【2023年度版】不動産売却における分筆とは?メリットや分筆の手続き方法を解説

2023-11-28

不動産売却における分筆とは?メリットや分筆の手続き方法を解説

この記事のハイライト
●土地を分けて複数の用途で使用できる状態にすることを分筆という
●広い土地を分筆してから売却すると個人の買主からも検討してもらえる可能性がある
●分筆登記の申請をするには土地家屋調査士に依頼して境界確定測量などを実施する必要がある

相続などで広い土地を取得し、維持管理の負担にお悩みの方はいらっしゃいませんか。
このような場合に、土地を分筆して一部分だけを売却し、維持管理費を軽減する方法があります。
この記事では土地の分筆について、分筆するメリットや手続きの方法などを解説します。
名古屋市天白区や名古屋市緑区、名古屋市南区で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却における分筆とは

不動産売却における分筆とは

分筆とは、1つの土地を複数にわけて登記し直すことをいいます。
なぜ分筆と呼ぶのかというと、土地は1筆2筆…と数えるためです。
1つの土地を複数にわけて別々の土地にすることから「分筆」と呼ばれています。
土地には一敷地一建物という決まりがあり、一筆の土地には一棟の建物しか建築できません。
商業施設が建てられるほどの大きな土地を取得したとしても、基本的には1棟の建物しか建てられないのです。
しかし分筆をおこなえば、土地の数に応じて建物を建てたり、土地の一部を売却したりできるようになります。

分筆と分割の違い

分筆と似たような言葉に「分割」があります。
分割も一筆の土地を複数に分けることですが、分けた土地をそれぞれで登記し直すことはありません。
登記上は1つの土地として扱われますが、建築基準を満たしていれば、分割でも一筆の土地に複数の建物を建築できます。
分割は分筆と違って登記費用などがかからないため、建築だけが目的であれば分割を選択するのもひとつの手です。
しかし住宅ローンを組んで建物を建てる際は、抵当権などに影響が出てくる可能性がある点に注意しなければなりません。

分筆が必要になるケース

冒頭でも触れたように、広い土地の一部分だけを売却したときには分筆が有効です。
また土地の売却以外でも、相続人が複数いて、それぞれで土地を取得したい場合にも分筆をおすすめします。
土地は現金のように均等に分割するのが難しいため、複数人で相続するとなるとトラブルになりがちです。
そこで相続人の数に応じて分筆すれば、相続人それぞれが土地を平等に取得できるようになり、スムーズな遺産分割が目指せます。
そのほかにも、1つの土地に複数の建物を建てたいときにも分筆が必要になるケースがあります。
たとえば両親の近くに住むために、実家が建つ土地の一角にマイホームを建築するとしましょう。
分割をすれば2つ以上の建物を建築できますが、分割しただけでは土地の所有者は親のままです。
そのため万が一子どもがローンを滞納した場合には、実家が立つ部分の土地もすべて差し押さえの対象になります。
分筆であれば別々の土地として使われるため、実家が建つ部分の土地まで差し押さえられる心配はありません。
万が一のことを考えて、分割ではなく分筆をおこなってから住宅ローンを組むことをおすすめします。

