【2024年版】不動産売却で注意すべきこととは？契約の違いや相続時の手順も解説

土地や建物の売却は、金額が高額になりやすい取引となります。
さらに、一生に一度あるかないかのため、失敗のないよう注意事項をあらかじめ知っておくと安心です。
今回は不動産売却時に知っておきたい注意事項を解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心に不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約の種類と注意事項

まずは、不動産売却における契約の種類と注意事項について解説します。

契約方法には2つの種類がある

土地や建物の売却では、仲介と買取、2つの方法があります。
それぞれ特徴やメリットが異なるので、理想の売却を目指すためには両者の違いを押さえておくことがポイントです。

契約の種類1：仲介

仲介とは、不動産会社に販売活動を依頼する契約です。
土地や建物を売る際、売主自身で買主を探すことも可能となります。
しかし、専門性の高い書類や広告をご自身で準備したりしなければならず、スムーズに売却活動をおこないにくいのが注意点です。
そのため、不動産会社に仲介を依頼して売りに出すのが一般的と言えます。
仲介の主な特徴は、下記のとおりです。

• 買主：個人が多い
• 販売期間：売れるまで
• 価格：相場に近い価格で売れる可能性がある

仲介における買主は、個人が多いです。
不動産会社は媒介契約の締結後、買主を探すためにインターネットに不動産の情報を登録したり、チラシを作成したりといった販売活動をおこないます。
そのため、マイホームを探している方などが、買主となるのが一般的です。
販売期間は成約に至るまでとなるケースが多いので、数か月～1年以上かかることもあります。
相場に近い価格で売れる可能性が高いことも、大きな特徴と言えるでしょう。

契約の種類2：買取

買取も、契約の種類のひとつです。
特徴や仲介との違いとして、下記が挙げられます。

• 買主：不動産会社
• 販売期間：条件が合えばすぐに売ることが可能
• 価格：相場より低くなる可能性が高い

買取の特徴としてまず挙げられるのが、買主が不動産会社という点です。
仲介は個人となりますが、不動産会社が直接買取することになります。
そのため、査定後に条件が合えば、すぐに現金化することも可能です。
スピーディーに売却したい方には、メリットのある契約となるでしょう。
しかし、スムーズな売却が目指せる反面、売却価格が低くなりやすいのが注意点です。
不動産会社は買取した土地や建物を、転売するために購入するのが一般的なので、どうしても安く売ることになってしまいます。

▼この記事も読まれています
【2023年度版】不動産売却で使う広告の種類とは？広告費用はだれが負担する？

離婚で不動産売却をする場合の手順と注意事項

続いて、離婚で不動産売却をする場合の手順と注意事項について解説します。

離婚する場合不動産は財産分与の対象となる

離婚にともなう不動産売却では、まず財産分与について理解を深めておく必要があります。
財産分与とは、夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に平等に分割することです。
預貯金や自動車、退職金などはもちろん、土地や建物といった不動産も含まれます。
そのため、マイホームを所有している場合は、離婚する際に財産分与が必要です。
ただし、購入した際に親が援助してくれたお金や、結婚前にご自身の名義でしていた貯金などは特有財産となり、財産分与の対象にならないので注意なさってください。

財産分与の方法とは？

マイホームにおける財産分与の方法として、下記が挙げられます。

• 売却して現金化し、そのお金をわける
• 夫婦のどちらかが住み続け、引っ越しする側に現金を渡す
• 夫婦のどちらかが住み続け、引っ越しする側にほかの財産を渡す

上記はいずれもメリットや注意点がありますが、もっともトラブルになるリスクが低く、公平性を保てるのが「売却して現金化し、そのお金をわけること」です。
土地や建物などの不動産は物理的に分割するのが困難な財産なので、公平性に欠けトラブルになる可能性があります。
現金化すれば1円単位でわけられ、お互いに納得感を得られやすいでしょう。

離婚にともなう不動産売却の方法

離婚の際、住宅ローンがない場合は、仲介もしくは買取という方法で売却します。
仲介とは、不動産会社に販売活動を依頼する売り方で、相場に近い価格で売れやすいのがメリットです。
不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結したあと、実際に売りに出します。
買主が決まったら売買契約を締結し、決済と引き渡しを経て不動産売却の完了となります。
買取は、不動産会社が直接マイホームを買取する方法です。
査定後、金額に納得できればすぐに現金化でき、スピーディーに売れるのがメリットとなります。
もし住宅ローンが残っている場合は、アンダーローンかオーバーローンになるのかを確認します。
アンダーローン（売却金が残債を上回っている状態）なら売却金で住宅ローンを完済し、残ったお金を分割するのが一般的です。
オーバーローン（売却金が残債を下回っている状態）の場合は売っても完済できないため、財産分与の対象になりません。
不足分を貯金で補ったり、任意売却という手段で売ったりする必要があります。

▼この記事も読まれています
【2023年度版】不動産売却における譲渡損失とは？確定申告の必要性も解説！

相続で不動産売却をする際の注意事項

最後に、相続で不動産売却をする際の注意事項について解説します。

相続した土地や建物を売る際の手順

相続によって取得した土地や建物を売る場合、一般的には下記の流れで手続きを進めます。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記をおこなう
• 売却する
• 現金をわける

まずは、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのかを、相続人同士で話し合うことです。
話し合った内容をまとめたものを、遺産分割協議と呼びます。
遺産分割協議によって、誰が不動産を取得するのかが決まったら、次の流れは相続登記です。
相続登記とは、土地や建物の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことで、今後は義務化が決定しています。
不動産は名義人でないと売却ができないため、相続登記は必ずおこなっておくべき手続きと言えるでしょう。
相続登記が完了したら、土地や建物を売りに出し、買主を見つけます。
決済と引き渡しが終わったら、現金を相続人同士で分割し、売却の完了です。

主な注意事項

相続にともなう不動産売却においても、通常の売却と同じように税金がかかります。
金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税という税金です。
譲渡所得税とは、土地や建物を売って生じた譲渡所得（利益）に対してかかる税金となります。
また、売却する際は、相続人同士で十分な話し合いをおこなうことも、注意事項のひとつです。
思い入れのある家を売ることに反対する方がいたり、同居していた方が住まいを失ったりすることなどが原因で、トラブルになる可能性があります。
身内同士で揉めてしまわないよう、全員が納得できるよう、話し合いを重ねることが大切です。

▼この記事も読まれています
【2023年度版】不動産売却前にリフォームは必要？必要なケースと価格相場を解説

まとめ

土地や建物の売却では仲介と買取2つの契約方法があり、それぞれ特徴やメリット、注意すべき点が異なります。
離婚にともなう不動産売却では、財産分与が注意点として挙げられます。
相続にともなう不動産売却では、遺産分割協議や相続登記をおこなう必要があるうえ、税金がかかることも押さえておきます。
名古屋市の不動産売却なら名古屋市不動産売却相談所へ。
主に天白区・緑区・南区の地域を得意とし、買取もおこなっております。
お客様に寄り添ったご提案をいたしますのでお気軽にお問い合わせください。