【2024年版】不動産売却で発生する譲渡所得の計算方法は？経費や減価償却についても解説

不動産売却によって譲渡所得（利益）が生じた場合は「譲渡所得税」が課されます。
支払いに備えるためには、あらかじめご自身で譲渡所得を計算しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却における譲渡所得の計算方法について解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡所得の計算方法：計算の手順

土地や建物を売却した際に生じる利益を「譲渡所得」と言います。
この譲渡所得に課される税金が「譲渡所得税」です。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算されるため、譲渡所得の金額によっては高額になることがあります。
資金不足を防ぐためにも、事前にご自身で譲渡所得を算出し、税金の支払いに備えておきましょう。
はじめに、譲渡所得の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得とは不動産を取得した際にかかった費用のことです。
建物の建築代金や土地の購入費用、不動産会社に支払った仲介手数料などが含まれます。
一方で譲渡費用は、不動産を売却した際にかかった費用のことです。
土地の測量費や入居者に支払った立退費用、各種税金などが該当します。
取得費と譲渡費用の具体例や注意点などは、のちほど解説します。
建物は減価償却が必要
建物の購入代金も取得費に含まれますが、そのまま購入時の価格を計上することはできません。
建物は土地とは異なり、時間の経過とともに価値が減少すると考えられているためです。
建物の購入価格を取得費に含める際は、減った価値に相当する額を取得費から差し引く必要があります。
これを「減価償却」といい、減った価値の差分を「減価償却費」と言います。
減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の用途や構造によって異なり、木造は0.031、鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015です。

譲渡所得の計算例

先述した計算方法にしたがって、譲渡所得を算出してみましょう。
今回は、3,000万円で購入した木造住宅を2,800万円で売却（所有期間は10年）したと仮定します。
購入にかかった費用は150万円、売却にかかった費用は200万円とし、まずは減価償却費を計算します。
所有期間は8年なので、減価償却費は「3,000万円×0.9×0.031×10年＝837万円」です。
すると取得費は「3,000万円＋150万円－837万円＝2,313万円」となります。
これを計算式に当てはめると「2,800万円－（2,313万円＋200万円）」となり、譲渡所得は287万円です。
この段階で譲渡所得がゼロやマイナスになる場合、譲渡所得税は課税されません。

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不動産売却における譲渡所得の計算方法：取得費の種類

続いて、不動産購入時にかかった費用「取得費」について解説します。
不動産購入時にはさまざまな費用が発生するため、なにが取得費に該当するのか迷うことがあるかもしれません。
漏れなく取得費を計上して節税に繋げるためにも、取得費に該当する費用を確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産を購入する際に、不動産会社に支払う仲介手数料は取得費に該当します。
仲介手数料は100万円以上と高額になる場合もあるため、漏れなく計上しましょう。
また、元の所有者との間で日割り清算をおこなった固定資産税も取得費に含めることが可能です。

立退きのために支払った費用や解体費用

競売物件や一部を賃貸していた物件などを購入した場合は、立退き費用や訴訟費用も取得費に含まれます。
そのほか、建物付きの土地を取得したあとに建物を解体した場合の取り壊し費用も取得費の対象です。
ただし、取り壊し費用を取得費に計上できるのは、購入後約1年以内に建物を取り壊した場合に限ります。

建築費・造成費用・リフォーム費用など

土地を購入して建物を新築したり、築年数が古い建物を購入して修繕したりするケースもあるでしょう。
その際にかかった建築費や造成費用なども、取得費に含めることが可能です。
ただし先述したように、建物の取得費を計算する際は減価償却費を差し引く必要があります。
購入時の価格をそのまま取得費に計上できない点にご注意ください。

その他の取得費

上記のほか、住宅ローン関連の費用や各種税金（印紙税や登録免許税など）なども取得費に含められます。
たとえば住宅ローン関連では、住宅ローンの設定手数料や保証料、建物引渡し前までの住宅ローン金利などが該当します。
一方で、以下のような費用は取得費に計上できないため注意しましょう。

• 入居後の修繕費
• 登記手続きを依頼した司法書士への報酬
• 団体信用生命保険料や火災保険料
• 引っ越し費用

取得費に該当するのは、あくまでの不動産購入に直接関わった費用です。
上記の費用は不動産の購入に直接関わった費用ではないため、取得費には含まれません。
なお、取得費がいくらかわからない場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計上することが可能です。
しかし概算取得費を用いると損をする場合もあるため、できる限り当時の書類や領収書を揃えることをおすすめします。

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不動産売却における譲渡所得の計算方法：譲渡費用の種類

最後に、不動産売却時にかかった費用「譲渡費用」について解説します。
譲渡費用に含まれる主な費用は、以下のとおりです。

仲介手数料などの売買取引関連費用

不動産売却時に不動産会社に支払った仲介手数料は譲渡費用として計上できます。
そのほかにも、違約金や立ち退き料など取得費に計上できた項目は譲渡の際にも経費として認められます。
違約金とは、より有利な条件の買主と契約を結ぶために、元の買主との売買契約を破棄した際に支払うお金のことです。
違約金は手付金の倍の金額になることが一般的ですが、譲渡費用に含めることが可能なので、忘れずに計上しましょう。

建物の解体費用や土地の測量費

土地を売却するためにおこなった建物の解体費用も譲渡費用に含まれます。
ただし不動産売却以外の目的でおこなった解体や土地の測量では、その際にかかった費用を譲渡費用に含めることはできません。
売却よりもだいぶ前におこなった解体や土地測量の費用は、譲渡費用に該当しない点に注意しましょう。

その他の譲渡費用

土地の権利が借地権であった場合は、地主の承諾をもらうために支払った名義書換料なども譲渡費用に含まれます。
また、不動産売却時に支払った印紙税や登録免許税といった税金も譲渡費用の対象です。
譲渡費用に該当するのは、あくまでも「売るために直接かかった費用」のことです。
したがって、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のために要した費用などは譲渡費用になりません。

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まとめ

不動産売却によって譲渡所得（利益）が生じると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の負担を抑えるには、取得費と譲渡費用を正しく計上することが大切です。
取得費が不明な場合は概算取得費を用いることも可能ですが、場合によっては損をする可能性があります。
少しでも多くのお金を手元に残すためにも、取得費や譲渡費用の証明となる書類を多く集めておきましょう。
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