【2024年版】埋蔵文化財がある不動産とは？デメリットや売却方法を解説

埋蔵文化財包蔵地の不動産は、さまざまな規制を受けることがあるため、売却しにくいのが現状です。
とは言え、売れる可能性はゼロではないため、売却のコツを押さえておくことをおすすめします。
今回は埋蔵文化財とはなにか、デメリットや売却方法を解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心に、埋蔵文化財包蔵地の不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に知っておきたい埋蔵文化財とは？

まずは、不動産売却の際に知っておきたい埋蔵文化財について解説します。

埋蔵文化財とは？

埋蔵文化財とは、地中に埋蔵されている文化財（遺跡や遺構など）のことです。
文化財が埋もれている土地は「埋蔵文化財包蔵地」と呼ばれ、全国で約46万か所もあります。
また、毎年複数の場所で発掘調査がおこなわれており、名古屋市をはじめとする各市町村が作成した「遺跡地図」や「遺跡台帳」に、埋蔵文化財包蔵地が記載されています。
しかし、すべての土地が記載されているとは限りません。
そのため、記載されていない場所でも該当する場合があるので、不動産売却時は注意が必要です。

埋蔵文化財の具体例とは？

埋蔵文化財の具体例は、下記のとおりです。

• 遺跡：石器や土器、古墳や貝塚など
• 遺構：古代の住居や炊事場など、歴史上重要となる建物の跡

また、下記のとおり幅広い年代の文化財が、埋蔵文化財の対象となっています。

• 中世（1600年頃）までの遺跡：原則対象
• 中世～近代（1600年～江戸末期の1860年頃）までの遺跡：地域に必要なものは対象
• 近現代（明治以降）の遺跡：地域にとくに重要なものは対象

ただし、売却したい不動産が埋蔵文化財包蔵地であるかどうか、最終的な判断は、教育委員会が都道府県別におこないます。
地域によってルールが違い、遺跡がどのくらい重要なのかも異なるからです。
売却したい不動産が埋蔵文化財包蔵地に該当しなくても、隣地が対象となれば、調査の対象となる可能性があります。

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埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産を売却する際のデメリット

続いて、埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産を売却する際のデメリットを解説します。

デメリット1：売却価格が下がりやすい

デメリットとしてまず挙げられるのが、売却価格が下がりやすいことです。
自治体との協議の結果、埋蔵文化財包蔵地の可能性があると判断されると、発掘調査を指示される可能性があります。
文化財保護法により、発掘する際は60日以上前の届け出が必要です。
もし、発掘によって文化財が出土した場合、調査が完了するまで工事を中断しなければなりません。
配管工事や浄化槽の設置など、家を建てる際に必要な工事すべてが含まれるため、発掘作業が多い分工期も長引きます。
通常の工事に比べて、工事費用が割高になる可能性も高いです。
さらに、調査の結果、地盤改良ができなかったり、家を建てられない土地となったりする恐れもあります。
このように期間が長期に渡り、家を建てられない可能性もあるため、埋蔵文化財包蔵地の売却時は、多くのケースで売却価格を下げて不動産売却することになるでしょう。

デメリット2：買主が見つかりにくい

買主が見つかりにくいことも、デメリットのひとつです。
埋蔵文化財包蔵地の場合、売却価格を下げたとしても買主が見つからない可能性があります。
調査に時間がかかったり希望どおりの家を建てられなかったり、さまざまなリスクが生じます。
文化財の有無は、実際に土地を掘り起こしてみないとわかりません。
もし発掘によって貝塚や古墳が見つかった場合、調査や記録のために、着工が大幅に遅れることになるでしょう。
保存が必要と判断された場合は、工事の中止や計画が変更になる恐れもあります。
希望どおりに工事が進まず、家を建てられないリスクがあるため、いくら安くても買主が見つかりにくいのがデメリットです。

デメリット3：調査費用がかかる

デメリットとして、調査費用がかかることも挙げられます。
調査費用は、自己居住用の専用住宅を建てる場合、自治体が負担するのが一般的です。
しかし、下記のようなケースでは、調査費用を土地の所有者が負担しなければなりません。

• 投資のための土地購入
• 事務所兼自宅を建てる
• 収益物件を建てる

発掘工事にたくさんの費用がかかるため、事業者は埋蔵文化財包蔵地を候補から外す傾向にあります。
開発面積が広くなりやすく、追加工事が必要になる可能性が高いからです。
調査には重機のレンタル費用や人件費、測量費用や事務費、プレハブなどの設置費用など、さまざまな費用がかかります。
平成29年に実施された調査では、個人住宅の場合で約94万円、事業のための工事では約263万円という結果が出ており、事業用の土地のほうが高くなることがわかります。

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埋蔵文化財が埋まっている不動産を売却する方法

最後に、埋蔵文化財が埋まっている不動産を売却する方法を解説します。
埋蔵文化財包蔵地を巡るトラブルによって、買主から損害賠償請求される可能性も否めません。
そのため、不動産売却時はトラブルを回避する方法や売るときのポイントを押さえておくことが大切です。

方法1：事前調査を念入りにおこなう

方法としてまず挙げられるのが、買主が見つかるまえに事前調査をおこなうことです。
先述のとおり、名古屋市をはじめとする各市町村が作成した「遺跡地図」や「遺跡台帳」にて確認できます。
もし、遺跡地や遺跡台帳に記載がない場合でも「近所に遺跡がある」「貝塚や土器が見つかったという噂がある」という場合、安心はできません。
埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性を考え、周辺の土地を含めて念入りに調査することが大切です。

方法2：今の建物が建築された経緯や理由を調べる

今の建物が建築された経緯や理由を調べることも、ポイントのひとつです。
売却する不動産の、新築時の記録をあらかじめ確認しておきます。
一般的に、1970年以降に建てられたものであれば、建築確認済証に当時の調査結果が記載されています。
文化財保護課の意見書などが見つかる可能性もあるでしょう。
当時の発掘調査によって、建築に問題がないとの判断があれば、買主も安心して建て替えや売却がおこなえます。

方法3：重要事項説明を丁寧におこなう

埋蔵文化財包蔵地を不動産売却する場合、重要事項説明書にはできるだけ詳しい内容を記載することが大切です。
重要事項説明書には、文化財保護法にチェックを入れるところがあります。
しかし、これだけで内容を理解するのは、買主側は難しいかもしれません。
そのため、対象の不動産で新築工事をおこなう際、おこなうべき手続きの内容や相談場所などを記載します。
不安や売却後のトラブル発生のリスクを、可能な限り排除しておくことが、売却時のポイントです。

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まとめ

埋蔵文化財とは地中に埋蔵されている文化財のことで、文化財が埋もれている土地を埋蔵文化財包蔵地と呼びます。
売却時は売却価格が下がりやすくなったり、買主が見つかりにくかったり、調査費用がかかるなどのデメリットが生じます。
そのため、売却方法やポイントをあらかじめ押さえておくと安心です。
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