【2024年版】不動産における相続税評価額とは？家屋・土地の計算方法を解説

不動産を相続する際は、相続税に大きく影響する「相続税評価額」について把握しておくことが大切です。
不動産の評価方法は土地と建物では異なり、それぞれの相続税評価額を算出した合計額によって相続税の支払い義務が生じるか判断されます。
そこで、不動産の相続税評価額とはなにか、また家屋・建物、土地の相続税評価額の計算方法を解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心に相続にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産における相続税評価額とは？

相続が発生すると、被相続人（亡くなった方）の遺産を相続することになりますが、場合によっては相続税が課されることがあります。
この相続税を計算するもとになるのが「相続税評価額」です。
つまり、相続税評価額をもとに相続人が納めるべき相続税が算出されます。
ここでは、相続税評価額の概要について解説します。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税ならびに贈与税を算出する際の基準となる課税価格のことです。
そもそも相続税の納税義務が発生するかどうかは、被相続人の財産にどのくらいの価値があるのかを把握する必要があります。
ここで指す財産とは、現金や預貯金、不動産、株式などさまざまありますが、これらをそれぞれ評価することによって財産の総額がわかるのです。
その際に用いられる評価方法は、各財産によって異なりますが、その評価方法に従って算出した財産の価額が「相続税評価額」です。
そして、それぞれの評価方法をもとに算出された評価額を合計し、相続税の支払い義務が生じるかどうかを判断していきます。
なお、評価方法は財産の種類によって違いますが、原則として「時価」で計算することになっています。

固定資産税評価額との違いとは？

相続税の申告では、相続税評価額ともう1つ「固定資産税評価額」を使用します。
両者はどちらも相続税の申告で使用するため、混同しないように注意しなければなりません。
そもそも固定資産税評価額とは、固定資産税などを課税するために用いられる評価額のことです。
また、登録免許税や不動産取得税を計算する際に用いられます。
固定資産税評価額は、総務大臣が決めた固定資産評価基準に基づいて各市区町村が評価をおこないます。
なお、毎年4～6月に送付されてくる固定資産税の課税明細書で確認することが可能です。
相続税や贈与税を計算するうえでの評価額は、固定資産税評価額ではなく相続税評価額を用いて計算するため混同しないようにしましょう。

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不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋・建物の相続税評価額の計算方法は、その家屋・建物がどのように利用されていたかによって異なります。

故人（被相続人）が利用していた場合

故人が家屋や建物を居住用もしくは事業用として利用していた場合は、以下の計算式で算出されます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
上記の計算式でもわかるように、計算方法（家屋・建物）は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
たとえば、家屋・建物を居住用として利用し、その固定資産税評価額が2,000万円の場合は「2,000万円×1.0＝2,000万円」となり、固定資産税評価額の金額と同じになります。

故人が第三者に貸していた場合

故人が第三者に家屋や建物を貸していた場合は、以下の計算式で算出されます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、借主側が家屋・建物を借りて使用する権利のことで、割合は家屋の評価額の30％と定められています。
そのため、借家権の分を家屋・建物の評価額から差し引かなければなりません。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の家屋や建物を第三者へ貸していたとしましょう。
この場合は、借家権の評価額は30％なので「2,000万円×0.3＝600万円」となります。
家屋の評価額から借家権の分を差し引くため、第三者に貸している場合の相続税評価額は「2,000万円－600万円＝1,400万円」になります。

故人が賃貸物件を所有していた場合

故人が賃貸物件を所有していた場合は、以下の計算式で算出されます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合は、第三者に貸し出している床面積の割合のことです。
これは貸している床面積が広いほど評価額が下がる傾向にあります。
たとえば、賃貸物件の部屋の床面積合計が400㎡で、そのうち貸している床面積が200㎡とします。
この場合の賃貸割合は、「200㎡÷400㎡＝50％」です。
賃貸物件の建物の固定資産税評価額が5,000万円とすると、相続税評価額は「5,000万円×（1－0.3×0.5）＝4,250万円となります。

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不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

続いて、土地の相続評価税の計算方法を解説します。
土地を評価する方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
どちらの方式を用いるかは、土地の地目や場所によって異なるため、土地を相続する予定がある方はあらかじかめ確認しておくと良いでしょう。

評価方法1：路線価方式

路線価方式は、路線価をもとに土地を評価することをいいます。
路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの評価額のことです。
ただし、すべての地域に路線価が設定されているとは限りません。
そのため、路線価方式を用いるのは路線価が設定されている地域のみとなります。
ご自身が相続する土地が路線価が設定されている地域かどうかは、国税庁のホームページから確認可能です。
なお、路線価方式を用いた場合の計算方法（土地）は以下のとおりです。
相続税評価額＝路線価×各種補正率×土地面積
補正率とは、土地の形状などに応じた土地の価値をより正確に算出するための割合です。
長方形や正方形などの土地であれば使いやすい形状として高く評価されますが、道路から奥まっていて使いづらい場合などは価値が低くなります。

評価方式2：倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていない地域に用いられる評価方法です。
つまり、路線価図に倍率地域と掲載されていれば、倍率方式で評価額を計算します。
倍率方式の場合は、以下の計算式を用いて算出します。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率
倍率については、国税庁のホームページ上の「評価倍率表」で調べることができます。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円で倍率が1.1の土地であれば「3,000万円×1.1＝3,300万円」となります。
つまり、この例でいえば、3,300万円が土地の相続税評価額です。

減額要素について

土地の相続税評価額は、その土地の地形、利用方法、契約関係によってさまざまな減額が認められています。
たとえば、貸家建付地は約20％ほど評価額を減額することが可能です。
また、500㎡を超える広い宅地の場合も要件を満たすことによって大幅な減額が認められています。
減額要素は、相続税の金額に大きく影響するため、経験豊富な税理士に相談してみるのがおすすめです。

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まとめ

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる評価額で、その金額によって相続税の支払い義務が生じるのか決まります。
「家屋・建物」と「土地」では、それぞれ計算方法が異なり、かつ複雑なため、税理士と相談しながら進めることをおすすめします。
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