【2024年版】法人と個人における不動産売却時の税金の違いは？計算方法や節税方法も解説

会社を経営している方が不動産を売却する場合、個人で売るか法人で売るかお悩みになるケースがあります。
その際、とくに気になるのが税金がどのくらいかかるのかという点です。
今回は、法人と個人における不動産売却時の税金の違いや計算方法、節税方法について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心に土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

法人と個人における不動産売却時の税金の違い

まずは、法人と個人における不動産売却時の税金の違いについて解説します。
法人と個人では、次のとおり、かかる税金の種類が異なります。

法人でかかる税金の種類1：法人税

税金の種類としてまず挙げられるのが、法人税です。
法人税とは、企業利益に対してかかるもので、赤字の場合は課税されません。
法人税率は法人の種類によって異なり、その種類によって法人税率が異なるのが特徴です。
また、法人の不動産売却は、あくまでビジネスの一環となります。
土地や建物の取引とは関係のない、事業で得た利益も合算して計算されるのが注意点です。
個人の不動産売却と違い、不動産取引による情報だけでは、最終的な税金の金額がいくらになるのかを計算するのは困難と言えるでしょう。

法人でかかる税金の種類2：法人事業税

法人事業税とは、事業をおこなううえで必要となる、公共施設やインフラ環境にかかる税金です。
名古屋市に法人がある場合、名古屋市に対して支払うことになります。
法人税と同様、事業が赤字の場合は支払い義務は生じません。

法人でかかる税金の種類3：法人住民税

法人住民税は、地方自治体に納める税金です。
行政による公的サービスを賄うための税金なので、通常の住民税と類似した目的を持っています。
名古屋市以外にも複数の事業所がある場合は、それぞれのぶんを納める必要があります。

個人でかかる税金の種類1：譲渡所得税

個人の不動産売却でかかる税金は、譲渡所得税です。
譲渡所得税とは所得税と住民税を総称したもので、譲渡所得（利益）に対して課税されます。
譲渡所得は、不動産売却で得た総収入ではなく、経費を差し引き、最終的に手元に残ったお金です。

法人・個人関係なくかかる税金1：印紙税

不動産売却において、法人・個人関係なくかかる税金のひとつが印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収書などの文書にかかる税金で、売買契約書に対してかかります。
税額は契約金額によって変動するのが特徴です。

法人・個人関係なくかかる税金2：消費税

法人・個人関係なくかかる税金として、消費税も挙げられます。
土地や建物を売る際、個人で買主を探すのは難しい場合があるため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
売却が成立した場合に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。
また、所有権移転登記や抵当権抹消登記は、司法書士に依頼するケースが多いです。
司法書士に対する報酬に対しても、消費税が課税されます。

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法人の不動産売却でかかる税金の計算方法

続いて、法人の不動産売却でかかる税金の計算方法について解説します。

法人税の計算方法

法人税は、下記の計算方法で算出します。
課税所得×税率－控除額
法人税は、事業で得た利益から損金を差し引き、課税所得を算出したうえで計算します。
税率は会社の種類によって、下記のとおり異なります。

• 普通法人：年間所得800万円以下は19％または15％・年間所得800万円以上は23.2％
• 協同組合など：年間所得800万円以下は19％または15％・年間所得800万円以上は19％
• 収益事業のある公益法人など：年間所得800万円以下は19％または15％・年間所得800万円以上は19％

年間所得がどのくらいあるかによっても、税率が異なります。

法人住民税の計算方法

法人住民税の計算方法は、下記のとおりです。
法人税割+均等割
税率はエリアによって異なり、道府県民税と市町村民税など、自治体ごとにわけられています。
先述のとおり、法人住民税は、名古屋市などの地方自治体に納める税金です。

重課税の計算方法

法人の場合、不動産の譲渡がおこなわれると、法人税とは別に、不動産の譲渡に関する税金を計算しなければなりません。
その税金のことを、重課税と呼びます。
所有期間が5年以下のものは短期譲渡となり、税率は5％です。
所有期間が5年を超える場合、長期譲渡の税率である10％が用いられます。
所有期間が5年を超えるか否かで、税率が大きく変わることになります。

消費税の計算方法

個人とは異なり、法人の場合は不動産売却では建物に対して消費税が発生します。
土地は消費するものではないという考えのため、法人であっても原則消費税は非課税です。
そのため、消費税を計算する際は、土地と建物の価格をわけなければなりません。
多くの場合、固定資産税評価額が用いられます。
固定資産税評価額の割合を、不動産の総額に対して建物の割合を当てはめて算出します。

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法人だからこそできる不動産売却時の節税方法

最後に、法人だからこそできる、不動産売却時の節税方法について解説します。

節税方法1：投資を増やして利益を圧縮する

節税方法としてまず挙げられるのが、投資を増やして利益を圧縮することです。
不動産売却で利益を得ると、その分税金をたくさん支払うことになります。
得た利益を投資に回せば利益を小さくできるので、節税に有効的です。
会社の将来を考え、新しい設備などに投資するのもおすすめと言えるでしょう。
ただし、対象となる主な設備は限られています。
最新モデルか、生産性の向上を年平均1%以上向上させる最新設備（A類型） 、もしくは生産ラインやオペレーションの改善に関する設備（B類型）です。
また、税制優遇を得るための証明書をメーカーからもらったり、投資計画を作成し、公認会計士や税理士の確認を受けたうえで、経済産業局への申請が必要になります。

節税方法2：役員に退職金を支給する

役員に対して退職金を支給することも、節税方法のひとつです。
法人の不動産売却では、すべての利益を、すべての損金からマイナスすることが可能です。
そのため、不動産売却で利益が出た場合、ほかの所得に分散させれば税率を下げることができます。
役員が退職するタイミングに合わせて不動産売却をおこなえば、大きな節税につながるでしょう。

節税方法3：収用にともなう特別控除を利用する

収用にともなう、特別控除を利用する方法もあります。
国や地方団体が土地の権利を強制取得（収用）する場合、損失に対して最大5,000万円までの特別控除を受けることができます。
ただし、利用できるのは、所有している不動産が収容の対象となった場合のみです。
限定的な方法とはなりますが、名古屋市にある不動産が収用されることになった場合は、高い節税効果が見込めます。

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まとめ

不動産売却の際、個人には譲渡所得税がかかり、法人には法人3税と呼ばれる税金が課税されます。
税金の種類によって計算方法や用いる税率が異なるため、算出時は注意が必要です。
不動産売却によって利益が出た場合は、投資を増やしたり最新設備を購入して利益を分散させれば節税につながります。
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