【2024年版】非居住者でも不動産売却は可能？流れやかかる税金についても解説

生産拠点を海外にする日本企業が増えており、海外で生活する日本人が増加中です。
近年は日本国内にある土地や建物へ投資を検討する、海外の投資家も多くいます。
そこで気になるのが、非居住者による不動産売却です。
今回は非居住者でも土地や建物は売却可能なのか、流れやかかる税金について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

非居住者でも不動産売却は可能？

まずは、非居住者とはどのような方を指すのか、不動産売却は可能なのかについて解説します。

不動産売却は可能？

結論から申し上げますと、非居住者でも不動産売却は可能です。
海外に住んでいるときに、何らかの事情で土地や建物を売らなければならない状況になる可能性があります。
とくに相続した不動産の場合、管理ができず、やむを得ず売却を選ぶケースも少なくありません。
そのような状況で売却ができなければ、所有者が困ってしまうでしょう。
非居住者でも不動産売却は可能となるので、安心して売り出すことができます。
ただし、日本国内にいる場合と、手続きや必要書類が異なるため注意が必要です。

非居住者の定義とは？

一定の条件を満たすと、非居住者としてみなされます。
主な条件は下記のとおりです。

• 海外の在住期間が1年以上ある
• 日本国内に住所がない
• 1年以上留学している
• 移住している

日本国内に住所がなく、住んでいない期間が1年以上の場合、非居住者となります。
ちなみに非居住者は、居住者以外の個人のことです。
居住者とは住所が国内にあるか、現在まで引き続き1年以上日本国内に居所がある個人のことを指します。
住所は生活の本拠のことを指し、その場所が生活の本拠かどうかは、事実関係などを考慮し客観的に判断されることになります。
居所とは、生活の本拠とまで言えないものの、今現在住んでいる場所のことです。
なお、居住者のうち、国内に永住する意思がなく、国内に住所や居所がある期間が過去10年のうち5年以内の方が非永住者とみなされます。

住民票の有無は？

非居住者は日本国内に住んでいないため、住民票もありません。
不動産売却時、住民票は必要書類のひとつとして準備する必要があります。
そのため、非居住者は弁護士や司法書士などの専門家を代理人として選任しないと、不動産売却ができないということです。

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非居住者が不動産売却をする際の流れ

続いて、非居住者が不動産売却をする際の流れや手続きについて解説します。

流れ1：不動産会社を探す

はじめにおこなうことは、不動産会社を探すことです。
土地や建物を売る場合、個人で買主を探すことも可能ですが、一般的には不動産会社に売却活動を依頼します。
ただし、非居住者との取引に対応していないところもあるので注意が必要です。
相談前にあらかじめ、日本国内に住んでいないことを伝えておきましょう。

流れ2：専門家を探す

不動産会社を探すのと同時におこなっておきたいのは、代理人として選任する専門家を調べることです。
不動産取引では、司法書士が法的な手続きを進めるため、非居住者の不動産売却に対応している司法書士を探します。

流れ3：必要書類を揃える

不動産会社と司法書士が見つかったら、次の流れは必要書類を揃えることです。
先述のとおり、日本国内にいる場合と、手続きや必要書類が異なるため注意しなければなりません。
どのような書類が必要になるのかは、後述します。

流れ4：媒介契約を締結する

必要書類が揃ったら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、契約期間や仲介手数料の金額、条件などを取り決めた契約です。

流れ5：売却活動をおこない売買契約を締結する

媒介契約の締結後、不動産会社が買主を探すために売却活動をおこないます。
インターネット上に不動産の情報をアップしたり、ポスティングチラシを作成したりするケースが多いです。
買主が見つかったら売買契約を締結したり、重要事項説明の読み合わせをおこなったりします。

流れ6：決済と引き渡しをおこなう

最後に決済と引き渡しをおこない、不動産売却の完了です。

非居住者が土地や建物を売る際に必要となる書類

主な必要書類は下記のとおりです。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権限委任状

在留証明書とは、日本人が海外のどこの国に住んでいるかを証明する書類です。
海外に3か月以上住んでいることや、日本に住民登録がない場合などに取得することができます。
サイン証明書とは、非居住者が日本でおこなう手続きで、印鑑証明書が必要な場合などに使用する書類です。
印鑑証明書の代わりとなり、申請者の署名が本人のものだということを証明してくれます。
申請できる方の条件や注意点は、日本国籍であることや、申請者が在住先の日本大使館や領事館に出向くことができるかなどです。
代理権限委任状とは、弁護士や司法書士などの専門家を選任する際に必要となります。
代理人を選ぶ基準は法律で定められているわけではないため、親族や親しい友人を選任することも可能です。
しかし、代理人には本人と同等の権限が与えられることになるため、専門家を選ぶほうが安心できるでしょう。

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非居住者の不動産売却にかかる税金

最後に、非居住者の不動産売却にかかる税金について解説します。

かかる税金とは？

非居住者であっても、日本国内における不動産売却と同じように、売却後は譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税とは、土地や建物を売って譲渡所得（利益）が生じた場合に課税される税金です。
譲渡所得（利益）に対して税額が決まるため、まずは下記の計算式で譲渡所得を求める必要があります。
不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用
取得費とは、売却した土地や建物を購入した際にかかった費用で、建築費用や不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、売却時に支払った、仲介手数料や印紙税などのことです。
譲渡費用がわかったら、下記のとおり所有期間に応じた税率をかけて税金を計算します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

売るタイミングによって、納める税金が異なります。

控除は利用できる？

非居住者でも、税金の負担を軽減する控除や特例が利用可能です。
代表的なものが3,000万円の特別控除で、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
また、利益が生じた場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。
帰国が難しい場合は事前に納税管理人を選び、出国前に所得税の納税管理人の届出書を税務署へ提出します。

日本国内での取引と異なる源泉徴収とは？

非居住者から土地や建物を購入した買主は、売買代金の約10.21％を源泉徴収として支払う必要があります。
売主は、売買代金から買主が支払った源泉徴収分を差し引き、残った金額を受け取る流れです。
日本国内の不動産取引では、買主には源泉徴収の義務はありません。

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まとめ

非居住者でも不動産売却は可能ですが、日本国内に住民票がないため、弁護士や司法書士などの専門家を代理人として選任する必要があります。
引き渡しまでの流れは基本的に変わりませんが、日本での売却とは異なる書類を揃えなければなりません。
不動産取引では買主に源泉徴収義務が生じることが、税法上異なる点です。
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