土地の売却にかかる税金とは?譲渡所得税の節税対策や税制特例を解説

2024-07-30

土地の売却にかかる税金とは?譲渡所得税の節税対策や税制特例を解説

この記事のハイライト
●土地を売却した際は登録免許税・印紙税・譲渡所得税の税金がかかる
●節税対策としては譲渡費用の計上・取得費に加算できるものをくわえる・譲渡所得を計算すること
●所有期間10年超の軽減税率・相続した土地の特例・居住用財産の3,000万円特別控除も節税対策になる

土地を売却するときは、なるべく税金を抑え、売却利益を残したいですよね。
そこで今回は、土地の売却時に発生する3つの税金についてや譲渡所得税の節税対策、土地の節税対策として使える税金の特例について解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区で土地の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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土地の売却にかかる主な税金について

土地の売却にかかる主な税金について

土地を売却した際は、主に以下の税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

それぞれの税金の内容と税額について解説します。

印紙税とは

印紙税とは、土地の売買契約書を作成する際にかかる税金です。
売主と買主それぞれに契約書1通分が必要となるため、合計2通分の印紙税がかかります。
売主と買主それぞれが1通分の印紙税を負担するのが一般的です。
印紙税の税額は、契約金額によって以下のように変わります。

  • 500万円超~1,000万円以下の場合:1万円(5,000円)
  • 1,000万円超~5,000万円以下の場合:2万円(1万円)
  • 5,000万円超~1億円以下の場合:6万円(3万円)
  • 1億円超~5億円以下の場合:10万円(6万円)

なお、()内の金額は軽減措置を適用した場合の税額です。
軽減措置の適用は2027年3月31日までとなっています。

登録免許税とは

土地の所有権移転登記をする際は、売買価格×2%(2026年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5%)の登録免許税がかかります。
売買における所有権移転登記の登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。
土地に抵当権が付いている場合は、売却前に抵当権の抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記の登録免許税は1件につき1,000円となり、売主が負担します。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、土地などの売却によって利益(譲渡所得)が出た場合に支払う税金です。
所得税と住民税、復興特別所得税の合計額が譲渡所得税になります。
譲渡所得税の計算方法は、以下の2ステップです。

  • 譲渡所得金額=土地の売却代金-取得費用-譲渡費用
  • 譲渡所得税額=譲渡所得金額×税率

取得費用とは、土地を購入したときの代金や付随費用(仲介手数料、不動産取得税など)の合計額のことを指します。
譲渡費用とは、土地を売却するための費用(仲介手数料、印紙税、解体費用など)のことです。
譲渡所得税の税率は、課税対象期間(土地の所有期間)によって以下のように異なります。

  • 5年以下(短期譲渡所得) : 39.63%
  • 5年超(長期譲渡所得) : 20.315%

このように、所有期間が長いほど税率が低くなる仕組みになっています。

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土地の売却にかかる譲渡所得税の節税対策とは?

土地の売却にかかる譲渡所得税の節税対策とは?

土地の売却時にかかる税金でもっとも負担が大きいのは譲渡所得税です。
譲渡所得税の節税対策は、以下のとおりです。

①譲渡費用を漏れなく計上する

譲渡所得税を節税するには「譲渡費用」を漏れなく計上することがポイントになります。
譲渡費用として計上できる主な支出は以下をご覧ください。

  • 売却のための仲介手数料
  • 売主が負担した印紙税
  • 借家人への立退料
  • 建物の解体費用
  • 有利な条件で売却するための違約金

上記のように「土地売却の実現のために支出されたもの」が譲渡費用の条件です。
たとえば、不動産会社との媒介契約後のハウスクリーニング代も、売却のためと認められれば譲渡費用に含まれる可能性があります。
一方で、次のような支出は譲渡費用に含まれません。

  • 抵当権抹消登記にかかる費用
  • 遺産分割にかかった費用
  • 新居の購入費・修繕費・引っ越し代
  • 固定資産税などの維持管理費
  • 飲食代・交通費・宿泊代

