不動産を売却するときに必要な「告知書」とは？注意点についても解説

不動産を売却するときには、売主が準備しなければならない書類が多くあります。
そのなかの1つである「告知書」は、売主をトラブルから守る重要な書類であるため、ぜひ理解を深めてきましょう。
そこで今回は、告知書の内容や誰が作成するのか、作成するときの注意点を解説します。
名古屋市天白区、緑区、南区を中心としたエリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産を売却するときに必要な「告知書」とは？

不動産を売却する際、売買契約書や重要事項説明書といった書類は、取引を仲介する不動産会社が作成します。
売主は、登記や固定資産税、住宅ローンに関する書類、身分証明書などを取得する必要がありますが、物件について売主本人が作成しなければならない書類があります。
その書類のことを「告知書」といいます。
まずは、告知書とはどのような書類なのか、その内容や目的について解説します。

告知書とは

告知書とは、物件の状況について買主に告知する書類のことで、「物件状況報告書」ともいいます。
書式は、不動産会社が準備し、その内容に沿ってチェックをしていく方式になっているのが一般的です。
不動産を売却するときには、付帯設備の状況について告知する「付帯設備表」という書類も必要です。
物件について告知するという意味では似ているため、混同される方も多く見られます。
付帯設備表は、設備に特化した書類ですが、告知書は物件全体の状況について告知する書類です。
したがって、不動産を売却するときには、両方の書類を作成するのが一般的です。

告知書の内容

告知書は、主に、物件の瑕疵（欠陥や不具合）やリフォームの履歴について告知する内容になっています。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障といった項目があり、過去にそのような瑕疵があったかどうか、あった場合は修繕の履歴についても記載するのが一般的です。
そういった物理的な瑕疵だけでなく、周辺に嫌悪施設があったり、住み心地に影響するような建物が建つ計画がある、といった周辺環境に関する項目もあります。
もし、騒音や悪臭があれば、「知っている」という欄にチェックし、その内容も記載します。
また、周辺の建築計画や過去の浸水被害に関する項目もありますが、知らない場合は「知らない」という欄にチェックすれば問題ありません。

告知書の目的

告知書を作成する目的は、売主と買主のあいだでトラブルになるのを防ぐことです。
告知書で報告した状況と、引渡す物件の状況は同じでなければなりません。
もし、不動産を売却したあとに契約内容とは異なる瑕疵が発覚した場合、売主は契約不適合責任を負う必要があります。
言い換えると、瑕疵があっても、告知書にしっかり記載し、買主が納得したうえで売買契約を結んだのであれば、売主は瑕疵に対する責任を問われることはありません。
つまり、物件の状況を「告知書」で証明することで、売却後のトラブルを軽減できるのです。

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不動産を売却するときに必要な「告知書」は誰が作成するのか

不動産を売却するときに必要な告知書は「不動産会社の担当者に作成を依頼したい」という方もいらっしゃるかもしれません。
そもそも告知書は、基本的には誰が作成するものなのでしょうか。

告知書は売主本人が作成するのが基本

先述したように、売買契約に必要な書類は、不動産会社が準備します。
そして、売主と買主がそれぞれ書類に署名・捺印をすることで、契約の締結となります。
しかし、物件の状況に関しては、不動産会社が把握できるものではありません。
したがって、不動産を売却するときの告知書は、売主本人が作成する必要があります。
告知書の内容が誤っていたり、瑕疵の告知が漏れていたりすると、あとで売主が責任を問われます。
したがって、告知書には責任を持って事実を包み隠さず記入し、買主の同意を得たうえで契約を結ぶことが大切です。

告知書を作成しないことは可能なのか

不動産を売却する際に、告知書がないと契約できないわけではありません。
告知書の提出は、法律などで定められた義務ではないのです。
しかし、国土交通省が、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」として作成したガイドラインのなかで、告知書について以下のように記載しています。
告知書を売主に提出してもらい買主に渡すことで、将来の紛争防止に役立てるのが望ましい
これにより、宅建業の各団体が、告知書の定型書式を作成しました。
告知書の提出は義務ではないものの、トラブル防止のために有効な書類として、ほとんどの不動産会社で提出を求めています。

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不動産を売却するときに「告知書」を作成する際の注意点

不動産を売却する際には、「告知書」を買主に提出する必要があることを前章で解説しましたが、作成するにあたって、注意すべき点がいくつかあります。
そこで最後に告知書を作成する際の4つの注意点について解説します。

注意点1：売主が作成する

前章でも解説しましたが、告知書は、売主自身が作成するものです。
不動産会社の担当者に作成を依頼するケースもあるかもしれませんが、その際に認識が違っていたり、記載ミスがあったりすると、あとでトラブルになる恐れがあります。
書式はほとんどの不動産会社が準備しており、一から売主が作成しなければならない書面ではありません。
面倒だと思っても、将来のトラブルを防ぐために、売主が自分で確認しながら記載すべき書類だということを覚えておきましょう。

注意点2：販売開始前に準備しておく

告知書は、販売を開始する前には準備しておくことが大切です。
なぜなら、売買契約の直前に慌てて作成すると、告知に漏れが生じる可能性があるからです。
また、事前に告知内容をまとめておくと、購入検討者に質問されてもスムーズに対応できます。
したがって、実際の状況を確認しながら、時間に余裕を持って、不備のない告知書の作成を心がけましょう。

注意点3：瑕疵に対する対応状況を記載する

告知書を見ても、瑕疵に対する対応状況がわからない、なにも対応していない、といった物件は、買主も不安になります。
不動産に瑕疵がある場合、それについて、いつどのように対応したのかをしっかり記載してあれば、買主は安心して購入できるでしょう。
したがって、瑕疵がある場合は、対応状況についてもしっかり告知することが大切です。

注意点4：気になることは記載する

雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵のほかに、売主だからこそわかる異変や不具合があるかもしれません。
とくに、周辺環境については、どんな些細なことでも告知するほうが無難です。
たとえば、騒音や異臭などは人によって感じ方が異なります。
生活するうえで問題はないと売主が思っていても、買主にとって気になる場合があります。
したがって、告知書は、そこに住む買主の立場になり、生活をイメージしながら丁寧に作成するようにしましょう。

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まとめ

不動産を売却する際に必要場な数多くの書類のうち、「告知書」は、売主自身が作成して買主に渡す書類です。
告知の内容に誤りがあったり、修繕の履歴などがわからない告知書は、買主も購入するのが不安になります。
あとで告知していない瑕疵が発覚すると契約不適合責任を負う場合があるため、気になることがあれば、まずは包み隠さず告知書に記載することが大切です。
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