【2024年版】不動産売却に必要な登記簿謄本とは？取得方法や見方についても解説

不動産を売却するときには、さまざまな書類の提出を求められますが、そのなかでも「登記簿謄本」は、売却する不動産の情報が記載されている重要な書類です。
しかし、はじめて不動産取引をおこなう場合、どのような書類なのかわからないという方も多いでしょう。
そこで今回は、登記簿謄本とはなにか、登記簿謄本が必要になるタイミングや見方について解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区を中心としたエリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に必要な登記簿謄本とは

登記簿謄本について解説する前に、まずは不動産登記について確認しておきましょう。

不動産登記とは

不動産登記とは、土地・建物の所有者や権利などを「不動産登記簿」に記載することです。
不動産登記簿を見れば、その土地や建物の所在や面積だけでなく、所有権がどのように移転したか、抵当権や賃借権などがついていないかなど、不動産の詳細がわかるようになっています。
不動産登記をおこなうことで、第三者に対して不動産の所有権を法的に主張することができます。
言い換えると、不動産登記をおこなわないと、不動産の所有者であると法的には認められないのです。

登記簿謄本とは

不動産登記簿は、法務局にデータで保管されています。
そして登記簿謄本とは、そのデータを出力した紙に、法務局が捺印した書類で、不動産に関する公的な証明書です。
そもそも「謄本」とは、原本の内容をすべて書き写した書面のことです。
登記簿がデータ化されていない時代には、紙の原本を実際に書き写したものを交付していたため「登記簿謄本」と呼ばれるようになりました。
しかし最近はコンピュータで管理されるようになり、そのデータを印刷した書類が交付されます。
これを「登記事項証明書」といいます。
現在では「登記事項証明書」が正式な名称となっていますが。記載されている内容は登記簿謄本と同じです。

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不動産売却で登記簿謄本が必要なタイミング

登記簿謄本は、不動産に関するさまざまな場面で、重要書類として必要になります。
具体的にいつ必要なのか、また取得方法について解説します。

登記簿謄本が必要なタイミング

登記簿謄本は、主に以下のようなタイミングで必要になります。

• 不動産を売却するとき
• 不動産を購入するとき
• 住宅ローンを申し込むとき
• 確定申告をおこなうとき
• 不動産を相続するとき

不動産を売却するときには、登記簿謄本を買主に見せる必要があります。
登記簿謄本は、どなたでも閲覧できるため、購入を検討している不動産の情報を知りたい買主は、法務局でも確認可能です。
住宅ローンを申し込むときも、金融機関から登記簿謄本の提出を求められます。
なぜなら、登記簿謄本には権利関係も記載されているため、抵当権がついていれば不動産を担保に融資を受けていることがわかるためです。
つまり、登記簿謄本は住宅ローンの審査の際にも重要な役割を果たす書類なのです。
また売却後に住宅ローン控除を受ける場合、初年度の確定申告時には登記簿謄本の提出を求められます。
さらに不動産を相続した場合には、被相続人から相続人へと不動産の名義変更をおこなう必要がありますが、このときにも登記簿謄本が必要です。
相続の対象となる土地の評価をするためにも用いられるため、不動産売買の場面だけでなく、相続のタイミングでも登記簿謄本は重要書類となります。

登記簿謄本の取得方法

登記簿謄本は法務局に保管されているため、法務局の窓口で申請すれば取得できます。
そのほかに、オンライン申請や郵送申請も可能です。
登記情報提供サービスというサイトにアクセスしてPDFをダウンロードすることもできます。
ただし、登記情報提供サービスを利用して取得したPDFには、法務局の印鑑が押されていません。
したがって、提出先によっては公的な証明書として扱われない場合もあるため、注意が必要です。
取得費用は、窓口で申請して取得する場合で1通600円の手数料がかかります。
オンラインで申請する場合の手数料は、郵送受取で1通500円、窓口受取で1通480円です。

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不動産売却時に必要な登記簿謄本の見方

登記簿謄本には、不動産に関するさまざまな情報が記載されていることを前章で解説しました。
しかし、先述のとおり、登記簿謄本が必要になるタイミングは不動産を売買するときや相続するときです。
そのような場面で登記簿謄本を取得しても、見慣れない書類であるため、どのようなことが記載されているのかわかりにくいという方もいらっしゃるでしょう。
そこで最後に、登記簿謄本の見方について解説します。
登記簿謄本は、大きく分けて「表題部」「権利部」「共同担保目録」で構成されています。
さらに権利部には「権利部（甲区）」と「権利部（乙区）」があり、全体で4つの部分に分かれています。
それぞれ、どのようなことが記載されているのかを解説しますので、ぜひ理解を深めておきましょう。

表題部

表題部には、不動産の基本情報が記載されています。
土地と建物で様式が異なりますが、表題部は不動産の所在地や面積、建物の種類・構造などが記載されている部分です。
土地の場合、地番や地目、地積、登記の日付が記載されています。
建物の場合は、家屋番号や家屋の種類、用途、構造、床面積、登記の日付、所有者など、項目が細かく分かれています。

権利部（甲区）

権利部（甲区）は、不動産の所有権に関することを記載する部分です。
所有者の住所や氏名、登記の目的、不動産を取得した年月日と取得原因が記載されています。
所有権が移り変わった順番に順位がつけられているため、いつ不動産の所有権が移転したのか、現在はだれが所有者なのかがわかります。

権利部（乙区）

権利部（乙区）は、所有権以外の権利に関することを記載する部分です。
抵当権や地上権などが記載されており、住宅ローンを組む場合は、金融機関の名前や金額だけでなく、金利などの詳細も記載されます。
なお、権利の設定や抹消がおこなわれた順に記載されているため、現在残っている権利や、抵当権の抵当権者についても把握できます。

共同担保目録

複数の不動産に抵当権が設定されている場合、共同担保目録にその状況が記載されます。
たとえば土地付きの一戸建てを購入する際に住宅ローンを組んだ場合、土地と建物の両方に抵当権が設定されるのが一般的です。
その場合は、土地と建物それぞれの登記簿謄本の共同担保目録に、その内容が記載される仕組みになっています。
ただし、マンションの登記簿謄本には共同担保目録はありません。
マンションの登記簿謄本は、表題部が複雑になっているのが特徴です。
マンションの登記簿謄本の表題部は、「一棟の建物」「敷地権の目的である土地」「専有部分の建物」と、3つに分かれています。
つまり、マンションの場合は、土地と建物、各専有部分の情報がまとめて記載されているため、1つの登記簿謄本で情報を把握できます。

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まとめ

不動産を売却するときには、その不動産の所有者であることを法的に主張するため、また不動産の情報を把握するために、登記簿謄本が必要です。
不動産売却時には、多くの書類を揃えなければなりません。
スムーズに売却を進めるためにも、登記簿謄本を早めに取得し、なにが書かれているのかもご自身で把握しておくことが大切です。
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