【2024年版】資産の組み換えとは？特例制度についても解説

不動産の価値は、そのときの社会情勢や築年数などによって下がることがあります。
そのため、所有している土地や建物の価値が減少し、対策をお考えの方も少なくありません。
そのようなときに検討したいのが、資産の組み換えです。
今回は資産の組み換えとはなにか、相続対策になることや利用できる特例制度について解説します。
名古屋市天白区や緑区、南区で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

資産の組み換えとは？

まずは、資産の組み換えとはどのようなものなのかについて解説します。

資産の組み換えとは？

資産の組み換えとは、所有している資産を、ほかの資産に変化させることです。
資産価値の低い土地を売り、資産性の高い建物に買い換えることなどを指します。
売ったあとに新規で不動産を購入せずに、現金のまま所有することも可能です。

メリットとは？

主なメリットとして、下記が挙げられます。

• 収益性のアップが期待できる
• 節税などを目的にできる
• 相続人の負担を軽減できる

メリットとしてまず挙げられるのが、収益性のアップが期待できることです。
先述のとおり、資産価値の低い不動産を収益性の高いものに組み換えれば、その分入ってくるお金を増やすことができます。
都心部や人気エリアにある不動産を選べば、より安定した運用をおこなえるでしょう。
また、節税などを目的にできることも、メリットの一つです。
税金対策については、後述します。
さらに、相続人の負担を軽減できることも、大きなメリットといえるでしょう。
親などが亡くなり相続が発生すると、相続人は遺産分割協議をおこなったり、さまざまな手続きに追われたりします。
遺産分割協議とは、財産の負担割合や取得方法などを、相続人全員で話し合うことです。
話がまとまらず、トラブルになるケースも少なくありません。
また、不動産を取得した方は、維持管理や税金の支払いが必要となります。
資産の組み換えによって納税準備をしたり、分割しやすい財産に換えたりしておけば、相続人同士の争いを防ぐことが可能です。

組み換えの例とは？

資産の組み換えの主な例は、下記のとおりです。

• マイホームを売って立地の良いマンションを購入する
• 築年数の古いアパートを売り、現金を保有する
• 土地を売ったお金で収益性の高い不動産を買う

組み換えの例としてまず挙げられるのが、マイホームを売って立地の良いマンションを購入することです。
子どもの独立や定年退職を機に、地方の一戸建てから駅近のマンションに住み替える方も少なくありません。
バリアフリーやオートロック、買い物施設が近いなど、安心して暮らせる住まいに引っ越しができます。
築年数の古いアパートを売り、現金を保有すれば、老後の生活資金に充てられるのがメリットです。
不動産は物理的に平等に分割しにくい財産がゆえに、分割方法で揉めてしまう可能性があります。
しかし、現金なら1円単位で分けられるため、相続人同士のトラブルを回避できます。
また、土地を売ったお金で収益性の高い不動産を買うことも、例の一つです。
都心部のタワーマンションに組み換えをおこなうと、評価額が下がり税金対策につながります。

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資産の組み換えをすることで相続対策となる？

続いて、資産の組み換えが相続対策となるのかについて解説します。

相続対策になる理由とは？

相続対策になる主な理由は、資産の組み換えによって評価額を下げることが可能になるからです。
建物は、固定資産税の評価額をもとに相続税を計算します。
固定資産税の評価額は、時価の7割ほどとなり、土地よりも低く評価されるのが一般的です。
そのため、土地から建物に組み換えると、相続対策につながります。
資産の種類によって、相続の際にかかる税金の金額は、変化することがポイントです。
しかし、先述のとおり、不動産を相続したあとは、維持管理や固定資産税などの負担が生じ続けることになります。
そのため、相続税だけでなく、将来のことを考えたうえで適した組み換え方法を考えることが大切です。
また、先述のメリットでも解説したとおり、相続人の負担を軽減することもできます。
「身内同士が仲良しだから、トラブルになることはない！」と思っていても、遺産相続を巡って関係性が悪化したケースも少なくありません。
相続人の負担軽減を考える場合、あらかじめ資産の組み換えをおこなっておくと安心です。

相続対策ではどのような資産を相続するのが良い？

相続税は、現金→土地→建物の順番で抑えることができます。
そのため、相続対策をおこなう場合は、現金を不動産に組み換えておくのがおすすめです。
現金は時価で評価されますが、土地は時価の8割程度となります。
建物は先述のとおり、時価の7割ほどとなり、土地よりも低く評価されるのが一般的です。
どのような資産の組み換えをおこなうかによって、有効的に相続対策をおこなえます。

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資産の組み換え時に利用できる譲渡所得の特例制度とは？

最後に、資産の組み換え時に利用できる、譲渡所得の特例制度について解説します。

小規模住宅地の特例

小規模住宅地の特例とは、小規模な宅地を売る際に一定の要件を満たすと、評価額を最大で80%減額できる制度です。
税金の負担を大きく軽減できるため、土地を相続した際、ぜひ利用したい制度となります。

3,000万円の特別控除

特例制度の一つとして、3,000万円の特別控除も挙げられます。
3,000万円の特別控除とは、居住用財産（マイホーム）を売却した際、条件を満たすと利益から最大3,000万円が控除できる制度です。
土地や建物を売って生じた利益は、譲渡所得と呼ばれます。
その譲渡所得に対し課税されるのが、譲渡所得税という税金です。
譲渡所得税を少なくするためには、譲渡所得を圧縮することが重要で、特別控除の利用によってマイナスやゼロになれば非課税となります。
子どもが実家に住むタイミングや、老人ホームなどに引っ越しする際に売却すれば、非課税でマイホームを売ることも可能になるでしょう。

特例を利用する際の注意点

特例を利用するための注意点は、確定申告を忘れないことです。
確定申告は、1年間に得た収入を管轄する税務署に申告し、収入に応じた税金を支払うためにおこないます。
不動産を売って得た利益は所得とみなされるため、利益が生じた場合は確定申告が必要です。
売却によって利益が出なかった場合は、手続きは不要となります。
しかし、先述した特例を利用する場合は、確定申告をおこなわなくてはなりません。
確定申告をおこなった場合でも、申告書に特例を利用する旨を記載しなかった場合は、適用外となるため注意が必要です。
申告時期は、売却した翌年の2月16日～3月15日であることが一般的なので、忘れないようになさってください。

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まとめ

資産の組み換えとは、所有している資産をほかの資産に変化させることで、さまざまな組み換え方法があります。
現金から土地、土地から建物という風に、組み換えによって評価額を下げられるため、相続対策として有効的です。
小規模住宅地の特例や3,000万円の特別控除といった特例を利用すれば、税金の負担を軽減することができます。
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