土地売却の流れとは？事前準備や販売活動の方法も解説

不動産の売却は、一生のうちに何度もおこなうことではありません。
そのため「どのように手続きを進めれば良いのかわからない…」「引き渡しまでの流れを知りたい！」という方もいらっしゃるでしょう。
今回は土地を売却する際の流れをテーマに、事前準備や査定の方法、販売活動について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で土地を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

土地の売却の流れ：事前準備

まずは、事前準備について解説します。

事前準備の流れ1：相場を確認する

事前準備としてまず挙げられるのが、相場の確認です。
条件が似ている土地がいくらで売りに出されているのか、また、過去にどのくらいの価格で成約に至っているのかなどを調べます。
相場を知っておくと、売り出し価格を決める際に役立ちます。
また、不動産は適正価格で売りに出すことが大切です。
相場より安くした場合、早く売却できる可能性があるものの「なにか事情があるのでは？」という風に思われ、候補から外されてしまう可能性があります。
相場とかけはなれた高い価格で売りに出しても、成約に至りにくくなるでしょう。
相場を知ったうえで適正価格を設定することが、早期売却の近道となります。

事前準備の流れ2：境界線が曖昧でないかを調べる

次の流れは、境界線が曖昧でないかを調べることです。
境界とは、隣地との境目のことで、明確に分からない場合は将来隣地の住民とトラブルになる恐れがあります。
境界が曖昧な場合、土地の面積が把握できなかったり、他人の土地を間違えて売ってしまったりすることがあるからです。
買主にとってリスクの高い買い物となってしまうので、売却しにくくなるでしょう。
もし曖昧な場合は、土地家屋調査士に依頼し、確定測量をおこないます。
確定測量図を作成してもらい、買主にその旨を伝えれば、安心して購入することが可能です。
ちなみに、古い土地は境界が曖昧なケースが多いといえます。
昔は「ここからここまでがうち！」という風に、大雑把に境界を決めていたケースが多いからです。
そのため、売りたい土地が相続で取得した場合などは、注意なさってください。

事前準備の流れ3：必要書類を揃える

必要書類を揃えることも、事前準備の一つです。
売主側で揃える書類として、下記が挙げられます。

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 登記済証
• 測量図と境界確認書
• 固定資産税納税通知書

売買契約書と重要事項説明書は、売りたい土地を購入したときに交わしたものです。
登記済証とは、不動産の所有者を証明するための書類となり、法務局から発行されています。
固定資産税納税通知書は、納税額を確認するために必要となるので、必要書類の一つとして押さえておいてください。

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土地の売却の流れ：査定

続いて、査定の流れについて解説します。
査定とは、売却したい不動産がいくらで売れるのか、どのくらいの価値があるのかを調査することです。

査定の流れ1：不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼します。
土地の所在地や面積、高低差などの情報はもちろん、売主の連絡先といった個人情報も伝えるのが一般的です。
また、査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は簡易査定とも呼ばれ、売主が伝えた情報や周辺相場、過去の取引事例などからおおよその金額を計算する方法です。
訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が現地に足を運び、不動産の状態などを確認して結果を出します。
まだ売却するか迷っている場合などは机上査定、精度の高い査定を希望する場合や、売ることが決まっている場合は訪問査定を用いると良いでしょう。

査定の流れ2：現地調査に立ち会う

訪問査定の場合、不動産会社とスケジュールを調整し、現地で調査をおこないます。
不動産会社の担当者からの質問に答える必要があるため、売主も立ち会いが必要です。
土地の形状や日当たりの良さ、周辺環境や水はけの良し悪しなど、図面上では分からないことをチェックします。

査定の流れ3：結果の報告

現地を確認したあと、一般的には1週間ほどで結果を出すことができます。
結果の報告の際は、なぜその金額になったのか、根拠も一緒にお伝えいたします。

査定の流れ4：媒介契約の締結

査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、販売期間や報酬（仲介手数料）の金額、契約内容などを取り決める契約です。
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、どれか一つを選びます。
それぞれの特徴は、下記のとおりです。

• 一般媒介契約：1社以上の不動産会社に仲介を依頼でき自己発見取引も可能
• 専任媒介契約：1社の不動産会社にしか仲介を依頼できないが自己発見取引は可能
• 専属専任媒介契約：1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず自己発見取引も不可

自己発見取引とは、売主自身で買主を見つけ、売却の手続きを進めることです。
どの媒介契約にもメリットとデメリットがあるので、不動産会社と相談して決めることになります。

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土地の売却の流れ：販売活動

最後に、土地の売却における販売活動の流れについて解説します。

販売活動の流れ1：不動産会社が広告を出す

売却時の販売活動として、まずおこなうことは広告を出すことです。
土地の売却は不動産会社と連携を取り、見栄えの良いチラシをつくったり、写りの良い画像をインターネット上にアップしたりすることが重要となります。
媒介契約の内容によっては、ポスティングチラシを作成することもあります。

販売活動の流れ2：見学の案内をおこなう

広告を出したあとは、購入希望者や見学希望者からの反響を待ちます。
もし見学したい旨の連絡が入った場合は、不動産会社の担当者とともに見学の案内をおこなってください。
見学の前には、草刈りやゴミの処理などをし、良い印象を持ってもらえるよう準備します。
遠方にあったり、長く使っていなかったりする土地の場合、雑草が伸び放題になっていることもあるので注意が必要です。
また、見学に立ち会った際は、図面上や見学しただけでは分からない情報を伝えるようにします。
たとえば、周辺環境の良し悪しや自治会への加入の有無、車通りの多さなどです。

販売活動の流れ3：条件交渉をおこなう

次は、購入希望者からの、値下げや引き渡し日のタイミングなどの交渉に応じます。
値引き交渉に応じてしまうと、赤字になったり希望どおりの価格で売れなかったりする場合は、無理に応じる必要はありません。
しかし、交渉に応じないことで売れ残ってしまう可能性があるので、慎重に判断すべきといえます。

販売活動の流れ4：売買契約を締結や引き渡しをおこなう

交渉がまとまったら、買主と売買契約を締結します。
最後に決済と引き渡しをおこない、土地の売却の完了です。

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まとめ

事前準備として、相場の確認や境界の確認、必要書類の準備などが挙げられます。
不動産会社に査定を依頼し、金額に納得できたら媒介契約を締結するのが次の流れです。
媒介契約の締結後は、広告を出したり見学の対応などをおこなったりといった、販売活動をおこない、最後に決済と引き渡しをおこないます。
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