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不動産売却で分筆するメリットとは

不動産売却で分筆するメリットとは

ここからは、売却時に土地を分筆するメリットとデメリットを解説します。

分筆するメリット

土地を分筆するメリットは、一部分の売却が可能になることだけではありません。
それ以外にも、以下のように複数のメリットがあります。
用途に応じた地目設定ができる
土地を登記する際は、土地の用途を示した「地目」を設定します。
宅地や畑、山林などさまざまな種類がありますが、一筆の土地に対する地目は1つのみです。
たとえば、地目が宅地でない土地を売却した場合、買主は住宅を建てる際に地目変更をしなければなりません。
そうなると買主側に負担がかかるため、売却に時間がかかってしまう可能性があります。
分筆により土地の地目を「宅地」に変更できれば、買主が見つかる可能性が高まるでしょう。
税金が安くなる可能性がある
分筆することで土地の評価額が下がり、固定資産税が安くなることがあります。
固定資産税を決める際に基準となる固定資産税評価額は、大通りに面した土地であるほど高くなる傾向にあります。
分筆によって大通りに面した部分とそうでない部分が生まれれば、分筆前よりも税金が安くなるかもしれません。
売りやすい土地になる
土地は広ければ広いほど良いというわけではなく、広すぎる土地は個人の買主から敬遠される傾向にあります。
土地の面積が広いほど売却価格や固定資産税の負担が大きく、一般的な住宅を建てるには向かないためです。
土地を分筆しニーズのある広さにすることで、新築を検討している個人の買主からも検討してもらえるでしょう。

分筆するデメリット

土地の条件によっては、分筆によって使い勝手が悪くなったり、資産価値が低下したりする恐れがあります。
土地の使い勝手が悪くなる可能性がある
分筆をすると元の土地よりも面積が小さくなるため、使い勝手が悪くなることがあります。
あまりにも狭いと、買主が希望する住宅が建てられずに、検討対象から外されてしまうかもしれません。
また分筆方法を誤ると、建築基準法による接道義務を満たせずに、建物を建てられなくなるリスクもあります。
トラブルを避けるためにも、土地の分割を検討する際は、土地家屋調査士などの専門家に相談したうえで判断しましょう。
手続きに費用がかかる
土地を分筆する際は「分筆登記」が必要となり、その際には費用がかかります。
また土地家屋調査士に依頼して、境界の確定や土地の測量もおこなわなければなりません。
調査費用は土地の状況などによって異なりますが、50万円〜100万円程度が目安です。
さらに境界確定の際は、隣地所有者に立ち会ってもらう必要があるため、日程調整などの手間もかかります。

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不動産売却における分筆の手続き方法

不動産売却における分筆の手続き方法

不動産売却前に土地を分筆する場合、以下の流れで手続きをおこなうのが一般的です。

土地家屋調査士に依頼する

土地を分筆すると決めたら、土地家屋調査士に業務を依頼します。
業務依頼にかかる費用は数十万円から100万円程度、相談のみであれば無料の会社もあります。
分筆を依頼すると事前調査がおこなわれるため、登記簿謄本や測量図、公図を取得しておきましょう。

境界確定測量をおこなう

境界が確定しておらず曖昧な状態では、原則として土地を分筆できません。
そのため境界確定測量をおこなって、隣地との境界を明らかにする必要があります。
境界確定測量は隣地所有者の立会いが必要なため、事前に挨拶をしておくと良いでしょう。
境界が確定したら土地の分筆案を作成しますが、土地家屋調査士に依頼する方が多いです。

境界の目印を設置する

分筆案の作成を終えたら、隣地所有者と一緒に確認しながら、境界の目印を設置します。
また土地が公道に面している場合は、市役所職員の立ち会いも必要です。
目印には石杭やプラスチック杭など複数の種類がありますが、おもに鉄製のプレートが用いられます。

分筆登記の手続きをおこなう

ここまで完了してはじめて、土地分筆登記の申請がおこなえるようになります。
手続きの際は、以下の書類が必要になるため、早めに準備しておきましょう。

  • 登記申請書
  • 地積測量図
  • 筆界確認書
  • 現地案内図

申請後1週間ほどで手続きが完了し、登記完了証と登記識別情報通知書を受け取れます。
あとは一般的な不動産売却と同じ流れで売却活動を進めていきましょう。

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まとめ

土地の一部分だけを売却したい場合や、複数の相続人で土地を取得したい場合には分筆がおすすめです。
ただし土地の形状や立地などによっては、分筆後に使い勝手が悪くなることもあるため注意が必要です。
土地を分筆するにもコストがかかるため、自己判断せずにまずは不動産会社にご相談ください。
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