【2024年版】不動産売却における媒介契約とは？契約の種類や注意点を解説！

土地や建物の売却を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には複数の種類があるため、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、媒介契約の種類やそれぞれのメリット、注意点について解説します。

不動産売却における媒介契約とは？

媒介契約とは、物件の売買を依頼する不動産会社と結ぶ契約です。
不動産の販売方法や成約時の報酬額などを話し合い、認識の違いによるトラブルを防止します。
また媒介契約を結ぶ際は、事前に決めた条件を媒介契約書に記載し、読み合わせをおこないます。
契約書自体は不動産会社が作成するため、売主は内容を確認して捺印・署名をするのが一般的です。
媒介契約書にしっかりと明記することで、言った言わないのトラブル防止につながります。
まずは、媒介契約の種類とその特徴から確認していきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
身内や同僚など、ご自身で見つけた買主との直接取引も認められています。
ほかの契約と違う点は、レインズへの登録や売主に対する販売状況の報告義務がないことです。
レインズとは、不動産会社のみが利用できる不動産情報ネットワークシステムのことです。
一般媒介契約においては、さらに明示型と非明示型の2種類に分けられます。
一方で非明示型は、他社と契約を交わしても通知は不要とされています。
どちらを選ぶかは売主の自由ですが、いずれにしても売却が決まったら、成約した不動産会社を通知しなければなりません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1つの不動産会社だけに仲介を依頼する契約です。
一般媒介契約のように、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することはできません。
ただしご自身で買主を見つけて、不動産会社を介さずに直接取引することは可能です。
専任媒介契約を結ぶ場合、不動産会社は7日以内にレインズへ物件情報を登録しなければなりません。
また、2週間に1回以上の頻度で売主へ販売状況の報告をおこなう義務もあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社だけに仲介を依頼する契約です。
しかし専属専任媒介契約の場合、ご自身で見つけた買主との直接取引はできません。
たとえば身内が不動産を購入したいとなった場合でも、契約を結んだ不動産会社を通す必要があります。
専属専任媒介契約の特徴は、3つの契約のなかでもっともレインズへの登録が早いことと、販売状況の報告頻度が多いことです。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は5日以内に物件情報をレインズへ登録しなければなりません。
販売状況の報告については、1週間に1回以上のペースでおこなうことが義務付けられています。

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不動産売却時に結ぶ媒介契約のメリットとデメリット

3種類の媒介契約には、それぞれに異なるメリットとデメリットがあります。
ご自身に適した契約を選択するためにも、各契約のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の会社に仲介を依頼できるので買主の幅が広がる点がメリットです。
駅や学校の近くなど人気エリアにある物件であれば、購入希望者を比較してより好条件で売却できるでしょう。
またレインズへの登録義務がないことも、周囲に知られずに売却したいと考えている方にとってはメリットとなります。
その一方で、定期的な活動報告が受けられないため、買主の反応や状況を把握しにくいというデメリットもあります。
販売状況が把握できないと販売戦略を立てるのが難しくなり、売却期間が長引く可能性があります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、定期的な活動報告により販売状況を把握しやすいことです。
2週間に1回以上の頻度で不動産会社から報告が入るため、状況に応じた販売戦略が立てやすくなります。
また専属専任媒介契約とは異なり、ご自身で見つけた買主との直接取引が可能な点もメリットといえるでしょう。
ただし、専属専任媒介契約よりもレインズへ登録するまでの期間が長く、報告頻度が少しだけ低くなる点に注意が必要です。
ご自身で買主を探して売買する可能性が低ければ、報告頻度の高い専属専任媒介契約を検討することをおすすめします。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約には、3つのなかでもっとも販売状況を把握しやすいというメリットがあります。
1週間に1回以上の短いペースで不動産会社から報告が入るため、状況に応じた売却活動で早期売却を目指せます。
また、1社にしか売却を依頼できないので、積極的な販売活動が期待できる点もメリットといえるでしょう。
一方でデメリットとしては、依頼した会社によって売却の時期や金額が左右されることが挙げられます。
不動産売却を成功させるには、担当者が信頼できるかどうかしっかり見極める必要があります。

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不動産売却で媒介契約を結ぶときの注意点

ここからは、媒介契約に関する注意点を解説します。

注意点1：広告の内容を統一する

買主の幅を広げるために、一般媒介契約を締結して複数社に仲介を依頼する方もいらっしゃるでしょう。
複数の不動産会社と契約を結ぶ場合は、広告内容を統一することが大切です。
不動産会社によって広告の内容が異なると、購入希望者はどちらを信じて良いのかわからず混乱してしまいます。
よくある例としては、A社では値下げをしたものの、B社では値下げせずにそのままの価格で広告に出しているケースです。
複数社に依頼する際は、販売価格や駅からの距離、設備の有無などすべての条件を統一するようにしましょう。

注意点2：内見が重ならないよう気を付ける

一般媒介契約を結ぶ場合は、内見のタイミングが重ならないよう配慮する必要があります。
各社で内見時間が重なってしまったら、どちらか一方が内見を終えるまで相手を待たさなければなりません。
不動産売却において内見はとても重要です。
どんなに条件の良い物件であっても、内見時の印象が悪ければ購入を見送られてしまうかもしれません。
内覧者をスムーズに案内するためにも、ダブルブッキングをしないようスケジュール管理を徹底することが大切です。
このように一般媒介契約で複数社に仲介を依頼すると、各社とやり取りをしなければならず手間がかかります。
あまり手間をかけたくないという方は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を検討すると良いでしょう。

注意点3：信頼できる不動産会社を選ぶ

特定の1社としか契約できない専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社の信頼性や能力を見極めることが重要です。
信頼性を見極めるには、不動産の査定を依頼する際に、担当者に疑問や不安を質問してみることをおすすめします。
納得のいく回答を得られ、また親身に対応してくれるようであれば、その不動産会社に任せても良いと判断できるでしょう。

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まとめ

媒介契約には、売主と不動産会社がトラブルになるのを防ぐ役割があります。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれにも異なるメリットがあるため、状況に応じて判断することが大切です。
一般媒介契約を結ぶ際は、ダブルブッキングや広告内容の相違に注意しながら売却活動をおこないましょう。
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