【2024年版】住宅ローンが返済不可能になるとどうなる?検討すべき対処法について解説

2024-01-13

住宅ローンが返済不可能になるとどうなる?検討すべき対処法について解説

この記事のハイライト
●住宅ローンが返済不可能になる前に返済プランの見直しや売却を検討することが大切
●住宅ローンの滞納が6か月ほど続くと競売の手続きに進む
●任意売却は金融機関の同意を得たうえで不動産を売却する方法で競売よりメリットが多い

マイホームを購入した際には綿密な返済計画を立てたつもりでも、収入が大幅に減ったり子どもの教育費がかさんだりと、住宅ローンの返済が苦しくなるケースはよくあります。
しかし返済が苦しいからといって滞納を続けると、状況はどんどん悪化していくため、早めに対処することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可能になる前に検討すべき対処法や競売までの流れ、任意売却について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心に、住宅ローンの返済が苦しいと感じている方はぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローンが返済不可能になる前の対処法

住宅ローンが返済不可能になる前の対処法

冒頭でもお伝えしましたが、住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売にかけられ、マイホームを失うだけでなく多額の借金を背負うことになります。
そのような事態を回避するためには、住宅ローンが返済不可能になる前に対処しなければなりません。
そこでまずは、住宅ローンの返済が苦しいと感じた場合にできる対処法について解説します。
返済不可能になる前に、早急に以下のような対処法を検討しましょう。

  • 金融機関に相談する
  • 借り換えをおこなう
  • 保険が適用されないか確認する
  • 売却して現金化する

それぞれの対処法について、順番に解説します。

金融機関に相談する

まずは金融機関に相談することが第一歩です。
返済の猶予や返済期間の延長など、返済プランの見直しを相談すると、毎月の返済額を軽減できるかもしれません。
滞納が続いた状態で相談しても認めてもらえない可能性が高いため、早めに行動を起こすことが大切です。

借り換えをおこなう

現在融資を受けている金融機関より金利が低い金融機関があれば、借り換えをおこなうのも対処法として有効です。
ただし借り換えの際には審査を受ける必要があり、また諸費用が発生するため、借り換えによって実際に負担が減るかどうかを慎重に見極める必要があります。

保険が適用されないか確認する

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に契約者に万が一のことがあった場合に、残債が弁済される保険です。
保険の内容によりますが、所定の疾病にかかった場合は保険が適用される場合があります。
疾病が原因で収入が減り、返済が苦しいのであれば、保険が適用されないか内容を確認してみましょう。

売却して現金化する

返済プランを見直しても見通しが立たない場合や、返済不可能になってしまった場合は、マイホームを売却するのも対処法の1つです。
売却代金で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」であれば、問題なく売却可能です。
売却しても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、通常の方法で売却することができず、「任意売却」をおこなう必要があります。
なお、任意売却の概要については、後ほど解説します。

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住宅ローンが返済不可能になってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンが返済不可能になってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンの返済が苦しくなった状態でなにも対処せず、返済不可能になってしまうと、競売にかけられるため注意が必要です。
そこで次に、返済不可能になってから具体的にどのような流れで競売へと進むのかについて解説します。

督促状が届く

住宅ローンの滞納が2か月ほど続くと、返済を促す督促状が金融機関から届きます。
一般的な方法で不動産売却をおこなえるのは、督促状が届くまでです。
この時点ですぐに金融機関に相談するなどの対処をすれば、大きな問題に発展するのを食い止められる可能性があります。

一括支払いを求められる

住宅ローンの滞納が3か月以上続くと、「期限の利益」を喪失する場合があります。
期限の利益とは、期日までに返済すれば良いという債務者と債権者(金融機関)との約束事で、これによって分割返済が認められています。
期限の利益を喪失した場合は、期日までに一括で残債を支払わなければなりません。

保証会社が代位弁済をおこなう

一括支払いの請求に応じず、滞納が6か月ほど続くと、保証会社が債務者に代わって金融機関に返済をおこないます。
これを代位弁済といいます。
代位弁済は、借金の肩代わりをしてくれるものではありません。
代位弁済がおこなわれると保証会社が債権者となり、今度は保証会社から利息を加算した金額の一括支払いを求められます。

競売にかけられる

一括支払いの請求に応じられない場合は、保証会社が裁判所に申立てをおこない、マイホームを差し押さえます。
そのあと裁判所が競売にかけてマイホームを売却し、債権者は競売で得られた売却代金から債権を回収します。
競売の場合、一般的な不動産売却より4割~5割ほど安い金額で売却されるのが一般的であり、売却後も多額の債務が残ることがほとんどです。
残った債務は一括で支払わなければならないため、マイホームを失うだけでなく多額の借金を抱えることになってしまうのです。

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住宅ローンが返済不可能になった場合は任意売却を検討しよう!

住宅ローンが返済不可能になった場合は任意売却を検討しよう!

先述のとおり、住宅ローンの滞納が続けば続くほど状況は悪化するばかりです。
競売になる前に少しでも高くマイホームを売却できれば、それだけ残債額が減る可能性があります。
そこで最後に、住宅ローンが返済不可能になった場合の選択肢の1つである「任意売却」について解説します。

任意売却とは

本来、住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が不動産に設定した「抵当権」を抹消しなければなりません。
不動産を売却しても完済できない場合には、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を検討する必要があります。
任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、売却しても完済できない場合に、金融機関の同意のもと抵当権を外してもらって不動産を売却する方法です。

任意売却のメリット

任意売却の大きなメリットは、強制的に売却される競売とは異なり、ご自身の意思で売却できることです。
通常の不動産売却と同様に売却活動をおこなって買主を探すことができるため、市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
高値で売却できれば、それだけ多くのお金を返済に充て、残債を減らせます。
また競売の場合、売却後の残債を一括で支払わなければなりませんが、任意売却では、金融機関との交渉により無理のない範囲で分割返済できるのが一般的です。
さらに売却時にかかる諸費用や引っ越し費用を、売却代金から捻出することを認めてもらえる場合があります。
つまり、自己資金がない状態でも売却を進められる可能性があるのです。
このように、任意売却は競売よりメリットが多い売却方法です。
したがって、住宅ローンが返済不可能になった場合は、滞納を続けて状況が悪化する前に、任意売却を検討することをおすすめします。

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まとめ

住宅ローンの滞納が続くと、期限の利益の喪失によって一括支払いを求められます。
一括支払いに応じられない場合は、強制的に競売へと進み、安い価格でマイホームを買い叩かれ、売却後も多額の借金を抱えることになりかねません。
したがって、返済不可能になる前に金融機関に相談し、返済プランの見直しを検討するか、任意売却をおこなって少しでも高値での売却を目指すことをおすすめします。
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