【2024年版】3階建ての家は売却しにくい？その理由と売却時のポイントを解説！

都市部に多い3階建ての住宅は、平屋や2階建ての家に比べると売却しづらいといわれています。
売却予定の家が3階建ての場合、「希望価格で売れるだろうか」と不安になる方もいらっしゃるでしょう。
3階建ての家をより高値で売却するには、売却しにくい理由とその対処法を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、3階建ての家が売却しにくい理由とスムーズに売却するコツなどを解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で3階建ての住宅を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておきたい！3階建ての家の特徴

3階建ての住宅には、平家や2階建ての住宅にはないメリットやデメリットがあります。
売却予定の家が相続により取得したものである場合、住宅の特徴を把握していないこともあるでしょう。
不動産をスムーズに売却するには、家の特徴を理解して買主にメリットをアピールすることも重要です。
ここからは、3階建ての住宅の特徴について解説します。

駅近くに立地していることが多い

3階建ての家は、住宅街よりも駅の近くに立地していることが多いです。
これには、地域ごとに建物のつかいみちを定めた「用途地域」が関係しています。
用途地域は大きく分けて住居系・商業系・工業系の3種類があり、駅周辺は商業系に該当することが多いです。
商業系の地域は、ほかの地域に比べて建物を建設する際の規制が緩やかなため、3階建ての住宅が建てやすい環境です。
一方で住居系の地域は住環境が優先されているエリアなので、建物の高さや大きさに厳しい制限が設けられています。
そのため3階建ての家は、閑静な住宅街よりも商業施設などが集まる駅周辺に立地していることが多いです。

狭小地でも延床面積が広い

商業系の地域は住居系の地域よりも建ぺい率と容積率が高いため、土地が狭くても延べ床面積の広い家を建てられます。
建ぺい率とは敷地面積に対して家を建てられる面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
商業地域と住居系地域の建ぺい率と容積率は、次のとおりです。

• 建ぺい率：商業系 80％／住居系 30～60％
• 容積率：商業系 200～1,000％／住居系 50～400％

上記の数値を元に、それぞれの地域でどのくらいの家が建てられるのかを計算してみましょう。
100m²の土地の場合、住居系地域は50m²の広さの家しか建築できませんが、商業系地域であれば最小でも200㎡の広さの家が建てられます。
このように住居系地域と商業系地域では、規制の緩い商業系地域のほうが延床面積の広い家を建築できるという特徴があります。

高さを活かした生活ができる

3階建てであれば、屋上に大きなバルコニーを設けて展望を楽しむなど、高さを活かした生活ができます。
また狭い土地であっても、下の階に親世帯が居住し、子世帯が上の階に住むといった2世帯住宅の設計も可能です。
このように家族構成やライフスタイルを考慮して、各階の使用用途を自由に決められるのは3階建て住宅の大きな魅力です。

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3階建ての住宅が売却しにくいとされる理由

冒頭でも触れたように3階建ての住宅は、平家や2階建て住宅に比べると売却しにくいといわれています。
ここからは、なぜ3階建ての住宅が売却しにくいのか、その理由を解説します。

階段が多いため移動が大変

3階建ての家は2階建ての家に比べると階段が多いため、高齢者や乳幼児のいるご家庭からは敬遠されがちです。
若い夫婦であっても、将来子どもが生まれたときのことを考えて購入を見送る方もいらっしゃるでしょう。
このように3階建ての家は買い手の幅が狭まるため、平家や2階建ての住宅に比べると売却しにくい傾向にあります。

耐震性が懸念される

3階建ての家は敷地の設置面積に対して高さがあるため、地震の影響を心配する方も少なくありません。
とくに近年地震の発生回数が増加しているため、住宅購入時に耐震性を気にする方も増えています。
十分な耐震性を確保していても、高さがある分2階建ての家や平家に比べると地震の揺れを受けやすくなるのは事実です。
2階建ての家より3階建ての家のほうが地震に弱いと考えてしまう方もおり、売却しにくい理由の1つとなっています。

メンテナンス費用がかかる

メンテナンス費用が高額になりやすい点も、3階建ての住宅が敬遠される理由の1つです。
たとえば屋根や外壁を修繕する場合に、3階建ての住宅はほかの家よりも足場を高く組む必要があります。
その分手間や時間がかかるため、人件費が上乗せされてメンテナンス費用が高くなりがちです。
また、3階建てと2階建てでは配管の組み方が異なり、特別な工事が発生してコストが高くなることもあります。
さらにリフォーム費用も高くなりやすいため、そもそも3階建ては候補に入れていないという方も多いようです。

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3階建ての家をスムーズに売却するポイントとは

3階建ての家のマイナス部分をカバーできれば、値下げせずにスムーズに売却することが可能です。
最後に、3階建ての家をスムーズに高値で売却するポイントを解説します。

エレベーターや昇降機を設置する

3階建ての家が売却しにくい理由の1つに、階段が多く上下階の移動が大変な点が挙げられます。
この問題を解消してターゲットの幅を広げるために、エレベーターや昇降機を設置する方法があります。
エレベーターなどの設備があれば、高齢者や小さな子どもがいるご家庭も前向きに購入を検討してくれるかもしれません。
ただしエレベーターや昇降機の設置には多額の費用がかかるため、費用対効果を試算したうえで判断することが大切です。

耐震診断をおこなう

売却前に耐震診断をして安全性を証明できれば、購入希望者の不安を軽減できます。
耐震診断とは、調査員が現地を訪問して地震に対する建物の安全性を調べることです。
建物の耐震性に関する不安を解消できれば、購入希望者も安心して購入に踏み切れるでしょう。
なお耐震診断は、家を建築してくれた施工会社ではなく、第三者機関に依頼することをおすすめします。
施工会社による調査だと「不具合があるのに隠しているのでは」と不安になる買主もいるためです。

事業用の物件として売り出す

民泊や介護施設、店舗など事業用として売り出す方法もあります。
居住用に限らず事業用としても売り出せば、ターゲットの幅が広がり、成約に繋がる可能性が高くなるでしょう。
ただし店舗利用したい事業者などは、駐車スペースが確保できないと購入を見送るケースも少なくありません。
とくに3階建ては敷地が狭いことも多いため、マイナス部分をカバーして売却に繋げるような工夫が必要です。
近隣で駐車場にできる空き地などがあればセットで案内するなど、駐車場の問題点を解消できるよう考えておきましょう。

買取も視野に入れておく

仲介での売却が難しいと感じる場合は、不動産会社による買取を検討してはいかがでしょうか。
買取とは不動産会社が直接物件を買い取ることで、仲介による売却のように販売活動が必要ありません。
不動産会社が提示する査定額に納得できれば、売買契約を結んで1週間から1か月以内では現金化が可能です。
買取価格は仲介よりも低くなりますが、不動産を早く手放したい方は買取を検討されると良いでしょう。

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まとめ

3階建ての住宅は、階段の多さや地震時の不安などが原因で売却しにくいとされています。
スムーズな売却を目指すには、マイナス点をカバーしてから売り出す工夫が必要です。
仲介での売却が難しいと感じる場合や即現金化を希望される場合は、ぜひ買取も検討してみてください。
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