【2024年版】リースバックの審査基準とは？融資との違いや必要書類も解説

リースバックとは、自宅を売却したあと賃貸物件として家賃を支払いながら住み続ける方法です。
売却によってまとまった現金が手に入るため、老後資金や住宅ローンの返済などに充当でき、自宅を活用した資金調達方法として注目されています。
今回はリースバックをテーマに、融資との違いや審査基準、必要書類について解説します。
名古屋市天白区、名古屋市緑区、名古屋市南区で、住宅ローンの返済が苦しいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックと融資における審査の違いとは？

まずは、リースバックと融資での審査の違いについて解説します。

リースバックの審査とは？

先述のとおり、リースバックとは、自宅を売却し、賃貸物件の入居者として住み続ける方法です。
融資ではなく、売却と賃貸を組み合わせたサービスとなります。
不動産を担保にする融資とは違い、不動産に対する審査が基本です。
融資とは違い、信用情報機関での審査は不要なので、高齢者や信用情報に不安がある方でも審査にとおりやすくなるでしょう。
リースバックの審査は融資に比べると、緩い傾向にあると言えます。

融資の審査とは？

融資は、金融機関からお金を借りることになるため、返済能力の有無が審査内容に含まれます。
収入がいくらあるのかはもちろんのこと、勤務先や勤続年数、健康状態や年齢など、その方の属性を調べるのが一般的です。
融資の場合、申し込み者の支払い能力が重視されるのが、リースバックとの大きな違いと言えるでしょう。

不動産の価値が重視される？

リースバックの審査では、不動産の価値や流動性が重視されるのが特徴です。
価値が高い不動産であるほど、審査にとおりやすくなります。
また、都心部や人気のエリアにあり、流動性が高い不動産の場合も審査に有利となる可能性が高いです。
その反面、不具合が生じている不動産や、建築できる建物に制限がある市街化調整区域にある不動産は、一般的には価値が低いと判断されます。
価値が低い場合、審査にとおらない可能性があることも視野に入れておきましょう。

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リースバックを利用するための条件や審査基準

続いて、リースバックを利用するための条件や審査基準について解説します。

審査基準1：売却できる不動産かどうか

審査基準としてまず挙げられるのが、売却できる不動産か否かという点です。
地盤沈下やシロアリ被害、雨漏りといった大きな欠陥がある場合、売却が難しくなるため審査基準を満たせない可能性があります。
事故物件の場合も同様です。
過去に自殺や殺人事件があった場合、リースバックできる可能性が低いうえ、売却できたとしても相場より安くなってしまうでしょう。
リースバックでは、一度売却しても、将来買い戻すことが可能です。
もし買い戻しを希望しなかった場合、不動産会社は第三者に転売することになります。
そのため、売却が難しい不動産の場合は、審査にとおりにくいのが現状です。
また、欠陥や事故物件であることを隠して売却するのは違法行為となります。
契約解除や損害賠償請求につながる恐れがあるので、事実を伝えたうえで取引することが大切です。

審査基準2：名義人全員の同意があるかどうか

名義人全員の同意があるかどうかという点も、審査基準のひとつです。
ひとつの不動産に対して、名義人は1人なのが一般的となります。
しかし、夫婦の共有名義になっていたり、複数の親族で共有していたりするケースも珍しくありません。
もし共有名義になっている場合、名義人全員の同意を得ないと売却することができません。
そのため、リースバックを利用する際は、すべての名義人から同意を得るようにしましょう。
また、あらかじめ家族同士でリースバックについて話し合っておくことも大切です。
「将来住もうと思っていたのに、売却するなんて…」というように、家族からの不満やトラブルが生じる可能性があります。
お子さまへの相続を考えている場合は、とくに注意が必要です。

審査基準3：家賃の支払い能力があるかどうか

家賃の支払い能力があるかどうかも、審査基準のひとつです。
売却後は、売却先と賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら住み続けることになります。
そのため、家賃を滞納せず、支払い続ける能力があるかどうかは、重要な審査基準となります。
ただし、安定した収入や給与所得の高さが重視されるとは限りません。
リースバックは高齢者も多く利用するため、売却益や年金の金額から支払い能力を調査するのが一般的です。

審査基準4：住宅ローンの残債が売却益を上回っていないか

住宅ローンの残債が売却益を上回っている場合、リースバックは利用できません。
たとえば、残債が1,000万円で、売却益が800万円だった場合、200万円オーバーしている状態です。
この場合は、オーバーしているぶんを自己資金で補ったり、通常の不動産売却で売ったりする必要があります。
ただし、通常の売却では、所有権移転後は住み続けることができなくなります。

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リースバックの審査時と売却時の必要書類

最後に、リースバックの審査時と売却時の必要書類について解説します。

審査時の必要書類

審査時の主な必要書類は、下記のとおりです。
権利証または登記識別情報通知書・購入時の重要事項説明書または増改築後の図面・源泉徴収票等の所得を証明する書類・本人確認書類
権利証または登記識別情報通知書は、不動産の所有者本人が所有している書類です。
そのため、本人確認のための必要書類として提出が求められます。
購入時の重要事項説明書または増改築後の図面とは、建築基準法に違反していない建物かどうかを審査する際に求められるケースが多いです。
所得を証明する書類は、保証会社が審査する際の必要書類となります。

売却時の必要書類

売却時の主な必要書類は、下記のとおりです。
印鑑証明書（引き渡しから3か月以内に発行されたもの）・ 固定資産評価証明書・固定資産税、都市計画税納税通知書・住民票・免許証やマイナンバーカード ・実印・測量図、筆界確認書、越境の覚書などの土地関係の書類・建築確認済証、検査済証
また、マンションの場合には設計図書等の建物関係の書類・分譲時のパンフレット・管理規約・使用細則・マンション理事会の会計報告書や議事録の写しなどが必要となります。
これらの書類はリースバックの審査にとおり、不動産を引き渡す際に必要となります。

必要に応じて求められる書類

先述した必要書類以外にも、提出が求められる可能性があるのは下記の書類です。
間取り図・住宅ローンの残高証明書・隣地の堀削承諾書（前面道路が私道の場合）など
どこの不動産会社に売却するかによっても、必要書類が異なります。
あらかじめどのような書類が必要なのかを確認しておけば、スムーズに手続きができるでしょう。

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まとめ

リースバックは融資と違い、信用情報機関での審査は不要です。
そのため、高齢者や信用情報に不安がある方でも、融資に比べて審査にとおりやすくなります。
しかし、審査基準は設けられているため、満たせないと売却が困難になるでしょう。
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