【2024年版】課税対象となる不動産の売却益とは？計算方法や節税方法について解説

不動産を売却して「売却益」を得ると、所得税や住民税が課されます。
納税は不動産を売却した翌年であるため、「税金を支払うための現金が残っていない」といったことにならないように、売却益にかかる税金について理解を深めておくことが大切です。
そこで今回は、不動産の売却益とはなにか、その概要や計算方法、売却益にかかる税金を節税する方法について解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却益とは？課税対象となると確定申告が必要

不動産の売却益とは、文字どおり、不動産を売却したときに生じる利益のことで、譲渡所得ともいいます。
不動産の売却で得る利益というと、売却価格と購入価格の差額だと認識している方も多いでしょう。
しかし、その差額に税金が課されるわけではありません。
そこでまずは、売却益の概要と、どのような税金が課されるのかについて解説します。

売却益とは

不動産を購入した際には、購入代金だけでなく、手続きに必要な税金や仲介手数料などがかかっています。
売却したときも同様に、手続きには各種費用がかかります。
したがって、実際は、売却代金から購入時と売却時それぞれにかかった諸費用も差し引いた金額が手元に残るのです。
この最終的に手元に残るお金のことを売却益といい、その金額に対して税金が課されます。

売却益にかかる税金

不動産の売却益に対して課される税金は、以下の3つです。

• 住民税：居住する自治体に納める地方税で都道府県民税と市町村民税の総称
• 所得税：1年間の所得に対して課される国税
• 復興特別所得税：東日本大震災からの復興財源に充てるため2037年12月31日まで課される特別税

これら3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得を得たら確定申告をおこなう必要がある

サラリーマンの方の給与所得にかかる所得税や住民税は、会社が給与から天引きして納税する源泉徴収制度が適用されるため、確定申告を経験したことがない方も多いでしょう。
しかし譲渡所得税は、給与所得や事業所得に課される税金とは切り離して計算される「分離課税」で、売却益が生じた場合は個人で確定申告をおこなわなければなりません。
所得税と復興特別所得税は、確定申告の際に納税します。
住民税は、確定申告をすると市区町村が納税額を決定し、5月から6月ごろに個人あてに送られてくる納付書を利用して納税する仕組みになっています。

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不動産の売却益を計算する方法

譲渡所得税は、不動産の売却益に課される税金であることを前章で解説しました。
言い換えれば、売却益が生じなかった場合、税金は発生しません。
そこで、税金が発生するかどうかを把握するために、不動産の売却益を計算する方法について解説します。
不動産の売却益は、以下の計算式で算出できます。

売却益の計算方法

控除制度を利用する場合

売却益にかかる税金を軽減するために、控除制度が設けられています。
控除制度を利用する場合は、上記の計算式で算出した譲渡所得から、さらに特別控除額を差し引きます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額
上記の計算式で算出した課税譲渡所得がプラスの場合にのみ、譲渡所得税が課されます。
ゼロ以下の場合、税金は発生しません。
そして課税譲渡所得に税率をかけることで、譲渡所得税を算出できます。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
なお、このときの税率は、不動産の所有期間によって異なります。
不動産を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

この税率の違いは節税対策のポイントになります。

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不動産の売却益にかかる税金の節税方法

不動産を売却する際、少しでも高値で売却して手元に多くのお金が残るようにしたいですよね。
しかし譲渡所得にかかる税金は、高額になりやすいため、節税方法についても事前に理解を深めておきましょう。
そこで最後に、不動産の売却益にかかる税金を節税するために知っておきたいポイントについて解説します。

取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

売却益にかかる税金を計算する際、譲渡所得が多ければそれだけ所得税や住民税の負担も大きくなります。
したがって、譲渡所得を抑えるために、取得費と譲渡費用を漏れなく計上し、売却価格から差し引くことが大切です。

控除制度を利用する

先述のとおり、譲渡所得からさらに控除額を差し引いた金額に対して、税金が課されます。
したがって、控除制度を積極的に利用することも、節税方法の1つです。
代表的な控除制度として、以下のような特例が挙げられます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最高3,000万円までの控除を受けられます。
一定の要件を満たす必要がありますが、適用されれば一般的な不動産の売却益はゼロ以下になるのがほとんどです。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、10年超所有軽減税率の特例を利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する譲渡所得税の税率が、20.315％から14.21％に軽減されます。

税率が低くなるタイミングで売却する

前章で解説したように、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を境に、大幅に異なります。
長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得の税率の約1/2です。
したがって、5年ほど所有した不動産を売却する場合は、5年を超えるタイミングで売却したほうが、譲渡所得税が大幅に安くなるのです。

売却損失が生じた場合は損益通算をおこなう

不動産を売却して、売却損失が生じるケースもあります。
売却益が生じなければ税金は発生しませんが、マイホームの買い替えで売却損失が生じた場合は、「損益通算」をおこなうことで節税できる場合があります。
損益通算とは、不動産の譲渡損失を、ほかの所得から差し引くことです。
損益通算をおこなっても控除しきれなかった譲渡損失は、売却した年の翌年から3年間、繰り越して控除できます。
ただし、損益通算をおこなう場合は確定申告が必要です。

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まとめ

不動産の売却益とは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて残った利益のことで、売却益が生じた場合は税金が課されます。
控除制度を利用すれば、譲渡所得から控除額を差し引き、最終的に残った課税譲渡所得がゼロ以下であれば、税金は発生しません。
不動産の売却益にかかる税金を抑えるためには、経費を漏れなく計上し、控除制度を積極的に利用することが大切なポイントです。
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