【2024年版】不動産の売買契約書の必要性！重要事項説明書との違いやチェックポイントとは

土地や建物といった不動産を売却する際は、成約時に買主と売買契約書を交わします。
不動産売却は何度も体験することではないため、売買契約書の必要性を疑問に思う方も多いでしょう。
そこで今回は、売買契約書の必要性や重要事項説明書との違い、チェックポイントなどを解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産における売買契約書の必要性とは

不動産を売却するとなったら、大半の方が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
売却活動により成約が決まったら、物件を引き渡す前に買主と売買契約書を交わします。
はじめの不動産売却では「そもそも売買契約書って何？」と疑問に思う方も多いでしょう。
まずは、売買契約書がどのような書類なのかをご説明した上で、発行する理由を解説します。

売買契約書とは

不動産売買が成約に至った場合に、買主と交わす書類が売買契約書です。
不動産取引では高額な金銭のやり取りが発生するため、明確な取り決めをしないとトラブルに発展する可能性があります。
たとえば、雨漏りが生じている物件を現状のまま売却し、買主に口頭で伝えて承諾をもらったとしましょう。
引き渡し後に買主から「雨漏りがあるなんて聞いていない」と苦情がきた場合、口約束では証明ができません。
売買契約書があれば、買主が雨漏りについて承諾したことが証明できるため、トラブル防止につながります。
なお、宅地建物取引業者が不動産売買をおこなう際は、必ず売買契約書を交付しなければなりません。
義務付けられているのは「交付」のみで説明の義務はありませんが、大半の不動産会社が説明までおこなうはずです。
「購入した物件が契約内容と異なる」「引き渡し前に火災が起きた」などのトラブルが生じる可能性はゼロではありません。
売買契約書は、こうしたトラブルを回避し、万が一トラブルが起きた場合に長引かせないようにするための重要な役割を担っています。

売買契約書の作成者

売買契約書は、原則として仲介を依頼した不動産会社が作成します。
書式にこれといった決まりはありません。
さまざまな団体がフォーマットをインターネット上で公開しているので、事前に目をとおしておくと良いでしょう。
売主と買主で依頼した不動産会社が異なる場合は、それぞれの担当者が話し合った上で作成者を決めます。
作成後は相手の不動産会社にチェックしてもらい、問題がなければ売買契約書の作成は完了となります。

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不動産の売買契約書と重要事項説明書の違い

売買契約書と間違われやすい書類に「重要事項説明書」があります。
重要事項説明書は、売買契約書を締結する前に読み合わせる重要な書類です。
ここからは、重要事項説明の記載内容と特約について解説します。

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、その名のとおり重要事項を記載した書類です。
まずは重要事項説明書を読み合わせ、買主が同意したらその後に売買契約書を締結します。
宅地建物取引業者が不動産売買をおこなう際は、必ず当事者に重要事項説明をしなければなりません。
説明を怠ると契約違反となり、指示処分より重い業務停止処分を下される可能性があります。
重要事項説明書も売買契約書と同様に、原則として不動産会社が作成します。

記載内容の違い

売買契約書に記載されているのは、不動産の情報や特約事項、売却代金に関することです。
重要事項説明書はさらに項目が増え、上記の内容に加えて以下の事柄が記載されます。

• 登記簿の情報（所有権や抵当権など）
• 都市計画法や建築基準
• 道路に基づく制限や私道の負担
• ガスや電気、水道などライフラインの状況
• 手付金などの保全措置など

また契約不適合責任や違約金、契約解除に関することなども記載されます。
このように、重要事項説明書には重要なことが多く含まれているため、細部まで目を通すことが大切です。

特約事項とは

売買契約書に記載する「特約事項」とは、当事者間で交わされる特別な契約事項を指します。
よくある例として挙げられるのが、契約不適合責任を免責にする旨を特約事項をして盛り込むことです。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任です。
たとえば雨漏りが生じている物件を売却し、その旨が契約書に記載されていない場合、売主が修繕費用を負担しなければなりません。
契約不適合責任を免責にするという旨を特約事項として記載していれば、この場合でも売主は修繕費用などを負担せずに済みます。
また土地の形状が法務局にある図面と現況が異なり、買主がそれを了承した上で購入した場合なども同様です。
「引き渡し後に土地の形状を巡る意義は申し立てない」という規定を記載すれば、売却後のトラブル防止につながります。
口約束での取引は言った・言わないの争いに発展するリスクがあるため、懸念点がある場合は特約事項として記載しておくと良いでしょう。
判断に迷う場合は自己判断せず、まずは不動産会社にご相談ください。

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不動産の売買契約書で確認すべきポイント

引き渡し後のトラブルを避けるには、売買契約書をしっかり確認してから契約を結ぶことが大切です。
売買契約書は不動産会社が作成するため、事前に取り決めたことが反映されているか確認しましょう。
ここからは、売買契約書に記載されている項目のなかでも重要なポイントを解説します。

手付金

売買契約書のチェックポイントとして、手付金に関する項目が挙げられます。
不動産を売買すると、買主から売買代金の一部（売買代金の20％以内）を手付金として受け取ります。
この手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当するケースが多いです。
手付金には複数の種類がありますが、一般的に不動産取引では「解約手付」として取り扱われます。
解約手付とは、買主から受け取った手付金を2倍にして返せば、契約をキャンセルできるとしたものです。
一方で買主は、支払った手付金を諦めることで、契約をなかったことにできます。
売買契約時には、手付金の金額や支払い期日に違いがないかもチェックしておきましょう。

所有権の移転と引き渡しのタイミング

所有権の移転と引き渡しのタイミングも、確認しておきたいポイントのひとつです。
一般的に、所有権移転登記に必要な書類や鍵の引き渡しは、買主から売却代金を受け取ると同時におこないます。
住み替えなどにより新居を購入する予定の方は、引き渡し日までに引っ越しを済ませておかなければなりません。
タイミングがずれて仮住まいが必要にならないよう、新居購入の時期などを考慮したうえで引き渡し日を設定しましょう。

ローン特約

買主が住宅ローンを組む場合は、売買契約書に「ローン特約」を設けるのが一般的です。
ローン特約とは、住宅ローンの審査に通過できなかった場合に、契約を白紙に戻すことです。
この特約により、ローンが否決された際は、買主は違約金などを支払うことなく、無条件で契約を解除できます。
買主を守る特約なので売主からすると不要にも感じますが、契約解除を巡るトラブル防止に役立ちます。
特約内容は買主と売主の話し合いで決めることが可能なので、どのような内容が良いのか不動産会社にご相談ください。

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まとめ

不動産の売買契約書は、売主と買主が安全に取引をおこない、トラブルを防止するために必要な書類です。
専門用語が多く難しいと感じるかもしれませんが、内容を十分に理解した上で契約を結ぶことが大切です。
売買契約書と同様に重要事項説明書も入念に確認し、不明点などがあれば担当者に確認しましょう。
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