とくに「抵当権抹消登記にかかる費用」は譲渡費用ではないことに注意が必要です。
費用の種類によっては個別に判断が分かれるケースもあります。
判断が難しい場合は、最終的に税務署に確認して適切に対応しましょう。
漏れの無いようしっかりと譲渡費用を計上すると譲渡所得を抑えることができ、結果的に譲渡所得税額を節税できます。

②取得費に加算できるものをくわえる

譲渡所得を抑えるには、取得費用を大きく計上することが有効な手段です。
取得費用が大きければ、その分を売却代金から差し引けるため、結果的に譲渡所得税額の節税になります。
取得費用には、土地や建物の購入代金にくわえ、以下の費用も含められます。

  • 購入時の仲介手数料
  • 購入時の立退料・移転料
  • 購入契約書の印紙税
  • 購入時の登録免許税や登記手数料
  • 不動産取得税

そのほか、建物の解体費用も取得費に加算可能です。

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土地の売却で節税対策として使える特例とは?

土地の売却で節税対策として使える特例とは?

土地の売却で譲渡所得税が発生した場合、以下の3つの特例を適用すると節税することが可能です。

①所有期間10年超の場合の軽減税率

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得の税率が適用されるため、節税になります。
居住用不動産の場合は、さらに所有期間10年超えのタイミングで売却すると「所有期間10年超の居住用財産の軽減税率」の特例措置が適用可能です。
この特例を使うと、以下の軽減税率が適用されます。

  • 譲渡所得金額6,000万円以下の部分:所得税10%、住民税4%
  • 譲渡所得金額6,000万円超の部分:所得税15%、住民税5%

なお、復興特別所得税(2.1%)はそのままの税率です。
このように、土地売却のタイミングを計ると、支払う譲渡所得税額を大きく抑えられる可能性があります。
所有期間に応じた賢明なタイミングを見計らって売却するのがおすすめです。

②相続によって取得した土地の特例

相続で土地を取得した場合、譲渡所得税の計算では以下の2つの特例措置を利用できる可能性があります。
納めた相続税を取得費に加算
通常の取得費用に加え、相続時に納めた相続税の額を取得費に加算することができます。
この特例の適用条件は「相続開始から3年10か月以内に土地を売却すること」です。
相続空き家の3,000万円特別控除
空き家を相続し、以下の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

  • 空き家を耐震リフォーム後に売却
  • 空き家を取り壊してから土地を売却

この2つの特例措置を上手く活用すれば、相続した土地の売却にともなう所得税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
売却のタイミングや手続きをしっかりと見計らって、特例措置を有効活用しましょう。
適用条件については、専門家に相談しながら対応するのがベストです。

③居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除

「居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除」の特例は、自分が住んでいた家や土地を売却する際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除可能です。
マイホームを売却する場合に利用でき、大幅な節税対策につながります。
相続により取得した居住用財産でも、以下の条件を満たせば特別控除を受けられる可能性があります。

  • もともと家屋があった土地
  • 家屋を取り壊してから1年以内に土地を売却
  • 居住用に使わなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却
  • 取り壊し後、貸し付けなどの利用はしていない

つまり、相続した実家を取得後、家屋を解体し、一定期間内に売却すれば、3,000万円控除を受けることが可能です。
ご自身が住んでいた居住用財産だけでなく、相続した実家の土地でも対象になる点が重要なポイントです。
売却を検討する際は、この制度の適用に関する要件をしっかりと確認し、計画的に対応しましょう。

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まとめ

土地を売却した際は、登録免許税や印紙税、譲渡所得税の税金がかかります。
譲渡所得税の節税対策としては、譲渡費用を漏れなく計上することや取得費に加算できるものをくわえて、譲渡所得を計算することです。
また、所有期間10年超の軽減税率や相続した土地の特例、居住用財産の3,000万円特別控除の適用も節税対策となります。
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