【2024年版】オーバーローンの不動産を売却する方法とは？調べ方や対応方法を解説

不動産売却をしようと思ったら、まず確認しておきたいのがオーバーローンになっていないかどうかです。
オーバーローンの場合は、通常の売却方法では難しいケースがあるため、不動産売却前に住宅ローンの残債と家の価値を把握しておくことが大切です。
そこで、オーバーローンやアンダーローンとはなにか、調べ方やオーバーローン時の対応方法について解説します。
名古屋市天白区、名古屋市緑区、名古屋市南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたいオーバーローン・アンダーローンとは

住宅ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう際は、まずはオーバーローンなのかアンダーローンなのかを確認する必要があります。
ここでは、そもそもオーバーローンやアンダーローンとはなにか、違いとともに解説します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、不動産売却の価格よりも住宅ローン残債が上回っていることをいいます。
つまり、不動産を売却しても売却金で住宅ローンを完済することができません。
通常、不動産売却する際は、住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
しかし、オーバーローン状態では、売却しても住宅ローンを完済することができないため、差額を自己資金で賄わなければなりません。
自己資金で賄うことができなければ、一般的な売却方法は難しくなります。

アンダーローンとは

一方で、アンダーローンとは、不動産売却価格に対して住宅ローン残債が下回っている状態をいいます。
アンダーローンの場合は、売却金で住宅ローンを完済できるため、問題なく売却することが可能です。

オーバーローンとアンダーローンの違い

オーバーローンとアンダーローンの大きな違いは、アンダーローンは一般的な方法で売却できローンを完済できる点です。
一方で、オーバーローンは自己資金で賄わない限り一般的な売却方法は難しくなります。
ローンが残っている場合、不動産には金融機関などが設定した抵当権が付いた状態です。
売却金でローンを完済できれば、売却時にこの抵当権は抹消され家の売却は問題なく完了します。
しかし、オーバーローン状態ではローンを完済できないため抵当権が抹消できず、結果的に抵当権が付いた不動産は売却することが難しくなります。
そのため、オーバーローン状態の場合は、一般的な売却方法はできないのです。

なぜオーバーローンになってしまうのか？

オーバーローンになってしまう理由は、フルローンで購入したような場合や、金利が高い時期に不動産を購入したようなケースです。
また、土地の価格が安い場所に家を買ったり、購入した時期から土地の相場が下がっていたりしたような場合も、オーバーローンになりやすいといえるでしょう。
いずれにしても、まずはどのくらいのローンが残っているのか、自宅を売却した際の相場も併せて把握することが大切です。

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不動産売却時にオーバーローン状態かどうかの調べ方

オーバーローンかどうかを調べるためには、住宅ローンの残債を確認することと、家の価値を知ることが大切です。
それぞれの調べ方について解説します。

住宅ローン残債の調べ方

住宅ローンがいくら残っているのか調べる方法には以下のように4つあります。

• ローン返済確認書
• 残高証明書
• 借入先のインターネット上で確認
• 窓口に直接問い合わせる

住宅ローンを固定金利で契約している場合は、ローン借入時にローン返済計画書を受け取っている可能性があります。
変動金利の場合は、金利見直しの時期にローン返済表が届いているケースが多いです。
それぞれの返済予定日と残元金の合計を見て確認しましょう。
また、年末調整や確定申告のために、金融機関から残高証明書が毎年10月頃に送られてきます。
返済計画書が手元にない場合は、残高証明書を確認すれば簡単にローン残債を確認することが可能です。
そのほかにも、借入先の金融機関のインターネット上にログインすれば、住宅ローンの状況や残高などを閲覧することもできます。
書類が見つからないなど確認できなかった場合は、直接金融機関へ問い合わせてみるのも良いでしょう。

家の価値の調べ方

家の価値を自分で調べるには、同条件の物件がいくらで売り出されているかや、過去の事例を調べるとおおよその価格を把握することができます。
ただし、正確な価格や価値を知るには、自分で判断するには限界があります。
なぜなら、不動産は土地や建物の状態、周辺状況などさまざまな影響を受けて価値が決まるからです。
そのため、正確な価値を知りたいのなら、不動産の専門である不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。
査定方法には、直接訪問することなく簡易的に査定する「机上査定」と、直接訪問して詳細に査定する「訪問査定」があります。
不動産売却を本格的に進めたい場合は、より正確に価格を出せる訪問査定を依頼すると良いでしょう。
住宅ローン残債と家の価値がわかったら、両者を差し引きすればオーバーローンかどうかを判断することができます。

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不動産売却でオーバーローンだった際の対応方法

売却する不動産がオーバーローンとわかった場合には、どのような対応方法を取れば良いのでしょうか。
考えられる方法には、以下の3つが挙げられます。

• アンダーローンになるまで住み続ける
• 現金を用意する
• 任意売却する

それぞれの対応方法をご説明します。

方法①アンダーローンになるまで住み続ける

住宅ローンの返済に困ることなく生活を続けられる場合は、アンダーローンになるまでそのまま住み続けるのがおすすめです。
住み続けながら返済をおこなえば、いつかはアンダーローンになります。
ただし、住宅ローンの返済が苦しく売却をお考えの場合は、住み続ければ支払いの負担が重くなる恐れがあるでしょう。
また、建物は年々劣化していき資産価値も減少していていくため、売却タイミングにも注意が必要です。

方法②現金を用意する

オーバーローンの場合は、売却金だけでは住宅ローンを完済することはできません。
そのため、差額分の現金を用意すれば、問題なく通常の不動産売却をおこなうことができます。
貯金や親族の協力などを得て現金が用意できる場合は、この方法も検討してみると良いでしょう。

方法③任意売却する

住宅ローンの返済に困っていて不動産の売却をお考えの場合は、任意売却をおこなう方法もあります。
任意売却とは、オーバーローン状態でも金融機関の同意が得られれば売却できる方法です。
住宅ローンの返済を滞納すると、いずれ競売にかけられてしまいます。
その前に金融機関に了承を得て任意売却すれば、競売を避けることができます。
任意売却であれば、一般的な売却方法と同じ流れで進めるため、市場価格に近い金額での取引も可能です。
多くの金額を返済に充てることができるため、競売よりも多くのメリットを得られる特徴があります。

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まとめ

住宅ローン残債がある不動産の売却をご検討中の場合は、まずはオーバーローン状態になっていないか確認する必要があります。
オーバーローン状態の場合は、通常の売却方法が難しいケースもあるためです。
オーバーローンだった場合は、そのまま住み続けるか、もしくはローンが残る場合でも利用できる任意売却がおすすめです。
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