土地売却時の必要書類とは？媒介契約・引き渡し・売却のタイミング別に解説

土地売却の手続きを始める前に必要な書類を理解し、準備を進めておくと取引がスムーズに進みます。
本記事では、土地の売却時に必要となる書類を媒介契約時、引き渡し時、売却後のタイミング別に解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心に土地の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

土地売却の必要書類①媒介契約時

土地を売却する際は、仲介の不動産会社に査定を依頼して媒介契約を締結し、買主を探すのが一般的です。
この章では、査定時と媒介契約時に必要となる書類について解説します。

査定時の必要書類

土地の査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、インターネットや電話で土地の住所や面積などの簡単な情報を伝えるだけで、査定額を概算する査定方法です。
簡易査定では書類は不要です。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に土地を訪れて詳しく調査し、より精度の高い査定額を出します。
この際、以下の書類があると査定がスムーズに進められます。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
• 確定測量図

登記済証や登記識別情報通知書は、依頼主が本当にその土地の所有者であることを証明する重要な書類です。
確定測量図は、土地の境界が確定している際に発行される実測図です。
宅地売買では確定測量図の存在が引き渡しの条件となることが多いため、不動産会社は査定時にその有無を確認します。
確定測量図がない場合は、土地家屋調査士に依頼して作成するのが一般的です。

媒介契約時の必要書類

査定が終わり、売却を依頼する不動産会社が決まれば、次は媒介契約を結びます。
媒介契約を円滑に進めるためには、以下の書類を用意する必要があります。

• 本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険証など)
• 地積測量図、境界確認書

本人確認書類は、売主の身元を証明するために必要不可欠な書類です。
運転免許証やパスポート、健康保険証などの本人が特定できるものがあれば構いません。
共有者がいる場合は、全員分の本人確認書類が必要になります。
次に、土地売買の場合は地積測量図と境界確認書が重要です。
地積測量図は、正確な土地の面積、形状、境界線が記載された図面です。
法務局で入手できます。
境界確認書は、隣地所有者と境界線について合意が済んでいることを示す書類で、境界トラブル防止に役立ちます。
これらの書類は、登記簿謄本だけでは情報が古く不十分な場合があるため、最新の状況を反映した地積測量図と境界確認書を入手しましょう。

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土地売却の必要書類②売買契約締結～引き渡し時

土地売却の手続き開始から売買契約締結時、引き渡し時に必要となる主な書類は、以下のとおりです。

売買契約締結時の必要書類

売主が不動産の所有者であることを証明する書類として「土地の登記済証(権利証)または登記識別情報通知書」が必要です。
また、実印(共有の場合は全員分)も契約書への押印に必要となります。
実印の証明書として、実印の印鑑証明書(発行日から3か月以内のもの)も用意しましょう。
税金の年間額や、買主との税金清算のために、最新の固定資産税・都市計画税の納税通知書も必要です。
正確な土地の範囲、建築ルールの確認のために測量図も必要となります。
売買契約締結時も、本人確認のために運転免許証やパスポートなどの本人確認書類を用意しましょう。
これらの必要書類はすべてを一度に揃えるのは難しいため、売買の進捗に合わせて準備することになります。
事前に一覧を確認し、スムーズに手続きできるよう備えましょう。

土地を引き渡すときの必要書類

土地の引き渡しをおこなう際に必要な書類と取得場所は以下のとおりです。
本人確認書類
本人確認書類は、登記手続きをおこなう司法書士が本人確認をおこなうために必要です。
運転免許証やマイナンバーカード、パスポート、各種健康保険証などが該当します。
複数の名義人がいる場合は、全員の本人確認書類を用意する必要があります。
印鑑証明書
所有権移転登記の申請の際には、売主の印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書とは、市区町村役場で登録した実印の証明書です。
提出は引渡日から3か月以内の発行されたものが必要となります。
住民票
土地の所有権移転登記の際に、登記簿の住所と印鑑証明書の住所がちがう場合は、 住所を確認するために売主の住民票が必要です。
もし複数回住所変更をしている場合、戸籍の付票も求められることがあります。
登記済証（権利証）または登記識別情報
法務局から交付される所有権の証明書です。
土地の所有権移転登記に使用します。
固定資産評価証明書
所有権移転登記の登録免許税を計算する際に必要です。
市区町村役場で取得可能で、原則として売主が取得します。
売買契約でこの提出が条件とされていることもあります。
抵当権等抹消書類
土地に抵当権が設定されている場合、ローン完済と同時に抵当権を抹消するための書類が必要です。
通常、設定した銀行が保有しており、物件の引き渡し時に銀行担当者が持参します。
なお、ほとんどの書類には有効期限はありませんが、印鑑証明書は例外です。
印鑑証明書は発行日から3か月しか有効ではありません。
そのため、印鑑証明書を土地引渡しの半年以上前に準備してしまうと、期限切れとなり使用できなくなってしまいます。
印鑑証明書は引き渡しの時期に合わせて発行するよう注意が必要です。

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土地売却の必要書類③売却後

土地を売却すると、売却価格から購入価格や売却経費を差し引いた金額が「譲渡所得」となります。
譲渡所得は課税対象となるため、確定申告が必要です。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）－取得費（購入額）－ 譲渡費用（売却費用）
なお、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除による譲渡所得の軽減措置を受けられる場合があります。

確定申告前に用意が必要な書類

確定申告の際は、事前に以下の書類を用意しておきましょう。

• 取得時と売却時の売買契約書の写し
• 譲渡費用の明細書や領収書
• 取得費の明細書や領収書

土地を購入した際と売却した際の売買契約書の写しは、取得費と売却収入を証明するために必要な書類です。
譲渡費用に当てはまる費用は、以下のとおりです。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 売買契約時の収入印紙代
• 売却にともなっておこなった測量の費用
• 建物の取り壊し費用

取得費に当てはまる費用は、以下をご覧ください。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 売買契約時の収入印紙代
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 固定資産税の精算金

そのほか、取り壊すこと前提で購入した建物の費用や取り壊しの費用、相続した土地の場合は相続登記にかかった費用も含みます。

確定申告時の必要書類

土地を売却した際の確定申告には、以下の書類が必要です。

• 確定申告書（第一表）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

土地の売却による譲渡所得は、他の所得とは別に分離課税されるため、分離課税用の確定申告書第三表を使用します。
譲渡所得の内訳書には、収入金額、取得費、譲渡費用を記載し、譲渡所得税の計算をおこないます。
これらの書類は税務署で直接入手するか、国税庁のウェブサイトからダウンロードすることが可能です。
また、インターネットを利用して確定申告書を作成することもできます。

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まとめ

土地売却で不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、本人確認書類や地積測量図、境界確認書が必要です。
売買契約時～引き渡し時に必要な書類は、登記済証（権利証）または登記識別情報や印鑑証明書などが挙げられます。
売却後に確定申告が必要な場合は、取得時と売却時の売買契約書の写しや譲渡費用・取得費の明細書や領収書の用意が必要です。
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