登記を申し込むめの書類です。
法務局で直接取得するほか、法務局のホームページでダウンロードできます。
また記載例も掲載されているので、事前に確認しておくと安心です。
登記識別情報または登記済証は、不動産に抵当権を設定した際に発行される書類です。
不動産の所有者であることを確認する重要な書類ですが、紛失すると再発行ができません。
もし手元にない場合は、別の手段により本人確認をおこなう必要があります。
登記原因証明情報とは、どのような原因でどういう風に権利が変動したかがわかるように示した書類です。
登記原因証明情報には、既存文書活用型と報告形式型があります。
既存文書活用型は、売買契約書や抵当権設定契約書など既存の文書を添付する方法です。
一方で報告形式型は、売買が成立したことや代金が支払われたことなどを新規で文書にして報告する方法です。
どちらを選択しても構いませんが、ほとんどの場合、実務では報告形式型を用います。
住民票の写しは、登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要です。
引っ越しを伴わない不動産売却であれば、住民票の写しはとくに必要ありません。
なお、2回以上住所を変更している場合、住民票の写しだけでは現住所までの繋がりを証明できない可能性があります。
このような場合は「戸籍の附票の写し」を添付しましょう。
戸籍謄本は、結婚や離婚などで登記簿上の氏名と今の氏名が変わっている場合に必要です。
また相続登記をおこなう際には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を準備しなければなりません。
このように登記申請の内容によって必要書類が多少異なるため、事前に詳細を確認しておくことが大切です。
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不動産売却で売主が登記費用を負担する手続きは、基本的に抵当権抹消登記のみです。
しかし、売却に必要な登記申請費用に関しては、一般的に売主が負担することになります。
書類が不足すると登記申請ができないため、不安な場合は司法書士や不動産会社に相談すると良いでしょう。
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